我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

丁力人

我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

丁力人

文章既研究政府政策、人們預(yù)期等要素對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)和理論，分析客觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，更多的解釋房?jī)r(jià)背后的主觀因素；又研究國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率、匯率等經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。通過(guò)定性與定量分析，找出并解釋影響房?jī)r(jià)的主要因素和次要因素，對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有一個(gè)比較新的認(rèn)識(shí)，有利于政府進(jìn)一步?jīng)Q策和人們的購(gòu)房意愿。

房產(chǎn)價(jià)格；影響因素；定性研究

一、引言

房產(chǎn)行業(yè)是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)能否健康穩(wěn)定地發(fā)展關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。然而，伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，我國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始直線上升，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通百姓的購(gòu)買能力。世界銀行規(guī)定，衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比低于3就會(huì)出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍，因此3-6倍之間較為適宜，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也早已成為房?jī)r(jià)與家庭年收入之間進(jìn)行分析的重要參照系數(shù)。目前，我國(guó)幾乎所有城市的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了10，而一線城市大都在20以上。雖然房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并且已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可或缺的力量，但是這也造成了房?jī)r(jià)的高位波動(dòng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)波動(dòng)背后影響其變化的因素也不能被大眾很好的理解與熟知。房產(chǎn)的價(jià)格是諸多不同卻又互相有聯(lián)系的因素共同作用的結(jié)果，比如地域因素、環(huán)境因素、政策因素、社會(huì)因素、自然因素等，不同因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不同。在所有影響因素里面，經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用最大，比如城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率、匯率等。這些不同的因素交織在一起，使得房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)起伏的狀態(tài)，反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)又將影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，因而與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間有著十分緊密的聯(lián)系。因此，深入研究房產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，并對(duì)影響房?jī)r(jià)的主要經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行定量實(shí)證分析研究，對(duì)于保持我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。

二、文獻(xiàn)概述

劉曉玲從房產(chǎn)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化角度指出，現(xiàn)如今房產(chǎn)價(jià)格不斷上升且居高不下，是政府政策的推動(dòng)從而導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)以及城市化進(jìn)程的加快導(dǎo)致對(duì)商品房需求增加等因素造成的。郎咸平指出，房產(chǎn)的問(wèn)題不僅僅在于房地產(chǎn)，也不是所謂的流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果，投資環(huán)境惡化的先兆就是樓市泡沫——在“以GDP為綱”的政策指導(dǎo)下所有的資金流向房產(chǎn)業(yè)造成樓市泡沫。杜雪君、吳次芳、黃忠華指出：我國(guó)房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)稅存在正相關(guān)關(guān)系，房產(chǎn)稅越高房?jī)r(jià)越高；在不考慮地方公共支出對(duì)房?jī)r(jià)影響的情況下，房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期影響效應(yīng)要大于短期影響效應(yīng)；我國(guó)房產(chǎn)稅制設(shè)置欠完善，房地產(chǎn)稅的變化會(huì)影響房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)的變化不會(huì)影響房地產(chǎn)稅。賀勝兵探討了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，通過(guò)數(shù)據(jù)收集和計(jì)量實(shí)證模型的分析，彌補(bǔ)了我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)研究多而理論少的不足。但是在討論影響因素時(shí)，都是在說(shuō)某單個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，計(jì)量模型也基本上是一元回歸模型，沒(méi)有建立基于面板數(shù)據(jù)回歸的多元數(shù)據(jù)模型。楊君偉、胡燕京集中分析自然環(huán)境極差與房產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性，在不同地區(qū)選取了典型大中城市為樣本進(jìn)行研究，以平均房?jī)r(jià)、人均可支配收入、金融參與程度和自然環(huán)境級(jí)差因素等指標(biāo)入手，用計(jì)量線性方法進(jìn)行單方程線性回歸，回歸結(jié)果顯示自然環(huán)境級(jí)差因素是影響房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。

