房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理問題

戴曉云

摘要：本文主要從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行思考。首先，提出了財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性；然后，詳細(xì)介紹了目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理存在的問題；最后，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施進(jìn)行說明。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資 財(cái)務(wù)管理

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要啟用大量資金，所以，融資便是其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一種重要手段。由于融資過程中需要接觸大量資金，融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作就顯得尤為重要，對(duì)資金進(jìn)行有效管理，需要我們認(rèn)真思考房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理問題。

一、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)

由于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，在其發(fā)展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計(jì)劃、分配和使用這些資金，沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工作是萬萬不行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作，通過科學(xué)規(guī)范的管理方法對(duì)融資進(jìn)行管理，使所籌融資能夠有目的、有計(jì)劃的使用，一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)施科學(xué)的融資決策的需要

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要進(jìn)行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)所做的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確的評(píng)估融資規(guī)模，從而制定合理可行的融資方案，實(shí)施科學(xué)的融資決策。這樣以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，就能夠根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行融資，避免出現(xiàn)融資不足或者融資過剩的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成困擾，提高了融資決策的科學(xué)性和透明性。

（三）減少房地產(chǎn)行業(yè)融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作，通過對(duì)市場(chǎng)不同融資成本的考慮，評(píng)估融資額度的可能性，然后根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展的需要，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)的資金現(xiàn)狀，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。財(cái)務(wù)管理對(duì)所籌集的資金還能夠有計(jì)劃、有原則的進(jìn)行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理工作中的若干問題

（一）財(cái)務(wù)管理人員缺乏管理意識(shí)

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)十分火熱，使得房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)迅速發(fā)展和擴(kuò)張，所以，相應(yīng)的融資活動(dòng)也越來越頻繁。由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作還沒有正確的認(rèn)識(shí)，得不到人員的高度重視，所以，財(cái)務(wù)管理人員的管理意識(shí)普遍比較淡薄，無法對(duì)融資進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理，也就沒辦法規(guī)避融資過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)管理效果不明顯。

（二）財(cái)務(wù)管理方法不完整

方法是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保證。在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理工作中，由于財(cái)務(wù)管理方法過于單一，對(duì)于融資的籌集、使用甚至出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，無法根據(jù)不同情況的需要進(jìn)行有效的管理，財(cái)務(wù)管理方法不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)。這樣一來，由于財(cái)務(wù)管理方法的不完整，使得財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量得不到保證，房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)大大增加。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算不合理

財(cái)務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理首先要進(jìn)行的工作。合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠?qū)κ袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確的評(píng)估和預(yù)測(cè)，從而確定融資規(guī)模，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行科學(xué)、合理的融資，避免出現(xiàn)判斷與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)的情況，造成資本的浪費(fèi)。但是，在實(shí)際財(cái)務(wù)管理中，由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，沒有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行融資前的財(cái)務(wù)預(yù)算，使得財(cái)務(wù)預(yù)算不合理，與市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展不相適應(yīng)，無法實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的積極作用。

（四）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理

財(cái)務(wù)管理工作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理，在對(duì)材料成本和設(shè)備成本的管理中，沒有形成系統(tǒng)的管理體系和相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，使財(cái)務(wù)管理人員在工作中缺乏積極性，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理的有效措施

（一）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)

提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理水平的首要任務(wù)，就是要提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)。在實(shí)際工作中，可以定期開設(shè)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)班，通過對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，使其明確施財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心，學(xué)習(xí)更加有效的融資方法和相關(guān)融資知識(shí)。在對(duì)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)培養(yǎng)的同時(shí)也要注重道德教育，強(qiáng)化法律意識(shí)和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中保證財(cái)務(wù)管理工作科學(xué)、規(guī)范的進(jìn)行。通過加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從源頭上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理問題。

（二）完善財(cái)務(wù)管理方法，對(duì)融資進(jìn)行規(guī)范管理

針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理方法過于單一這一現(xiàn)象，必須完善財(cái)務(wù)管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)不同的需要使用相適應(yīng)的管理辦法，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)融資進(jìn)行管控管理，以提高資金的使用效率。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（三）合理編制財(cái)務(wù)預(yù)算，制訂科學(xué)的融資決策

在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理人員要運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況，準(zhǔn)確把握企業(yè)內(nèi)部資金收入和支出的情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場(chǎng)狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，實(shí)施科學(xué)的融資決策，并按照預(yù)算進(jìn)行融資，提高財(cái)務(wù)管理水平。

（四）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理，運(yùn)用多元化的融資模式

建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理的需要，也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過合理的管理方法加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的有效管理，才能保證融資過程中的財(cái)務(wù)管理水平，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資效果。以目前中國(guó)最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據(jù)國(guó)內(nèi)外環(huán)境的變化及時(shí)作出調(diào)整，運(yùn)用多元化的融資模式應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，通過加強(qiáng)融資成本的管理，形成了較為穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。萬科通過銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性負(fù)債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資模式，形成了自身雄厚的實(shí)力。

四、結(jié)束語

總之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革，要求我們要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財(cái)務(wù)管理問題的關(guān)注，通過提高財(cái)務(wù)管理水平，以保證融資的質(zhì)量，這是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要保障。

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