利率政策對貴陽市住房均價影響的實證分析

趙魁+++王潔+++崔凱+苗怡佳

摘要：在發(fā)達國家，利率、信貸、稅收和土地政策是調(diào)節(jié)房價的主要方式；我國自1998年房改以來，截止到2014年，央行將長期貸款利率調(diào)整了25次，在2007年～2008年期間調(diào)整了10次， 2010～2012年期間調(diào)整了7次；政策部門試圖通過利率調(diào)控房地產(chǎn)市場的供需雙方，讓房價能夠穩(wěn)定均衡發(fā)展， 利率政策對房價的影響程度，目前國內(nèi)宏觀研究較多，具體到西部地區(qū)的省、市一級相對缺乏定量研究。本文針對性地選取貴陽市2兩個時段的數(shù)據(jù)，采用計量經(jīng)濟專業(yè)軟件Eviews對相關變量進行實證檢驗，分析了利率政策對貴陽市住房均價格影響程度。

關鍵詞：房價 利率 價格影響

項目來源：貴州省教學內(nèi)容與課程體系改革重點項目（黔教高發(fā)【2011】281號）。

一、引言

貴陽市是位于中國西南部的貴州省的省會城市，在貴州省中北部，市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里。目前轄區(qū)內(nèi)共有各類資質房產(chǎn)企業(yè)1050家，有效地推進了區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展。

貨幣政策是宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的重要手段，其中又以利率政策和信貸政策為核心， 2007年1月～2008年12月期間，5年以上貸款利率（以下簡稱為利率）調(diào)整了10次， 2008年12月～2010年10月期間，利率政策未作調(diào)整；接著不到兩年的時間內(nèi)，利率政策又連續(xù)調(diào)整了7次；然而自2012年7月開始，利率未作調(diào)整。

在利率政策頻繁調(diào)整的兩個時段內(nèi)，其調(diào)控的主要指向均涉及到房地產(chǎn)市場，利率政策對房價的影響程度，需要采集相關數(shù)據(jù)做實證檢驗。

本課題分別采集到2007年1月1日～2009年1月4日（兩年），以及2010年1月4日～2013年1月6日（三年）兩個利率政策密集出臺的時段內(nèi)，長期貸款利率及貴陽市住房均價的數(shù)據(jù)，通過計量經(jīng)濟軟件Eviews進行實證檢驗，分析了利率政策對貴陽市住房均價的影響程度。

二、實證模型

本文將采用平穩(wěn)性（Augmented Dickey-Fuller Test，即ADF）檢驗、兩步法（Engle-Granger，即E-G）協(xié)整檢驗及格蘭杰（Granger）因果檢驗，用三個計量經(jīng)濟模型遞進分析了利率變動對貴陽市住房均價在兩個時段的影響程度。

三、實證檢驗

（一）實證數(shù)據(jù)

本課題時間序列有兩個：5年以上貸款利率（軟件計算中用Rate表示）和貴陽市住房每周均價（軟件計算中用Price表示），2007年～2008年期間，分別用Rate1和Price1表示，2010年～2012年期間分別用Rate2和Price2表示。

1、2007年～2008年的數(shù)據(jù)分析

在2007年1月1日～2009年1月4日共計105周的期間內(nèi)，將貴陽市住房均價和利率兩個時間序列做對比，分析得出：貴陽市住房均價隨著時間推移上下波動，但整體呈緩慢上升的趨勢；然而利率在2007年9月15日達到高位后，持續(xù)了1年，然后從2008年9月16日份開始下調(diào)。

圖1顯示，對比2007年的數(shù)次利率上調(diào)，在一定時滯之后，住房均價呈現(xiàn)出短期下降的規(guī)律；對比2008年9月份開始的5次利率下調(diào)，在一定時滯之后，住房均價呈現(xiàn)出向上的規(guī)律。也即在一定時滯的條件下，住房均價和利率呈現(xiàn)出反比的規(guī)律。

圖1 2007年1月1日～2008年12月29日

圖2 2010年1月4日～2012年12月31日

利率和貴陽市住房均價對比圖 數(shù)據(jù)來源于：貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.gyfc.net.cn