三、房產(chǎn)價(jià)格影響因素

（一）替代品市場(chǎng)因素

替代品市場(chǎng)主要指的就是二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。眾所周知，人們?cè)谫I東西時(shí)，一個(gè)重要的參考因素就是其替代品的價(jià)格，尤其像買房這樣對(duì)人生有重大影響的事情，更是再三考慮，仔細(xì)比對(duì)。當(dāng)二手房市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格升高時(shí)，人們傾向于從二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)退出，購(gòu)買新房；當(dāng)二手房市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)的相對(duì)價(jià)格降低時(shí)，人們傾向于從新房市場(chǎng)退出，購(gòu)買二手房或者租賃房屋。在我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上，新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)間的替代性大，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)間的替代性小。原因是，無(wú)論是自己置辦家產(chǎn)還是買房用作投資，人們第一個(gè)想到的仍舊是“新房”。“新”這個(gè)概念似乎對(duì)人們的影響極其重要，什么都要“新”的好。很多人認(rèn)為，如果自己手頭資金充足，一定是買新房，但在資金不足的情況下，或許考慮一個(gè)比較新的二手房或者租賃房屋。然而，相對(duì)二手房，當(dāng)新房?jī)r(jià)格偏高時(shí)，需求者會(huì)先選擇租房住，靜觀其變，等待新房市場(chǎng)價(jià)格降低時(shí)再進(jìn)入新房市場(chǎng)，而不是立即轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，畢竟，一間新房比一間二手房對(duì)初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力大得多。從全國(guó)范圍來(lái)看，新房始終是住宅市場(chǎng)的主體，二手房市場(chǎng)規(guī)模有限。新房市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，且成交量的波動(dòng)幅度小于二手房和租房。從2008-2013年銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年后，全國(guó)新房年均成交面積為9億平方米以上，而同期二手房銷售面積僅2億平方米左右。而且，二手房市場(chǎng)主要集中在一線城市，中西部地區(qū)及多數(shù)二三線城市，二手房市場(chǎng)占比不高，市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)不及一線城市。這主要還是因?yàn)槲覈?guó)二手房、租房市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，規(guī)模小、發(fā)展極其不完善造成的。這也從側(cè)面反應(yīng)了為何我國(guó)新房?jī)r(jià)格如此之高。隨著更多新房的竣工入住和改善性需求的釋放，更多城市的二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)將逐漸起步并日趨成熟，它們與新房市場(chǎng)的價(jià)格將互為參照，互相影響。

（二）社會(huì)因素

影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市化狀況、城市歷史、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。一般來(lái)說(shuō)，人口數(shù)量多、人口密度大、治安狀況好、城市化水平高的地方對(duì)住房的需求量也大，價(jià)格也相對(duì)較高；而一些人口數(shù)量較少的偏遠(yuǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)就會(huì)比較低。對(duì)于家庭數(shù)量和家庭構(gòu)成，由于計(jì)劃生育以及人們對(duì)于子女觀念的改變，使得子女?dāng)?shù)量減少，家庭規(guī)模小型化，家庭單位數(shù)量增多，這會(huì)導(dǎo)致住房需求的增加，房?jī)r(jià)的上升。心里預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很大。老百姓看到房?jī)r(jià)大漲，形成房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，會(huì)趕緊入市以免吃虧，房?jī)r(jià)越漲，人們的購(gòu)買就越踴躍，造成真實(shí)需求被夸大。當(dāng)大部分人擁有同樣的心里預(yù)期并做出同樣的買或者不買的行動(dòng)時(shí)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到很大的影響，會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房?jī)r(jià)。社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，不是一言一句就能說(shuō)清楚，況且它還伴隨著一種緩慢的滲透性的歷史形成，例如，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房?jī)r(jià)水平的高值區(qū)，如上海的外灘、廈門的鼓浪嶼等，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)就是高值區(qū)，這并不是某一個(gè)方面的某個(gè)特定的原因造成的。這些許多不同的復(fù)雜因素共同對(duì)房?jī)r(jià)造成了影響。

