分析我國土地評估市場的規(guī)范問題

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，發(fā)揮著巨大的作用。并且，隨著人們對于房屋需求的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景也將十分廣闊，那么在多年的發(fā)展過程中，我國的房地產(chǎn)體系也越來越完善，土地評估作為土地交易中不可缺少的環(huán)節(jié)，具有非常重要的作用，它是土地經(jīng)濟(jì)與自然屬性的一種綜合評價，能夠全面的反應(yīng)出土地的經(jīng)濟(jì)價值，因此，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也具有非常大的影響，但是，現(xiàn)階段，我國的土地評估市場還存在很多問題，由于其在我國起步較晚，因此，其系統(tǒng)還不夠完善，為了能夠使其指導(dǎo)和規(guī)范作用得到更大的發(fā)揮，對我國土地評估市場經(jīng)行嚴(yán)格的規(guī)范和治理，是非常必要的。

【關(guān)鍵詞】土地評估；市場規(guī)范；問題

一、引言

現(xiàn)階段，我國的土地在使用，出讓以及出售等經(jīng)濟(jì)行為，都與土地評估密不可分。并且，在我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢下，土地評估還想發(fā)揮更加巨大作用，其發(fā)展的空間以及服務(wù)的范圍也會越來越廣。土地評估在我國興起的時間不長，但是經(jīng)過我們的努力，也取得令人矚目的成績，雖然目前，土地評估市場還是缺乏一定的管理規(guī)范，同時也存在一些問題。但是，只要我們能夠從實(shí)際出發(fā)，具體問題，具體分析，就一定能夠?qū)⑦@些問題一一解決。文章首先從土地評估市場中存在問題開始分析，進(jìn)而提出了與其相對應(yīng)的解決措施，希望能夠?yàn)槿藗兲峁┮恍┲笇?dǎo)和幫助。

二、土地評估市場的現(xiàn)狀與存在的問題

1.土地估價機(jī)構(gòu)良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

現(xiàn)階段，在我國的土地評估市場中，有很多評估機(jī)構(gòu)，這些評估機(jī)構(gòu)中的大部分都是從原來的行政部門中分化出來的，這就存在一個問題，就是其改制的過程中，對于專業(yè)評估人才以及評估機(jī)制方面十分欠缺，并且專業(yè)的評估技術(shù)普遍不高，這對于評估質(zhì)量的有著非常不利的影響，因此，從整體上來看，我國的土地評估市場存在著評估水平與評估實(shí)力良莠不齊的現(xiàn)象。專業(yè)人才素質(zhì)不夠，整體的評估質(zhì)量與能力都比較低下。

2.土地估價機(jī)構(gòu)之間惡性競爭嚴(yán)重，不誠信行為充斥市場

眾所周知，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)今社會，各個行業(yè)的競爭都十分激烈，那么土地評估也是如此，很多機(jī)構(gòu)為了能夠擁有更多業(yè)務(wù)，常常運(yùn)用賄賂的手段，來謀取利益，有的為了能夠滿足客戶需求，完全不按照有關(guān)的規(guī)章制度辦事，收費(fèi)過低，超范圍評估的現(xiàn)象，已經(jīng)屢見不鮮。這些經(jīng)營者為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，完全無視規(guī)范和紀(jì)律，為評估市場造成了非常惡劣的影響，這些惡性就競爭的行為，嚴(yán)重的影響了市場交易的合理性與合法性，有關(guān)部門必須加以嚴(yán)懲。

3.行政部門越權(quán)，限制公平競爭

目前，我國的土地評估機(jī)構(gòu)主要分為原各級土地管理部門所成立的評估機(jī)構(gòu)和沒有政府背景的評估公司。那么按照國家規(guī)定，我國政府是不能夠?qū)γ撱^后的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)干預(yù)的，更不能夠從中收取任好處。但是在實(shí)際的運(yùn)行過程中，有些地方政府還是會收取很多費(fèi)用，采取一種默認(rèn)的態(tài)度，對土地出讓進(jìn)行壟斷和限制。實(shí)際上這些政府已經(jīng)完全脫離了自身所具有的權(quán)利，在越權(quán)辦事，是一種非常惡劣的市場競爭行為，同時也違背了市場交易的公平，公正原則。

