對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的探析

盧靜

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注度一直是很高的，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項政策林立，在如今激烈的競爭之中，要想節(jié)約成本，增強企業(yè)的競爭力，就必須要關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)。本文從稅務(wù)籌劃的相關(guān)概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般特性，并且對此提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅 企業(yè) 政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃不是鉆法律的空子，也不是要與國家機關(guān)人員進(jìn)行違法違規(guī)的交易，而是要在法律允許的范圍之內(nèi)，加強經(jīng)營管理，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，運用科學(xué)合法的方式，最大限度地利用法律優(yōu)惠政策。良好的稅務(wù)籌劃方案不僅可以增加收益，減輕稅負(fù)，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康運營的助推器，引導(dǎo)企業(yè)人員形成主動的納稅意識，為國家營造健康的良好的稅收環(huán)境。

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是指在一定的社會環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，對本企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)進(jìn)行謀劃，以減輕企業(yè)的稅負(fù)，包括轉(zhuǎn)稅、避稅、節(jié)稅等方法，主要通過在法律允許的條件下通過稅法文件的優(yōu)惠、規(guī)避、合法提高或者降低產(chǎn)品價格等方法進(jìn)行減稅。稅務(wù)籌劃不是為了鉆法律的漏洞，也不是要和稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法人員進(jìn)行違法交易，而是要在源頭上進(jìn)行合法的規(guī)劃，從規(guī)劃企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，合理利用優(yōu)惠政策，達(dá)到提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃有以下幾個方面的特點：一是它的合法性，法不可違，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃都是必須在法律允許的范圍內(nèi)做的，之所以可以通過籌劃避免多繳稅是因為法律的優(yōu)惠、納稅義務(wù)的不確定、多種方式納稅等因素；二是它的籌劃性，大多關(guān)于納稅方面的業(yè)務(wù)都是具有滯后性的，只有在企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生之后，納稅義務(wù)才會產(chǎn)生，稅務(wù)籌劃建立在對稅法的充分了解上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動、戰(zhàn)略規(guī)劃等，有計劃有目的的進(jìn)行籌劃，具有超前性；三是目的性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是目的性極強的，圍繞著減輕賦稅的中心，延伸出避免經(jīng)濟損失、避免涉稅風(fēng)險、避免名譽損失等一系列目標(biāo)；四是它的多維性，納稅義務(wù)是貫穿在整個生產(chǎn)經(jīng)營活動中的，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有活動都涉及稅務(wù)籌劃的范圍，空間上不僅僅局限在本企業(yè)，時間上貫穿全局。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性與必要性分析

（一）可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃對企業(yè)是有很大意義的，首先我們來分析其可行性，發(fā)掘存在的問題。

第一、 要在企業(yè)做出籌劃方案之前，對成本、利潤、資金三要素進(jìn)行深入地分析，做出相關(guān)的正確的財務(wù)決策，使整個企業(yè)的經(jīng)營在法律允許的條件下健康運轉(zhuǎn)，保證稅務(wù)籌劃運行環(huán)境的穩(wěn)定性；第二，企業(yè)要統(tǒng)籌兼顧的看待稅務(wù)籌劃，不能一味的為了稅務(wù)籌劃而忽略了實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃所需要耗費的成本，避免引發(fā)其它費用的增加，致使最終得不償失，要遵循成本效益的原則，根本上要依靠經(jīng)營管理，提高工作效率、減少成本來提高效益；第三，由于稅務(wù)籌劃方案的實現(xiàn)是一個長期的過程，存在著收益不確定、資金支付時間長等不定性因素，會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案實施，所以，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案制定實施時，必須考慮到?jīng)Q策風(fēng)險和長時間的資金價值；第四，要得到國家和稅收部門的支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有經(jīng)營活動都必須在法律的準(zhǔn)許之下。

（二）必要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動資金大，稅務(wù)籌劃的空間大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收項目多，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易金額大，須納稅額大，不同的納稅方法對稅額的影響是很顯著的，近幾年的稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)控更是越來越強，因此，稅務(wù)籌劃的重要性越來越明顯，必須要做出稅務(wù)籌劃，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能獲得更好收益。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策種類繁多。房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家重點調(diào)控的企業(yè)，在這種宏觀調(diào)控之下，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律政策數(shù)量多，分類細(xì)，而且各個法律法規(guī)之間變更頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的競爭中獲得一席之地，就要跟上國家及地方法律法規(guī)的變化，針對自身做出應(yīng)對高負(fù)擔(dān)稅負(fù)的籌劃，從而降低風(fēng)險，增強競爭力。

稅務(wù)籌劃有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存在需要，更是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的必然要求，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，依賴于國家良好健康的法律環(huán)境，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身健康發(fā)展，稅務(wù)籌劃的主要目標(biāo)是在不違背法律的條件之下，利用政策優(yōu)惠尋找最低稅負(fù)方式來實現(xiàn)利潤最大化，國家也可以通過企業(yè)的納稅籌劃方案來分析和判斷當(dāng)前稅收政策的不完善之處，從而發(fā)現(xiàn)稅收漏洞，健全我國的稅收體制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般性方法及發(fā)展趨勢