（三）自然因素

自然因素主要是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地的一些自然條件，包括位置、地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、天然周期性災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。其中，位置是影響城市內(nèi)部房產(chǎn)價(jià)格水平的最重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長(zhǎng)期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購(gòu)房者對(duì)好位置需求熱情高，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)提高利潤(rùn)水平，由此導(dǎo)致好位置房?jī)r(jià)高出差位置房?jī)r(jià)幾倍乃至十幾倍。對(duì)于一些地形地貌情況較好，施工難度較小，建造成本較小的地段的房?jī)r(jià)要比一些地形地貌情況較差，施工難度較大，建造成本較大的地段的房?jī)r(jià)來(lái)得高。而一些交通便利，氣候溫和，環(huán)境質(zhì)量較高的地段，其房產(chǎn)價(jià)格一般比較高。在目前民眾普遍追求生活質(zhì)量，享受生活品質(zhì)的情況下，自然因素顯得越來(lái)越重要。

（四）政府因素

在我國(guó)這樣一個(gè)土地、勞動(dòng)力、貨幣都由國(guó)家宏觀調(diào)控而非市場(chǎng)化的國(guó)家，政府因素對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響程度。我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性、外部性和準(zhǔn)“公共產(chǎn)品”等屬性，使得房產(chǎn)市場(chǎng)本身并不能保證資源的有效配置，政府及時(shí)有效的宏觀調(diào)控能彌補(bǔ)市場(chǎng)本身的不足，防止市場(chǎng)失靈的發(fā)生，達(dá)到經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1.稅收政策

稅收是國(guó)家財(cái)政收入的最主要來(lái)源，房產(chǎn)稅是政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的重要手段之一。“新國(guó)八條”中要求指出，各地區(qū)加強(qiáng)稅收征管力度，完善并調(diào)整相關(guān)稅收政策，加大力度監(jiān)督檢查土地增值稅征管情況，對(duì)定價(jià)明顯高于周邊房?jī)r(jià)水平的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)督檢查，并嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算和稽查。此外，為遏制開(kāi)發(fā)商之間的壟斷競(jìng)爭(zhēng)以及惡性抬高房?jī)r(jià)的行為，政策還要求對(duì)超出平均商品房水平的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清查和稽查。

然而，在房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，很多地方政府可以享受其帶來(lái)的“成果”。全國(guó)政協(xié)委員、河南工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)王超斌曾委托河南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了一份“房?jī)r(jià)清單”。清單顯示，政府各種稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)的30%上下，再加上層層“公關(guān)費(fèi)”，房?jī)r(jià)的一半被政府拿去了。近年來(lái)，國(guó)家雖然出臺(tái)很多稅收政策來(lái)控制甚至是遏制房?jī)r(jià)，但這些政策的實(shí)施力度，傳遞能力，以及對(duì)其的監(jiān)管力度和效果評(píng)估都有待考證與加強(qiáng)。

2.信貸政策

信貸政策是宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的另外一個(gè)重要手段之一。2002年以前，是信貸政策的快速發(fā)展期。期間頒布的主要政策有：1998年4月7日，央行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；1999年，央行將住房貸款的上限由房?jī)r(jià)款的70%提高到80%，將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年，并將個(gè)人住房貸款利率在原有的優(yōu)惠基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)10%；2002年9月1日起，北京等國(guó)內(nèi)城市相繼取消了始于1994年左右的“內(nèi)”、“外”銷商品房的限制。2002年以后，信貸政策逐步緊縮。2002～2003年，央行著重強(qiáng)調(diào)了“防止產(chǎn)地產(chǎn)泡沫，防止信貸過(guò)度集中房地產(chǎn)業(yè)”；2005年3月17日，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；2005～2006年，“國(guó)八條”“新國(guó)八條”“國(guó)六條”相繼頒布，提出綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；2006年以后，相關(guān)文件的出臺(tái)，明確了以家庭為單位認(rèn)定借款人房貸次數(shù)。