4.信息、技術(shù)封鎖，阻礙評估行業(yè)整體素質(zhì)提高

市場需要競爭，只有公平的競爭才能激發(fā)落后者改進(jìn)、先進(jìn)者創(chuàng)新，不斷推動整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地管理部門應(yīng)將一些土地技術(shù)資料，一些地方原隸屬于土地管理部門的土地評估機(jī)構(gòu)由于擁有多年的評估經(jīng)驗(yàn)，掌握著大量相關(guān)技術(shù)資料，在脫鉤改制進(jìn)入市場后為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，對這些技術(shù)資料和相關(guān)信息更是嚴(yán)加保密。

5.估價報(bào)告質(zhì)量整體不高，影響估價水平的提升

一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從土地評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)土地估價師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，其主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評估的大多是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對于土地評估操作是一知半解，對于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機(jī)械地套用，在評估報(bào)告模板上修修改改，土地評估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂，嚴(yán)重影響了土地估價行業(yè)整體水平的提升。

三、規(guī)范土地評估市場的措施

1.促進(jìn)從業(yè)人員的素質(zhì)

第一，積極開展培訓(xùn)工作，促使工作人員充分理解土地估價理論、方法以及信息處理，完善其基本專業(yè)技能；第二，在跟進(jìn)一筆業(yè)務(wù)的時候必須安排兩個以上（包含兩個）的評估人員，并選取一人作為負(fù)責(zé)人，當(dāng)業(yè)務(wù)價值量大的時候則應(yīng)該有公司負(fù)責(zé)人的參與；第三，對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘測的時候要有估價師親臨指導(dǎo)；第四，評估方法及技術(shù)路線要集中所有評估師一同商議。

2.努力構(gòu)建土地評估架構(gòu)的誠信

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢下，我們的土地評估企業(yè)應(yīng)該對資產(chǎn)價值的總體狀況進(jìn)行一個全面、客觀的分析，這樣才能夠保障其經(jīng)濟(jì)行為的科學(xué)性與正確性。但是，目前，我國評估市場存在這樣的一個問題就是信息缺乏透明度和可靠性，并且評估人員缺乏專業(yè)知識和精神，在這樣的情況下，客觀對資產(chǎn)進(jìn)行評估是很難的。眾所周知，專業(yè)知識在評估的過程中，非常重要，但是更加重要的應(yīng)該是市場交易的誠信與公平，公正。所以，作為具有土地評估專業(yè)知識的土地評估機(jī)構(gòu)務(wù)必要建立起誠信。

3.嚴(yán)格設(shè)置準(zhǔn)入條件，控制土地評估中介機(jī)構(gòu)的新增

土地評估的中機(jī)構(gòu)，近些年來數(shù)量不斷增多，但是數(shù)量增多，其質(zhì)量卻難以得到保障，為了能夠更適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的各種要求，對其數(shù)量進(jìn)行合理的控制，是必要的。這樣不但能夠提高評估質(zhì)量，還能夠促進(jìn)市場的良性循環(huán)與發(fā)展。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該與土地評估市場的需求保持一直，其數(shù)量要合理，適當(dāng)。目前，我國的土地評估市場還處于發(fā)展的初級階段，其各種規(guī)范還不夠健全，因此，相關(guān)部門做好市場結(jié)構(gòu)的調(diào)控和優(yōu)化，是其得以順利發(fā)展關(guān)鍵。

四、結(jié)束語

在我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的形勢下，土地評估行業(yè)迅速崛起，但是由于土地評估企業(yè)中很多都與政府相關(guān)聯(lián)，因此，其在評估的過程中，常常存在很多，不公平，不公正以及惡意競爭的行為。雖然，土地評估為我國的土地交易市場做出了巨大貢獻(xiàn)，但是，其所所在問題，我們還是應(yīng)該以正確的態(tài)度去面對，去解決。針對現(xiàn)階段，我國土地評估市場中存在各種問題，工作人員首先就要提高自身的專業(yè)素質(zhì)，然后在依據(jù)實(shí)際要求，全面分析，從而采取措施，進(jìn)行治理。以達(dá)到提高評估質(zhì)量的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]王制浩.土地產(chǎn)權(quán)交易的稅收問題研究昆明理工大學(xué)，2013.3.1