房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金管控策略研究

王陳萍（中國海外工程有限責(zé)任公司）

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金管控策略研究

王陳萍
（中國海外工程有限責(zé)任公司）

【摘要】當(dāng)前，在政府對房地產(chǎn)頻繁出臺政策調(diào)控的大環(huán)境下，資金管控工作是至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，銀行融資渠道收窄，融資難度加大，融資成本趨高，資金鏈的安全就是牽涉到項目生命線的安全，有效的資金管控就是能保證項目資金鏈的安全，管控的質(zhì)量直接對房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運行產(chǎn)生重要影響。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金管控策略進(jìn)行探討有較廣泛的現(xiàn)實意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目資金管控策略

房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，隨著國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了幾輪發(fā)展高潮。近年來，政府在控制房價的過程中頻頻出臺政策，使得企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)行為逐步趨于理性。在這種受政策調(diào)控影響較大的環(huán)境下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組織和管控提出了更高的要求，相當(dāng)一部分資金實力弱、融資渠道不暢的房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)了困難，部分企業(yè)被迫轉(zhuǎn)讓了預(yù)期收益較好的項目，有的甚至破產(chǎn)，形成了爛尾項目，給企業(yè)帶來了損失也給社會帶來了不穩(wěn)定因素。為此，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金管控，確保資金鏈的安全，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心任務(wù)，是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金管控的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金需求量大，且同時具有階段性特點。其資金管控的過程是從土地使用權(quán)獲取、策劃、設(shè)計、開發(fā)、銷售全過程中的資金控制，是維系項目正常運轉(zhuǎn)所必需的基本鏈條。對一般的開發(fā)企業(yè)而言，自有資金有限，要保證項目的正常運轉(zhuǎn)，還需要通過大量的外部融資來維持。

資金運轉(zhuǎn)的流程通常分三個階段：第一階段為取得開發(fā)用地使用權(quán)所支付的土地出讓金，一般來源于自有資金和銀行貸款。第二階段為策劃、設(shè)計、開發(fā)階段的開發(fā)資金和項目施工過程中的流動資金，主要來源于銀行貸款和自有資金，此外，還有部分建筑商和材料供應(yīng)商的墊資資金，融資渠道寬的企業(yè)還可以用到房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托資金。第三階段為房地產(chǎn)租售結(jié)算，涉及的資金來源于購房者的自有資金和購房者從銀行獲得的按揭貸款等，是資金的回收階段。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金管控面臨的主要問題

（一）中小型開發(fā)企業(yè)的資金實力弱，難以滿足開發(fā)資金需求

國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多，但大部分為中小型企業(yè)，資金實力普遍弱，多數(shù)由建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，資金實力、管理能力、營銷能力等都無法滿足當(dāng)前消費者對于樓盤高性價比的需求，由于自身資源不足，資金管控力不從心，導(dǎo)致了企業(yè)無法形成核心競爭力。

（二）資金來源渠道收窄，新的融資渠道建立難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運行資金是以銀行融資為主的。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴自身的資金積累、股東投入，另外一個重要的資金來源就是銀行貸款。然而，國內(nèi)銀行融資容易受到國家對行業(yè)的宏觀調(diào)控影響，資金獲取難度增加。即便政策寬松，銀行融資流向也傾向于經(jīng)營情況明顯良好的知名企業(yè)，這使得中小企業(yè)的項目開發(fā)、銷售受到影響。為此，迫切需要拓展新的融資渠道，以保持穩(wěn)定的資金來源，滿足項目開發(fā)的資金需求。

（三）銷售回款受國家政策影響大，回款周期趨長

當(dāng)前，為穩(wěn)定房價，國家出臺了一系列調(diào)控政策，市場觀望情緒普遍存在，絕大多數(shù)開發(fā)項目的銷售情況低迷，而房地產(chǎn)項目的主要資金回款來源于銷售回款，回款周期進(jìn)一步趨長。同時，因政策形勢相對收緊，銷售回款也不穩(wěn)定，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)項目資金壓力大，資金成本增加，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的生存狀態(tài)進(jìn)一步惡化。