縱觀十幾年來(lái)房地產(chǎn)信貸政策的改變，可以清晰的看到政府從支持鼓勵(lì)買房到限制控制買房的變化過(guò)程。房屋作為一種商品，同樣滿足最基本的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供求基本定理，如果市場(chǎng)滿足完全競(jìng)爭(zhēng)，房屋價(jià)格將會(huì)維持在市場(chǎng)出清價(jià)格，資源會(huì)得到有效配置，也是滿足帕累托最優(yōu)的。同樣，如果要對(duì)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，無(wú)外乎是從住房的供給或者需求著手。但是，增加供給是困難的，原因是可供住房的土地有限以及面臨通貨膨脹的壓力。因此，我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的抑制，大多是采取抑制需求的方式。信貸政策中的加息、提高首付款比例、項(xiàng)目封頂才能放款等政策都是以增加購(gòu)買成本，減少有效需求為出發(fā)點(diǎn)的。

與其他政策相比，信貸政策效果快，便于執(zhí)行；但是其做不到區(qū)別對(duì)待，不論是提高首付款比例還是加息，不僅對(duì)炒房者有效，同時(shí)也影響到了很多有正常住房需求的消費(fèi)者。

3.貨幣政策

當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，采取緊縮的貨幣政策；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，采取寬松的貨幣政策。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，它是貨幣的壟斷發(fā)行者。如果貨幣的資源配置是市場(chǎng)化的，那物價(jià)不會(huì)飛漲，房?jī)r(jià)不會(huì)飛漲，因?yàn)槔习傩找@得貨幣，需要提供真實(shí)的產(chǎn)品和服務(wù)。在一個(gè)公平的百姓經(jīng)濟(jì)體系中，貨幣只是在流動(dòng)中充當(dāng)媒介手段而已。只有當(dāng)貨幣權(quán)力被壟斷后，才會(huì)有所謂的通貨膨脹。從貨幣數(shù)量論方面進(jìn)行考慮，人們持有貨幣是為了購(gòu)買產(chǎn)品與服務(wù)。他們?yōu)檫M(jìn)行交易所需要的貨幣越多，他們持有的貨幣就越多。M*V=P*T，即貨幣*貨幣流通速度=價(jià)格*交易量。由于交易次數(shù)難以衡量，交易次數(shù)T被替換為經(jīng)濟(jì)中的總產(chǎn)出Y，M*V=P*Y。如果我們假定貨幣流通速度V不變，那么貨幣量決定了名義GDP，所以貨幣供給M的任何變動(dòng)都會(huì)引起名義GDP同比例的變動(dòng)。由于生產(chǎn)要素和生產(chǎn)函數(shù)已經(jīng)決定了實(shí)際GDP，所以，名義GDP只有在價(jià)格水平變動(dòng)時(shí)才會(huì)調(diào)整，這意味著，價(jià)格水平與貨幣供給成比例。M的百分比變動(dòng)+V的百分比變動(dòng)=P的百分比變動(dòng)+Y的百分比變動(dòng)，V的百分比變動(dòng)為0，而Y的百分比變動(dòng)在短期內(nèi)也為0，所以中央銀行控制的貨幣量M的百分比變動(dòng)直接影響著價(jià)格水平P的百分比變動(dòng)，中央銀行發(fā)行的貨幣越多，價(jià)格越高，通貨膨脹率越高，房?jī)r(jià)越高。其實(shí)當(dāng)今世界的貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)流動(dòng)需要量的事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。

（五）經(jīng)濟(jì)因素

影響我國(guó)房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)因素有很多，一般來(lái)說(shuō)有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、匯率、利率等。這些因素不僅作為個(gè)體對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，互相之間的共同作用也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生極其復(fù)雜的影響。