（一）準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)管理辦法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營決策各項業(yè)務(wù)時將稅收作為重要的前置成本因素來做全局性考慮，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立之始，就要關(guān)注到企業(yè)的注冊地點、出資方式、企業(yè)性質(zhì)、人員結(jié)構(gòu)等方面的事項，在企業(yè)經(jīng)營前期就分析籌劃企業(yè)在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌劃環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在企業(yè)籌集所需資金時，不僅要考慮到資金籌集是否充足，還必須考慮資金籌集的成本，使資金籌集的成本最小化，盡可能地考慮債務(wù)資本與股權(quán)資本的比例，合理搭配資本后，運用科學(xué)的方法進(jìn)行籌資以期減少借款利息和其他費用，避免在資金籌集環(huán)節(jié)的稅負(fù)，節(jié)約成本，預(yù)防風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)開發(fā)時所涉及的范圍較廣，在國家稅收法律規(guī)定之中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的費用扣除方法就有兩種，規(guī)定的不同使房地產(chǎn)開發(fā)費用產(chǎn)生了兩種計算方法，而這兩種計算方法也存在差異。然而，稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)如果應(yīng)為分立而產(chǎn)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移是不會征收土地增值稅的，稅率的規(guī)定適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的細(xì)則還有幾個，要從這幾個地方入手，從而達(dá)到減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的目的。endprint

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃方法最主要的是企業(yè)法人層次的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)置全資子公司，以及獨立核算的二級法人，用它們?nèi)氖陆?jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的業(yè)務(wù)，將這部分的稅收費用從應(yīng)納營業(yè)稅中分離出去，使代理業(yè)務(wù)適應(yīng)對應(yīng)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，從不同的稅法細(xì)則入手減輕稅負(fù)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的注意事項

（一）國家和地方政策對稅務(wù)籌劃的影響

降低成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)達(dá)的地產(chǎn)經(jīng)濟競爭中增強競爭力的必然需求，由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的需求越來越大，反過來對于當(dāng)?shù)氐恼跋嚓P(guān)機構(gòu)的影響也會越來越大，國家和當(dāng)?shù)卣欠窦钜龑?dǎo)稅務(wù)籌劃，牽涉到政府的各個職能部門，因為是否符合一定的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)才是決定企業(yè)稅務(wù)籌劃方案是否通過的因素，這就需要充分運用其他的職權(quán)部門審批權(quán)，此外，稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力的水平也對企業(yè)稅務(wù)籌劃有著巨大影響。

（二）兼顧稅務(wù)籌劃的兩面性

單從稅務(wù)籌劃來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)最小化是不全面的，因為這樣雖然抓住了稅務(wù)籌劃的一個關(guān)鍵方面，但是這種思想是不利于稅務(wù)籌劃方案的整體實施和有效設(shè)置的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取部分稅負(fù)減輕的利益時，還應(yīng)該兼顧經(jīng)濟活動參與的各方稅負(fù)情況以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況，當(dāng)額外費用和方案實施相對其他方案取得的收益更多時，該方案才是合理方案，一項成功的方案應(yīng)該是全面優(yōu)化各個環(huán)節(jié)的方案，而不僅僅是稅負(fù)最輕的方案，犧牲企業(yè)的總體利益來降低稅負(fù)的方法是極不明智的。

（三）稅務(wù)籌劃方案應(yīng)有極強的適應(yīng)性

方案的實施要具體情況具體分析，在復(fù)雜的環(huán)境下實施稅務(wù)籌劃，不能夠生搬硬套也不能夠局限于固有模式，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃與會計制度的適度分離。企業(yè)的會計制度的出發(fā)點是投資者和潛在的投資者，讓他們?nèi)娴牧私馄髽I(yè)的盈利可能性，而稅法的關(guān)注點是經(jīng)濟和社會的調(diào)節(jié)，二者在同一經(jīng)濟行為上的態(tài)度不同，要求也是不同的。加強稅務(wù)籌劃方案的適應(yīng)性就是要統(tǒng)籌兼顧企業(yè)與社會的利益，從企業(yè)的自身出發(fā)，達(dá)到社會效益與經(jīng)濟效益的雙收，也是企業(yè)稅務(wù)籌劃方案全面性的體現(xiàn)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃對企業(yè)的重要性越來越強，在制定稅務(wù)籌劃時，必須要從企業(yè)自身出發(fā)，具體問題具體分析，統(tǒng)籌兼顧稅負(fù)與企業(yè)的整體利益。只有這樣，才能最大限度地提高企業(yè)的效益，達(dá)到社會效益與企業(yè)效益的雙收。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉占齊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探討[J].會計師，2013.04endprint