（四）資金管控模式粗放，不能有效保證資金鏈安全

近年來，很多中小開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中也是快速擴(kuò)張，業(yè)務(wù)發(fā)展速度明顯快于內(nèi)部管控模式的建立及完善。而要實現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展，必須建立適合自身發(fā)展的內(nèi)部管理模式。然而，因為沒有來得及建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，這些企業(yè)的資金管控模式粗放。同時因為資金管控能力的缺乏，導(dǎo)致運營過程中存在諸多商業(yè)風(fēng)險，比如內(nèi)部腐敗滋生、監(jiān)控不力、控制弱化、施工進(jìn)度遲滯等方面的問題，輕者影響企業(yè)正常發(fā)展，重者導(dǎo)致法律風(fēng)險發(fā)生，資金鏈的安全受到威脅。

而對于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制，資金管控模式是最為重要的環(huán)節(jié)。要求實現(xiàn)對資金來源、使用以及回收的各個業(yè)務(wù)流程建立有效的內(nèi)部控制體系，同時實現(xiàn)對資金使用效率的控制及監(jiān)控，使資金管控做到事前有規(guī)劃、事中能控制以及事后可評估，這就對企業(yè)的管控手段提出了更高的要求。

為了有效規(guī)避資金風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的良性循環(huán)，有效的資金管控模式的建立就成為企業(yè)亟待解決的問題，也是形成企業(yè)核心競爭力的重要途徑。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金管控的策略

為解決房地產(chǎn)項目資金管控模式建立的問題，通過筆者所在企業(yè)和其他企業(yè)成功開發(fā)項目的成功運營實踐，可以采取以下策略，以獲得對房地產(chǎn)項目的資金管控提供有效的解決途徑。

（一）開辟多元化的資金來源渠道，保證資金鏈安全

創(chuàng)新融資渠道或模式，借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)金融的有益模式，比如房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)企業(yè)債券、企業(yè)參股金融資本等多種方式。這類模式的采用雖然受到國家相關(guān)法律法規(guī)的限制，但在大型央企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)和其他規(guī)模大信譽良好的開發(fā)企業(yè)確實比較有效，且較銀行融資成本更低、融資環(huán)境更自由寬松。此舉在短期內(nèi)雖不能降低企業(yè)對銀行信貸的依賴，但這種趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，拓寬房地產(chǎn)項目的融資渠道，保證房地產(chǎn)項目的資金來源穩(wěn)定，才有可能實現(xiàn)項目的良性發(fā)展，避免出現(xiàn)因政策調(diào)整產(chǎn)生大幅波動。

（二）創(chuàng)新銷售模式，加速資金回籠

隨著國家調(diào)控的持續(xù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售很難做到有房不愁賣了，為了保證資金鏈的安全，加速資金回籠是實現(xiàn)資金鏈良性循環(huán)的最重要途徑，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的主要經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移為銷售的及時實現(xiàn)。如果項目的市場定位準(zhǔn)確，適應(yīng)市場需求，銷售形勢良好，資金鏈就實現(xiàn)了良性循環(huán)。目前房地產(chǎn)的價格已極大地打壓了消費者的真實需求。同時，消費者對于房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已上升到一定高度。不論是自用型還是投資型物業(yè)，項目品質(zhì)儼然成為銷售的關(guān)鍵因素，客戶需求也越來越挑剔，目標(biāo)越來越明確，看重的就是物業(yè)的升值潛力。要求房地產(chǎn)開發(fā)項目團(tuán)隊在提升開發(fā)能力、設(shè)計能力以及內(nèi)部運營能力以適應(yīng)市場的需求，項目策劃、定位、開發(fā)中的推廣及客戶服務(wù)就成為及其重要的環(huán)節(jié)，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷適應(yīng)市場需求，創(chuàng)新銷售模式，加速銷售進(jìn)度及資金回籠，降低資金占用成本，維護(hù)資金鏈的安全。如成立商業(yè)管理公司，商業(yè)物業(yè)銷售后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一經(jīng)營，在解決了開發(fā)階段資金鏈安全的同時更拓寬了企業(yè)發(fā)展的空間，可進(jìn)一步提升企業(yè)品牌影響力。

（三）不斷摸索，創(chuàng)新安全的資金管控模式

對開發(fā)項目來說，可以因地制宜制定分階段的資金管控模式，實現(xiàn)資金的集中管控，實行收支兩條線，保證資金在不同的時期的合理安排及使用。具體操作上可以通過加快資金信息流、強化現(xiàn)金管理、控制過程中的過度預(yù)支、嚴(yán)格控制管理費支出等來實現(xiàn)資金有效管控。在管理鏈條上著重考慮成本、合同、資金3個環(huán)節(jié)上的管控，這些環(huán)節(jié)的控制均可以通過信息化管理平臺來實現(xiàn)。