1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，即GDP，是給定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)內(nèi)生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值，它告訴我們一國(guó)的總收入及在產(chǎn)品和服務(wù)上的總支出。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值常常被認(rèn)為是對(duì)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)狀況的最好的衡量，一般來(lái)說(shuō)，GDP的增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和人民生活水平的改善。經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，又會(huì)導(dǎo)致生活水平、生活成本以及市場(chǎng)需求的增加，并最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。我國(guó)每一年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值都要比上一年增長(zhǎng)很多，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，人民收入水平提高了，在溫飽問(wèn)題解決后，人們就要考慮改善住房，住房需求增加，住房品質(zhì)提高，這會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)?？v觀我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)幾乎和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持正比例的關(guān)系，尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)都顯著提高，加之城市化水平的提高，GDP的變化與房?jī)r(jià)的變化是同方向的。

2.居民可支配收入

居民收入水平是衡量居民購(gòu)買能力的重要指標(biāo)，居民收入水平的高低決定著居民購(gòu)買能力的大小。根據(jù)古典理論，我們將居民收入在支付掉稅收以后的收入稱為可支配收入，人們把他們的可支配收入在儲(chǔ)蓄和消費(fèi)之間進(jìn)行劃分。消費(fèi)是可支配收入的函數(shù)，C=C (Y-T)。而人們將多少收入用于儲(chǔ)蓄多少用于消費(fèi)則取決于邊際消費(fèi)傾向，邊際消費(fèi)傾向是當(dāng)可支配收入增加一美元時(shí)消費(fèi)的變化量，它是介于0～1之間的一個(gè)數(shù)字。因此，可支配收入越高，消費(fèi)越高。居民收入水平的提高，將會(huì)增加對(duì)房屋的需求，從而使房產(chǎn)價(jià)格上升。需要說(shuō)明的是，對(duì)于低收入者，住房是奢侈品，其對(duì)房屋的需求彈性很小，可支配收入的增加并不會(huì)增加他們對(duì)住房的需求，因?yàn)樗麄兪紫葧?huì)將這些增加的收入用于滿足基本的吃、穿等；對(duì)于高收入者，可支配收入的增加也不會(huì)明顯增加他們對(duì)住房的需求，因?yàn)樗麄儽旧碛蟹?；推?dòng)房?jī)r(jià)上漲的主力軍是中等收入者，只有他們的收入增加，會(huì)大量增加對(duì)住房的需求。但總的來(lái)說(shuō)，居民收入的增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的總效應(yīng)是房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3.利率

利率是持有貨幣的機(jī)會(huì)成本，它的大小直接影響著資金借貸的成本。我國(guó)的銀行利率是由我國(guó)的中央人民銀行所決定的，是我國(guó)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利率的上升會(huì)加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本，因?yàn)榉慨a(chǎn)的開(kāi)發(fā)一般都需要巨額的資金，一般都會(huì)從銀行借貸。貸款利率的高低直接影響為這筆高額貸款所支付的利息，進(jìn)而影響投資額和供給。一般來(lái)說(shuō)，利率越高，投資意愿降低，供給減少，房?jī)r(jià)上升；對(duì)于需求者來(lái)說(shuō)，利率上升將會(huì)使其的購(gòu)房成本增加，加大其還貸壓力，購(gòu)房意愿降低，需求減少，價(jià)格下降。所以說(shuō)，利率的上升同時(shí)壓低房地產(chǎn)需求和供給，它對(duì)最終房?jī)r(jià)的影響是不確定的。

