我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警研究

韓佳妤

概要：公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究目前是研究的重點(diǎn)課題，尤其是資本市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家對(duì)這方面的研究更為廣泛。財(cái)務(wù)預(yù)警的研究整體是面向整個(gè)市場(chǎng)，針對(duì)具體行業(yè)的研究還較少。在現(xiàn)實(shí)生活中面對(duì)不同行業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上都有很大差異，那么整體的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警對(duì)個(gè)別行業(yè)并不適用，因此本文從房地產(chǎn)角度來(lái)看，進(jìn)行針對(duì)這一行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警研究，為房地產(chǎn)的更好發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)既能夠引導(dǎo)和推動(dòng)大量產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著強(qiáng)大的支撐和輔助作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 財(cái)務(wù)預(yù)警 因素分析 措施

隨著近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題也隨之而來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度過(guò)快就會(huì)不斷的暴露這些問(wèn)題，從而導(dǎo)致一系列的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不良發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步法也會(huì)變得不穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警的現(xiàn)實(shí)意義

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)防范意識(shí)提供參考

大量實(shí)踐證明，企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)大多會(huì)給企業(yè)帶來(lái)危機(jī)，如果企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上陷入了財(cái)務(wù)困境，企業(yè)的危機(jī)將不可避免。目前，雖然我國(guó)的企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)有了一定的認(rèn)識(shí)，但仍然不是有很強(qiáng)的意識(shí)，仍然處于發(fā)展階段。

（二）提升財(cái)務(wù)危機(jī)管理水平服務(wù)

由于中小企業(yè)的數(shù)量非常多，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著特別重要的作用，只有中小企業(yè)的發(fā)展走上正軌，才能更好的發(fā)展壯大，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。雖然房地產(chǎn)上市公司大多是比較大型的企業(yè)，但是那些中小型的房地產(chǎn)公司的發(fā)展也不容小覷，為這類(lèi)型的企業(yè)提供健康健全的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警工作

房地產(chǎn)上市公司若想更好的開(kāi)展各項(xiàng)工作，把各項(xiàng)工作做的更好，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警，這樣才能全面的發(fā)展。本文旨在研究中小企業(yè)板塊上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警問(wèn)題，為這些上市公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警工作提出若干政策和措施等方面的建議，以供其借鑒和參考。

二、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警的影響因素

正是因?yàn)橹T多因素的影響，因此房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷的加大，但是這些影響因素不外乎兩種情況，第一是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；第二是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）系統(tǒng)因素

1、通貨膨脹率

通貨膨脹率指價(jià)格水平在一年內(nèi)的上漲率。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程存在市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能，而通貨膨脹不僅可以反映經(jīng)濟(jì)的狀況而且在一定的程度上可以調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，通貨膨脹會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度波動(dòng)。

2、利率變動(dòng)

利率變動(dòng)也是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的一種方法，它是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)平衡杠桿。在房地產(chǎn)上市公司的供求市場(chǎng)上起到很大的調(diào)控作用，資金的持有者可以根據(jù)利率的高低來(lái)權(quán)衡自己的機(jī)會(huì)成本，而且資金的使用者在使用資金進(jìn)行投資時(shí)也會(huì)受到利率水平的影響。大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的因素都受到宏觀利率水平的影響，由此牽連到企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。貸款利率直接影響著購(gòu)房者的信心，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)商的投資方向有很大的影響。

（二）非系統(tǒng)因素

1、償債能力

償債能力的廣義是指企業(yè)償還債務(wù)的能力，分為短期的和長(zhǎng)期的償債能力。一般短期的償債能力是指企業(yè)在一年內(nèi)即將到期的債務(wù)，而且是以流動(dòng)資金的形式來(lái)支付債務(wù)。企業(yè)的短期償債能力對(duì)于企業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。

2、營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)

我國(guó)的房地產(chǎn)上市公司，為了可以更好的提高企業(yè)的盈利能力和不斷提高企業(yè)償還債務(wù)能力，就要適當(dāng)?shù)脑黾悠髽I(yè)的所有者權(quán)益。

3、盈利能力

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力可以反映一個(gè)企業(yè)的發(fā)展水平而且一定程度上也會(huì)體現(xiàn)整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。一般企業(yè)的盈利水平通過(guò)多種財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)反映的。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警現(xiàn)階段所面臨的問(wèn)題

（一）缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力

近年來(lái)房地產(chǎn)上市公司對(duì)資金的需求特別大，但是建設(shè)銷(xiāo)售的周期又很長(zhǎng)，進(jìn)來(lái)的金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)影響，國(guó)家的財(cái)政政策緊縮的環(huán)境下，企業(yè)缺乏其核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得很多的房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)許多的問(wèn)題，特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展更是受到了嚴(yán)重的影響，導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司與其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差。

（二）現(xiàn)金流量狀況不好

房地產(chǎn)由于特殊的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征，一般從建設(shè)到商品房銷(xiāo)售需要的周期很長(zhǎng)，換言之就是公司從投入資本到收回資本的周期較長(zhǎng)，而且最初的資本投入額都很大，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流表現(xiàn)不是特別好。