2、2010年～2012年的數(shù)據(jù)分析

在2010年1月4日～2013年1月6日共計157周的期間內(nèi)，利率整體呈上升趨勢，住房均價整體在4000元以上，曲線在三年內(nèi)的均價4501.85元左右上下波動。從2010年10月20日開始上調(diào)利率到2011年7月7日期間，住房均價保持相對高位，隨后開始下行；在2012年6月11日利率開始下調(diào)的時候，房價開始呈上升趨勢；也即利率和房價在一定時期內(nèi)呈反比。

（二）實證分析過程

1、利率和貴陽市住房均價序列的平穩(wěn)性ADF檢驗

如果用傳統(tǒng)的分析方法對非平穩(wěn)序列進行統(tǒng)計分析時，會導致t檢驗值和F檢驗值傾向于顯著，得出“變量相依”的偽結果，不利于揭示變量間的關系。因此在進行協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗之前，有必要先對原始數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗。

由于2007年～2008時段內(nèi)，利率僅在5.94%～7.83%之間波動，而住房均價卻在2701～5300元之間浮動，為了將間距很大的數(shù)據(jù)轉換為間距較小的數(shù)據(jù)，把利率Rate1和住房均價Price1序列的數(shù)據(jù)取分別對數(shù)為logRate1和logPrice1，然后再進行平穩(wěn)性（ADF）檢驗。同理，在2010年～2012年的三年內(nèi)，把利率和房價分別取對數(shù)為logRate2和logPrice2。

表1 5年以上長期貸款利率和貴陽市住房均價的平穩(wěn)性檢驗結果

[＼&水平值＼&一階差分＼&＼&檢驗形式＼&ADF

統(tǒng)計量＼&臨界值＼&檢驗形式＼&ADF

統(tǒng)計量＼&臨界值＼&＼&（C，T，K）＼&1%＼&5%＼&（C，T，K）＼&1%＼&5%＼&LogRate1＼&C，T，0＼&0.4361＼&-3.4943＼&-2.8894＼&C，N，0＼&-10.1072＼&-3.4950＼&-2.8897＼&LogPrice1＼&C，T，0＼&-3.5485＼&-3.4943＼&-2.8894＼&C，N，0＼&-14.7929＼&-3.4950＼&-2.8897＼&LogRate2＼&C，T，0＼&-1.3842＼&-3.4725＼&-2.8799＼&C，N，0＼&-12.4582＼&-3.4728＼&-2.8800＼&LogPrice2＼&C，T，0＼&-4.9546＼&-3.4725＼&-2.8799＼&C，N，0＼&-16.2078＼&-3.4728＼&-2.8800＼&]

注：ADF檢驗結果采用Eviews6軟件計算得出，“檢驗形式”中的C、T、K分別表示單位根中是否包含常數(shù)項、時間趨勢和滯后期數(shù)，N是指不包含常數(shù)項或者時間趨勢。

小結：上面的檢驗結果顯示，在1%的置信度下，5年以上利率和貴陽市住房均價在兩個時段內(nèi)的一階差分序列的ADF檢驗值均遠小于臨界值，說明它們兩組的一階差分序列均是平穩(wěn)的，因此可以進行協(xié)整檢驗。

2、利率和貴陽市住房均價序列的協(xié)整檢驗

如果若干個一階單整變量具有協(xié)整性，則這些變量可以合成一個平穩(wěn)的時間序列，這個平穩(wěn)的時間序列可以用來描述原變量之間的均衡關系。只要均衡關系存在，原變量的平穩(wěn)的線性組合就存在[3]。協(xié)整檢驗的方法簡單來說，就是用OLS法對每個時間段內(nèi)的兩個時間序列作回歸模擬，之后對殘差值作ADF檢驗。

表2 5年以上長期貸款利率和貴陽市住房均價的協(xié)整檢驗結果

[

殘差＼&水平值＼&一階差分＼&檢驗形式＼&ADF

統(tǒng)計量＼&臨界值＼&檢驗形式＼&ADF

統(tǒng)計量＼&臨界值＼&（C，T，K）＼&1%＼&5%＼&（C，T，K）＼&1%＼&5%＼&E1＼&C，N，0＼&-3.5753＼&-3.4943＼&-2.8894＼&C，N，0＼&-14.8983＼&-3.4950＼&-2.8897＼&E2＼&C，N，0＼&-5.2511＼&-3.4725＼&-2.8799＼&C，N，0＼&-16.2954＼&-3.4728＼&-2.8800＼&]