4.匯率

匯率是兩個(gè)國(guó)家通貨的相對(duì)價(jià)格。隨著人民幣的升值，人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)增加，財(cái)富的增加會(huì)促使公眾增加消費(fèi)，而房屋作為一種商品，對(duì)其的需求自然會(huì)增加，從而拉高房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，人民幣的升值，會(huì)增加外國(guó)資產(chǎn)對(duì)中國(guó)資本的投資，大家紛紛把手中的其他貨幣兌換成人民幣，希望通過(guò)人民幣的升值來(lái)賺取其間的匯差。外國(guó)資金的流入，又會(huì)作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)業(yè)作為一種高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，自然成為了這些外資青睞的對(duì)象。大量外資的進(jìn)入，又進(jìn)一步推高了我國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格。改革開(kāi)放后，對(duì)外國(guó)門的打開(kāi)直接導(dǎo)致了我國(guó)融入了世界經(jīng)濟(jì)中，金融市場(chǎng)的開(kāi)放以及世界資本的流動(dòng)，使得匯率——作為一國(guó)貨幣與外國(guó)貨幣的比價(jià)，同時(shí)影響到了國(guó)內(nèi)和國(guó)外的資產(chǎn)變動(dòng)和各行各業(yè)的投資或需求的變動(dòng)，當(dāng)世界資本瞄向中國(guó)房產(chǎn)業(yè)時(shí)，房?jī)r(jià)自然大幅上升，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，這種情況是非常危險(xiǎn)的，這也說(shuō)明實(shí)證研究匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響是重要的，宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)是必要的。

5.價(jià)格水平

最常用的價(jià)格水平的衡量指標(biāo)是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，CPI，是一籃子產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)格相對(duì)于同一籃子產(chǎn)品與服務(wù)在某個(gè)基年的價(jià)格的比值，CPI把許多產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)格變成衡量?jī)r(jià)格總體水平的單一指數(shù)。CPI是衡量通貨膨脹的一個(gè)重要指標(biāo)，是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的溫度計(jì)。房屋作為一種消費(fèi)商品，自然被記入CPI內(nèi)，一般情況下，房屋價(jià)格與CPI呈現(xiàn)同方向變動(dòng)的關(guān)系，房屋價(jià)格上漲會(huì)拉高CPI，CPI的提高也會(huì)作用于房?jī)r(jià)。

四、政策建議

我國(guó)房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康的良性發(fā)展對(duì)穩(wěn)定我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，然而可笑的是，高房?jī)r(jià)已經(jīng)和看病貴、上學(xué)難并稱新的三大民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)問(wèn)題，已經(jīng)不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)以及大肆上漲，不僅阻礙了國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)政策的落實(shí)，更會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)造成不良影響，使得社會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的問(wèn)題。2008年美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生已經(jīng)充分說(shuō)明了完全相信并且依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)是不現(xiàn)實(shí)的，政府的有效干預(yù)和調(diào)控是有必要的，只有通過(guò)全方位的包括經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，實(shí)施綜合系統(tǒng)的調(diào)控才能對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到積極的抑制作用?！盁o(wú)形的手”和“有形的手”完美的結(jié)合，房產(chǎn)市場(chǎng)才能有效平穩(wěn)的運(yùn)行。對(duì)此，本文結(jié)合以上對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的理論分析與實(shí)證分析，提出一些建議：

第一，進(jìn)一步修正并且完善我國(guó)價(jià)格指數(shù)的測(cè)量方式。房屋作為一種消費(fèi)者購(gòu)買的商品應(yīng)該包括在某些價(jià)格指數(shù)中，而確定其在所計(jì)算的指數(shù)中的權(quán)數(shù)則為重中之重。如果只是針對(duì)沒(méi)有合理包含房產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格指數(shù)，甚至是根本沒(méi)有體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格指數(shù)制定相應(yīng)的政策，那么政策的調(diào)控效果就不可避免地會(huì)出現(xiàn)顧此失彼的狀態(tài)。因此，只有制定一個(gè)包含有房?jī)r(jià)的價(jià)格指數(shù)，使此指數(shù)成為宏觀政策調(diào)控的目標(biāo)才能凸顯調(diào)控的作用。對(duì)此，可以根據(jù)實(shí)際情況，采用靈活多變的計(jì)算方法，根據(jù)房產(chǎn)業(yè)不同時(shí)期在經(jīng)濟(jì)中的重要程度以及對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊程度來(lái)確定其現(xiàn)在價(jià)格指數(shù)中的權(quán)重。