（三）財(cái)務(wù)及投資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)的特征是項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目成本高、資金占用時(shí)間久。同時(shí)，由于其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、回收期長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性，即當(dāng)遇到不可抗拒的因素時(shí)，其抵御能力較差，難以迅速改變投資方向，撤離資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要高度重視資金時(shí)間價(jià)值，盡量減少資金的占用額和占用時(shí)間，縮短工程周期，加速資金的周轉(zhuǎn)和回收。

（四）開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)警研究受到當(dāng)前發(fā)展的制約

近年來(lái)，全球許多地區(qū)爆發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。從宏觀來(lái)看，金融危機(jī)主要表現(xiàn)為貨幣危機(jī)，微觀上來(lái)說(shuō)是由于企業(yè)過(guò)度的負(fù)債，財(cái)務(wù)機(jī)制出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致防御風(fēng)險(xiǎn)的能力極差，即企業(yè)的現(xiàn)金流量和現(xiàn)金支付能力的危機(jī)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)是用來(lái)反映企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)狀況的，在此基礎(chǔ)上利用財(cái)務(wù)預(yù)警判斷出企業(yè)的具體財(cái)務(wù)狀況。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制活動(dòng)主要包括批準(zhǔn)控制、會(huì)計(jì)控制、實(shí)物控制等。批準(zhǔn)控制屬于事前控制的范疇，在企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)之前，按照已經(jīng)制定的程序，核準(zhǔn)其正確性、合法性、合理性，從而確定是否讓其發(fā)生，做好事前的預(yù)防措施，使得不合法的業(yè)務(wù)盡量不發(fā)生。endprint

在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本是一個(gè)很重要的影響因素，因此企業(yè)要從這個(gè)環(huán)節(jié)做很大的研究。在成本的控制中首先要最大限度的控制其費(fèi)用。減少不必要的浪費(fèi)事企業(yè)進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵。

強(qiáng)化房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部監(jiān)控制度。內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，所以企業(yè)一定要嚴(yán)格對(duì)內(nèi)部監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)督，從而更要注重對(duì)內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督。由于內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督直接影響著內(nèi)部控制，它可以幫助決策者完成管理目標(biāo)。

（二）采取多渠道融資、多種開(kāi)發(fā)模式

在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在多元化和單一化的開(kāi)發(fā)模式，但是企業(yè)采取多種開(kāi)發(fā)模式是防范風(fēng)險(xiǎn)的良好措施。在一些企業(yè)中采用單一的開(kāi)發(fā)模式，這樣不僅可以增加企業(yè)的勢(shì)力，而且可以在一定的程度上集中企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理

銷(xiāo)售預(yù)收款在越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)中作為重要的資金鏈條，在當(dāng)前的個(gè)人按揭貸款以及分期付款逐漸的逃離了市場(chǎng)，不僅因?yàn)橘Y金具有時(shí)間價(jià)值，而且個(gè)人的按揭貸款涉及到客戶(hù)的資信等級(jí)和企業(yè)的銷(xiāo)售責(zé)任制，很多制度直接規(guī)定了未來(lái)現(xiàn)金流量以及還款期限的具體制度，因此在規(guī)范化的管理下，企業(yè)的現(xiàn)金流量將隨著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)不斷的趨于上升階段。

（四）構(gòu)建有效的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)

建立財(cái)務(wù)預(yù)警的組織機(jī)制，管理者在任何一項(xiàng)管理活動(dòng)中都起著舉足輕重的作用，上市公司的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更為突出，要設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。

要從經(jīng)營(yíng)管理的橫向與縱向共同把握這些控制的關(guān)鍵點(diǎn)。橫向主要是從大中型國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面入手，即做好企業(yè)的投資、籌集資金、應(yīng)收賬款、內(nèi)部擔(dān)保抵押、關(guān)聯(lián)交易等日常經(jīng)營(yíng)管理行為中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

不同經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的企業(yè)其對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要求也有所不同。比如投資類(lèi)的企業(yè)，它們更關(guān)注如何能使得自己的資產(chǎn)保值增值并且最大限度的盈利，衡量指標(biāo)包括總資產(chǎn)報(bào)酬率、資本收益率、資產(chǎn)保值增值率等等；但是對(duì)于往來(lái)貿(mào)易類(lèi)型的企業(yè)，它們更關(guān)注企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力或者應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)能力；對(duì)于主要以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，它們的側(cè)重點(diǎn)是如何保障企業(yè)的償債能力和企業(yè)現(xiàn)金流量的周轉(zhuǎn)，可以參考流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)進(jìn)行衡量。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉炳南，周理.土地新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[J].山西建筑，2010，4

[2]聚焦房地產(chǎn)新政脈絡(luò)：調(diào)控政策緊鑼密鼓[J].發(fā)展，2010，6

[3]費(fèi)玉娥，劉濤.優(yōu)化外部環(huán)境對(duì)促進(jìn)新疆消費(fèi)信貸發(fā)展的探討[J].新疆財(cái)經(jīng).2010，7

[4]鐘衛(wèi)稼.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、現(xiàn)狀與監(jiān)管思考[J].價(jià)格月刊，20O8，3

[5]劉彥文.上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型研究[D].大連理工大學(xué)博士畢業(yè)論文，2009

[6]楊寶安，季海.B P神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警之應(yīng)用[J].預(yù)測(cè)，2008，3

[7]楊紅麗.從企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的歷史演進(jìn)看發(fā)展趨勢(shì)[J].經(jīng)濟(jì)視角，2008，4endprint