（四）構(gòu)建便捷流暢的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度是單位為實現(xiàn)管理目標(biāo)而建立的組織計劃、方法和程序，以建立其經(jīng)營的秩序和有效性。內(nèi)部控制制度的建立應(yīng)該融合在開發(fā)過程中，將項目策劃、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)都融入資金控制的流程，并建立外部及內(nèi)部的監(jiān)控機(jī)制（比如內(nèi)部審計、外部審計），實現(xiàn)有效的資金管控。內(nèi)部控制不僅是財務(wù)部門的職責(zé)，更是覆蓋到項目各個環(huán)節(jié)，形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境，并通過持續(xù)的監(jiān)控程序以實現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)的實現(xiàn)。通常項目公司的內(nèi)控制度包括財務(wù)管理制度、綜合管理制度、人力資源管理制度、工程項目管理制度、成本管理制度等，目前有很多成功企業(yè)的內(nèi)控制度可借鑒，但不可完全照搬套用，必須結(jié)合自身項目的特點，有針對性地構(gòu)建便捷流暢的內(nèi)部控制機(jī)制。

（五）尋求適合本項目的全面預(yù)算管理模式

因為房地產(chǎn)項目資金需求量大，項目周期較長，每一個項目都應(yīng)該實行全面預(yù)算管理模式，通過對業(yè)務(wù)流程的分析和預(yù)測，建立未來一定時期的資金來源、使用的有序規(guī)劃，并結(jié)合日常的預(yù)算控制以實現(xiàn)資金的有序管控。

順利實施全面預(yù)算，要做好組織保障、制度保障，編制流程及考核獎懲，而且要強化全面預(yù)算的剛性，把它當(dāng)成公司的一種戰(zhàn)略來執(zhí)行。在全面預(yù)算編制過程中要充分吸納各管理環(huán)節(jié)的意見，明確財務(wù)計劃流程，健全財務(wù)管理制度和績效激勵與約束機(jī)制，使全面預(yù)算管理具有前瞻性、操作性。

（六）推行精細(xì)化管理，實現(xiàn)資金管控向項目全過程滲透

除了當(dāng)前外部融資困局出現(xiàn)，國內(nèi)的土地招拍掛更加透明公開，拿地門檻提高，行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，企業(yè)唯有通過精細(xì)化管理，通過自身的改變和提升，在項目管理、流程再造方面多下功夫，全面提升企業(yè)管理水平，實現(xiàn)開源節(jié)流，才能讓項目在市場上搶占先機(jī)。在開發(fā)項目整個周期的每個環(huán)節(jié)，都必須通過向管理要效益，實現(xiàn)增收節(jié)支，實現(xiàn)資金管控向項目全過程滲透。

（七）通過信息化平臺建設(shè)，實現(xiàn)動態(tài)的資金管控

信息化建設(shè)是當(dāng)今促進(jìn)企業(yè)進(jìn)步升級的重要手段。信息系統(tǒng)平臺的建立必須要與核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，覆蓋核心業(yè)務(wù)的主要價值鏈，更是要貫穿資金管控的各環(huán)節(jié)，可以使企業(yè)管理者隨時調(diào)閱相關(guān)資料，隨時關(guān)注企業(yè)資金運營質(zhì)量，及時提示管控風(fēng)險。目前，在國內(nèi)有很多專業(yè)的房地產(chǎn)應(yīng)用軟件可選用，可以依托先進(jìn)的信息化技術(shù)手段來保證管理目標(biāo)實現(xiàn)，實現(xiàn)動態(tài)的資金管控。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目的資金管控固然是一個重要環(huán)節(jié)，但僅僅依靠資金管控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要實現(xiàn)項目的良性發(fā)展必須建立完善的內(nèi)部管理模式。這個管理模式貫穿于項目周期的各個環(huán)節(jié)，存在于企業(yè)管理的各個方面，只有實現(xiàn)企業(yè)綜合管理能力提升，才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)和社會效益最大化，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]解秀麗．房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理對策初探[J]．經(jīng)營管理者,2011（2）．

責(zé)編:王怡

【中圖分類號】F275.1