第二，穩(wěn)定匯率。隨著匯率市場(chǎng)的開(kāi)放以及各國(guó)逐漸對(duì)固定匯率制度的放棄，匯率——作為國(guó)與國(guó)之間貨幣的兌換比率，所扮演的角色越來(lái)越重要。由于匯率的市場(chǎng)化，以及近幾年中國(guó)在國(guó)際貿(mào)易中的順差，使得人民幣面臨著升值的壓力。人民幣的升值，會(huì)吸引大量的外資涌入，其對(duì)房地產(chǎn)造成的沖擊將是巨大的。其次，由于匯率的不穩(wěn)定性，也會(huì)直接影響到我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格。因此，穩(wěn)定匯率變得至關(guān)重要，尤其在短期內(nèi)，匯率的大幅變動(dòng)將帶來(lái)大量的投機(jī)性資金，資金的涌入或者涌出將會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的忽高忽低，從而也會(huì)將國(guó)民經(jīng)濟(jì)暴露在危險(xiǎn)之中。

第三，穩(wěn)定利率。利率的變化會(huì)影響房屋的供給與需求，從而影響房屋的價(jià)格。在我國(guó)，利率由央行決定，在利率未完全市場(chǎng)化的情況下，央行對(duì)利率的調(diào)控是宏觀調(diào)控的重要手段。央行因根據(jù)市場(chǎng)情況，理論聯(lián)系實(shí)際，在全方位考慮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況下，小心謹(jǐn)慎的對(duì)利率進(jìn)行操控，不對(duì)利率做大幅調(diào)整，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第四，積極培育良好的二手房交易市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)如今，房?jī)r(jià)之所以這么高與我國(guó)落后的二手房市場(chǎng)以及落后的房屋租賃市場(chǎng)有關(guān)。住房者的選擇有限，租賃交易成本的昂貴，信息的閉塞都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因。政府可頒布相關(guān)政策，大力扶持替代市場(chǎng)的發(fā)展，緩解新房市場(chǎng)的壓力，以增加對(duì)它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響力，同時(shí)也給政府的調(diào)控措施提供了更多的選擇。

第五，針對(duì)不同地區(qū)的不同情況，理論聯(lián)系實(shí)際，根據(jù)事實(shí)制定不同的地方性政策。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)之間不平衡，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展亦是如此。受到自然因素，社會(huì)因素等許多不同因素的共同影響，地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差異很大。針對(duì)這種情況，不可搞政策的“一刀切”，讓所有地區(qū)有遵守統(tǒng)一的政策法規(guī)，這樣既違背國(guó)家利益有違背局部利益。例如，對(duì)于一些房?jī)r(jià)過(guò)高城市，政府應(yīng)予以披露，讓社會(huì)公眾一起對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，政府也應(yīng)對(duì)其進(jìn)行著重監(jiān)管，采取嚴(yán)厲的緊縮性的調(diào)控政策；對(duì)于一些房?jī)r(jià)正在上漲的城市，要采取警示和預(yù)防措施，實(shí)行溫和的鼓勵(lì)與引導(dǎo)相結(jié)合的緊縮性的調(diào)控政策；而對(duì)于一些房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)的城市，則沒(méi)有必要制定一些特別的政策措施，只要平時(shí)加大防范即可。

中央政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策必須要適當(dāng)考慮地方政府的利益，在滿足中央政策執(zhí)行力度的同時(shí)，放權(quán)于地方，因地制宜，制定適合調(diào)控地方房?jī)r(jià)的政策。

[1]劉曉玲.2008年后中國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析[F].華商,2008.

[2]郎咸平.熱點(diǎn)的背后[M].北京:東方出版社,2008.

[3]杜雪君,吳次芳,黃忠華.我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究[A].技術(shù)經(jīng)濟(jì),2008.

[4]賀勝兵.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格若干影響因素的實(shí)證研究[D].華中師范大學(xué),2006.

[5]楊君偉,胡燕京.我國(guó)典型城市房?jī)r(jià)上漲和自然環(huán)境級(jí)差因素的相關(guān)性分析[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007.

丁力人，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)金融學(xué)院。

F293.3

A

1008-4428（2015）05-32-04