探討房地產(chǎn)項目施工管理的方法
2015-01-01 00:00:00呂雙鶴
【摘 要】當(dāng)前在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，建筑行業(yè)發(fā)揮著十分重要的作用，它也逐漸成為了推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要的因素，房地產(chǎn)的開發(fā)管理是對一個房地產(chǎn)項目在很多方面進(jìn)行有效的管理和控制，所以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理過程中，房地產(chǎn)項目施工管理也占據(jù)著非常關(guān)鍵的位置，本文主要對房地產(chǎn)項目的施工管理方法進(jìn)行簡要的分析和探討，以供參考和借鑒。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；施工管理
在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中，做好項目管理需要在很多環(huán)節(jié)的管理上多下功夫，其中，施工管理就是一個非常重要的環(huán)節(jié)，它能夠很好的保證工程的質(zhì)量，同時也可以保障在規(guī)定的期限內(nèi)工程可以順利的完工，另外，它還可以對整個工程的施工成本進(jìn)行有效的控制，所以必須要對這項工作予以高度的重視，這樣才能更好的維護(hù)開發(fā)企業(yè)自身的利益。
1.項目管理在公司的重要性
1.1項目組織（內(nèi)部與外部）
建立一個更加科學(xué)合理的組織體系是項目能夠順利展開的一個重要的保證，因為工程建設(shè)的過程中在技術(shù)上的要求相對比較復(fù)雜，同時也在質(zhì)量上提出了更加嚴(yán)格的要求，所以必須要構(gòu)建一個相對比較好的隊伍，在人員的經(jīng)驗和個人素質(zhì)上都要有比較高的水準(zhǔn)，同時在實(shí)際的工作中，必須要保證嚴(yán)明的紀(jì)律。這樣才能更好的保證工程的平穩(wěn)運(yùn)行。
1.2階段模型和里程碑
項目從剛剛考試籌劃就已經(jīng)分成了很多個階段，主要有三個階段，第一個是策劃設(shè)計階段，第二個是是施工階段，第三個是招商運(yùn)營階段，其中第一個階段是根據(jù)項目的主題和項目的具體實(shí)施來制定比較合理和科學(xué)的進(jìn)度規(guī)劃，同時還要在實(shí)際的運(yùn)行中針對不同的特點(diǎn)去對施工作業(yè)的形式進(jìn)行合理的規(guī)劃和安排。而進(jìn)入到了招商階段之后就要開始進(jìn)行銷售環(huán)節(jié)，項目就開始了正式的商業(yè)化運(yùn)作。我們這里所說的里程碑主要是指對對項目的具體進(jìn)度有非常重要影響的施工流程或者是事件。里程碑事件在實(shí)際的施工中有非常詳細(xì)的運(yùn)作過程，它對整個工程的運(yùn)行都有著非常重大的影響。
2.項目實(shí)施與控制
2.1信息管理
信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲和應(yīng)用、檢索和傳遞等工作方面。信息是協(xié)調(diào)工程項目建設(shè)各方之間關(guān)系的紐帶，是項目管理人員實(shí)施目標(biāo)控制的基礎(chǔ)，是項目管理決策的依據(jù)。
2.2項目控制
2.2.1項目進(jìn)度目標(biāo)的控制
為了實(shí)現(xiàn)公司的計劃要求按期完成目標(biāo)，在工作中，項目部通過一系列措施，保證了項目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)了工期目標(biāo)。在責(zé)任明確、分級管理的基礎(chǔ)上，通過合同中設(shè)置目標(biāo)的約束，深化溝通的協(xié)調(diào)，獎罰分明的激勵等機(jī)制的運(yùn)行，為工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供機(jī)制保證。主要措施有：①加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)約束機(jī)制；②深化溝通協(xié)調(diào)機(jī)制；③激勵機(jī)制的運(yùn)用。
2.2.2進(jìn)度控制的措施
主要措施有：①及早組織人力和財力；②抓緊辦理各項審批手續(xù)；③突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵線路；④設(shè)計先行。
2.2.3投資控制目標(biāo)及控制基準(zhǔn)的確定
本工程投資控制的目標(biāo)確定為：設(shè)計概算不得突破可行性研究批復(fù)的投資估算；竣工結(jié)算不得突破設(shè)計概算，各單位工程的結(jié)算基本不得突破分項控制目標(biāo)。主要措施有：①目標(biāo)分解，單項控制；②資金使用計劃的編制；③投資控制基準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整。
2.2.4工程價款的結(jié)算控制
工程結(jié)算是項目在實(shí)施過程中進(jìn)行投資控制的一項重要工作內(nèi)容，為控制項目投資，項目部嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行，形成了一套有效的工程價款結(jié)算控制的總工作思路。
3.項目施工管理
3.1管理思路
3.1.1質(zhì)量、安全、文明施工管理體系