對LogPrice = C（1） + C（2）*LogRate+E的殘差E進行ADF檢驗可以看出，無論是水平值還是一階差分的條件下，E1和E2的檢驗值均遠小于1%置信度下的臨界值。所以可以認為兩個時間段內(nèi)貴陽市住房均價Price和利率Rate之間存在協(xié)整關系，即存在長期穩(wěn)定關系。

兩個變量之間的協(xié)整關系可以表示為：

LogPrice1= 6.4959 - 0.9080*LogRate1（式1）；LogPrice2= 7.6483 - 0.4053*LogRate2（式2）

式1說明在2007年～2008年期間內(nèi)，當房貸利率變動1%的情況下，則住房均價反方向變動0.9%，因為彈性系數(shù)小于零，說明利率和住房均價兩者是負相關關系，在利率上升的時候，住房均價呈現(xiàn)出向下的趨勢，反之則反。

式2說明在2010年～2012年這三年內(nèi)，當房貸利率變動1%的情況下，則住房均價反方向變動0.4%，彈性系數(shù)的絕對值相對變小。

小結：兩個階段的協(xié)整檢驗結果均表明，利率和貴陽市住房均價之間，均存長期穩(wěn)定關系，且兩者均負相關。兩個變量之間的具體關系還可以通過下一步的格蘭杰因果檢驗表現(xiàn)出來。

3、利率和貴陽市住房均價的格蘭杰（Granger）因果檢驗

為了分析這兩組經(jīng)濟數(shù)據(jù)是否存在因果關系，本文采用格蘭杰因果檢驗。

表3 利率和貴陽市住房均價的格蘭杰因果檢驗（2007年1月1日～2009年1月4日）

[Sample： 1/01/2007 1/04/2009＼&Lags： 5＼& Null Hypothesis：＼&Obs＼&F-Statistic＼&Probability＼& LOGRATE1 does not Granger Cause LOGP1＼&100＼&3.1444＼&0.0116＼& LOGP1 does not Granger Cause LOGRATE1＼&1.3786＼&0.2399＼&]

通過2007年～2008年共計105周的數(shù)據(jù)檢驗結果看出，當滯后期為5時（即有5個星期的時間滯延期），對于利率Rate1不是貴陽市住房均價Price1的格蘭杰成因的原假設，拒絕它所犯第一類錯誤的概率是1.16%，因此拒絕原假設，即表明至少在98.84%的置信水平下，可以認為利率是貴陽市住房均價的原因，反之則不太顯著。

表4 利率和貴陽市住房均價的格蘭杰因果檢驗（2010年1月4日～2013年1月6日）

[Sample： 1/04/2010 1/06/2013＼&Lags： 2＼& Null Hypothesis：＼&Obs＼&F-Statistic＼&Probability＼&LOGRATE2 does not Granger Cause LOGPRICE2＼&155＼&3.7191＼&0.0265＼& LOGPRICE2 does not Granger Cause LOGRATE2＼&1.8635＼&0.1587＼&]

通過2010年～2012年共計157周的數(shù)據(jù)檢驗結果看出，當滯后期為2時，在97.35%的置信水平下，可以認為利率是貴陽市住房均價的原因，反之則不太顯著。

小結：兩個階段的格蘭杰因果檢驗結果均表明，利率變動是導致貴陽市住房均價變動的原因。

四、結束語

通過分別對兩個利率變動頻繁的時期進行實證檢驗，其結果說明利率政策均是貴陽市住房均價變動的原因；且兩者之間呈負相關關系，即利率上調(diào)的時候，貴陽市住房均價會下降，當利率下降的時候，房價會上漲；但是彈性系數(shù)不大，在2007年～2008年期間和2010年～2012年期間，彈性系數(shù)分別為-0.9和-0.4。說明利率對貴陽市住房均價有影響，但是影響不大。

參考文獻：

[1]張馨元.銀行利率變動對西安房地產(chǎn)價格的影響分析[D].陜西：陜西師范大學，2011：34

[2]高鐵梅：計量經(jīng)濟分析方法與建模[M].北京：清華大學出版社，2006：126～155

[3]趙魁.近年來我國的房貸利率政策對商品住房價格的影響研究[D].北京：北京化工大學，2008：47endprint