在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，項目部應(yīng)對總體目標(biāo)進(jìn)行分解，通過控制分目標(biāo)，保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要求所有進(jìn)場的參建單位明確任務(wù)目標(biāo)和項目的重要性，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，做到統(tǒng)一思想、齊心協(xié)力，按照目標(biāo)要求，保證每個班組都精益求精地做好自己的工作。
3.1.2以合同為手段，嚴(yán)格執(zhí)行各項制度
主要包括：①樣板先行的引路制度；②對重要工種執(zhí)證上崗和考核制度；③安全文明施工巡視和保潔制度；④質(zhì)量安全文明施工處罰制度。
3.1.3激勵評比
①項目信息的管理：要有敏銳的洞察力，對周圍外界的情況發(fā)展具有敏感性，包括項目所有相關(guān)人員信息的反饋。對所接受和發(fā)現(xiàn)的信息要加以分析，果敢的判斷和決定。
②項目的溝通管理：項目負(fù)責(zé)人要具有很強(qiáng)的溝通能力，溝通是把控計劃和決策的基礎(chǔ)；是組織和控制管理過程的依據(jù)和手段；建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件；是成功領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)鍵。
③項目沖突的管理。在對項目進(jìn)行管理的過程中，一定會產(chǎn)生各種沖突，所以怎樣在不影響工程正常開展的情況下將這些矛盾和沖突妥善解決也是管理過程中需要面對的一個十分重要的問題，想要妥善的解決沖突就必須知道沖突是從何而來，同時在平時的工作中也應(yīng)該采取有效的措施防止沖突的發(fā)生。
3.2變更管理
主要包括：現(xiàn)場簽證控制；設(shè)計變更及變更價款的確定；索賠控制。
3.3合同管理
主要包括：①合同總則；②工程合同的簽訂；③合同的審查；④合同的履行；⑤合同的變更或解除；⑥合同糾紛處理；⑦合同的歸檔管理。
3.4風(fēng)險管理
項日從立項開始，從公司的任何人看來在該地理位置上打造如此規(guī)模的商業(yè)中心將會存在很大風(fēng)險。該項目的未來性、復(fù)雜性、環(huán)境的變化、人的因素四方面風(fēng)險分析存在以下幾個因素：①商業(yè)項目設(shè)計、施工變更控制的風(fēng)險因素；②項目的銷售業(yè)績是衡量該項目成功與否的關(guān)鍵；③商業(yè)項目還存在另一個關(guān)鍵因素就是商業(yè)的招商運(yùn)營。
4.項目施工管理對項目的影響
4.1提高項目的資金利用率
房地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要有大量的資金投入，所以很多開發(fā)商都要通過銀行的貸款或者是其他金融機(jī)構(gòu)的融資才能得到充足的運(yùn)營資金，在實(shí)際的運(yùn)作中，要在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，采用合理科學(xué)的管理對其施工的進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，這樣就大大的縮短了項目開發(fā)過程中所使用的時間，資金的回報速度明顯有所提高，同時還減少了開發(fā)商在資金方面承受的壓力，減少了財務(wù)部門的壓力和費(fèi)用支出，這樣也使得項目的資金回報率大大提升。
4.2抓住市場機(jī)遇，獲取高投資利潤率
項目銷售的過程中會受到很多因素的影響，而且當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展和深化，所以在這樣的情況下，選擇一個比較好的時機(jī)去打入市場是非常重要的，它對銷售的業(yè)績有著十分重要的意義，甚至選擇正確的時間打入市場對整個企業(yè)的銷售來說都有著積極的推動作用，尤其是在最近幾年，采取有效的措施來提高項目實(shí)際的管理水平，和項目的銷售形成良好的配合和協(xié)調(diào)機(jī)制，對企業(yè)的規(guī)劃運(yùn)營和管理都能有所提升，企業(yè)也可以通過這一途徑更好的抓住商機(jī)，從而也幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤。
4.3保證交房，完成項目開發(fā)
項目開發(fā)的是否成功最主要的就是要看項目和工程銷售的實(shí)際情況，銷售之后能不能按時的將工程投入使用基本上全部取決于施工企業(yè)，所以在項目管理的過程中一定要按照合同的相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，這也成為了提高項目管理科學(xué)性和合理性的一項十分關(guān)鍵的措施，否則項目的開發(fā)商就要承擔(dān)百分之三的違約金，這是每一個開發(fā)商都不愿意接受的。
5.結(jié)束語
在項目的建設(shè)和開發(fā)過程中實(shí)施嚴(yán)格的項目管理可以很好的展現(xiàn)出工作的實(shí)際效果，同時在施工管理的過程中還要對每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和協(xié)調(diào)，這樣才能保證項目相關(guān)的人員能夠有比較好的工作積極性，同時還能夠非常好的明確自己的工作內(nèi)容，進(jìn)而也可以促進(jìn)項目管理人員自身業(yè)務(wù)水平的提升，還可以提高產(chǎn)品開發(fā)的效率，減少了開發(fā)過程中所需要的費(fèi)用，同時項目的安全性和實(shí)際的工程質(zhì)量也能得到很好的保證。
【參考文獻(xiàn)】
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