房產(chǎn)測繪中的相關(guān)問題分析

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的加快，建筑業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展，大量的房屋興建起來，由此需要對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況進(jìn)行科學(xué)的管理。房產(chǎn)測繪就是對(duì)房屋的權(quán)屬、位置、面積以及使用狀況等相關(guān)信息，通過現(xiàn)代化的儀器測量得出精確的數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)管理部門提供可靠的依據(jù)。在房產(chǎn)測繪的過程中，會(huì)受到很多因素的制約而影響到測繪的質(zhì)量，從而為房產(chǎn)管理帶來困難。由此需要提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量，為房產(chǎn)管理提供詳細(xì)的信息資料。文章對(duì)于房產(chǎn)測繪過程中的相關(guān)問題進(jìn)行了分析，對(duì)于提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；平面控制測量；房屋調(diào)查；房產(chǎn)面積測算；房屋面積分?jǐn)?/p>

引言

房產(chǎn)管理是我國基礎(chǔ)的民生問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的利益和社會(huì)的進(jìn)步。房產(chǎn)測繪是對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行全面的勘察測量，從而對(duì)房屋的使用狀況有個(gè)詳細(xì)的掌握，是保障房屋所有權(quán)人權(quán)益的基礎(chǔ)，也是房產(chǎn)管理部門開展工作的重要組成部分。在房產(chǎn)測繪工作發(fā)展的過程中，由傳統(tǒng)的皮尺測量發(fā)展到紅外線測距儀等先進(jìn)儀器的使用，在房產(chǎn)測繪工作中是一項(xiàng)變革，對(duì)于提高測繪質(zhì)量和效率起到了重要的推動(dòng)作用。在房產(chǎn)測繪的過程中，需要注意其中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，嚴(yán)格按照規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為房產(chǎn)管理提供有利的科學(xué)依據(jù)。

1、平面控制測量

房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)和其他控制網(wǎng)一樣，也應(yīng)遵循從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100米左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200米左右。房產(chǎn)平面控制測量可選用三角測量、三邊測量、導(dǎo)線測量、GPS測量等方法。隨著網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)的發(fā)展，其點(diǎn)位精度也能滿足房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的精度要求。當(dāng)前，GPS定位技術(shù)和導(dǎo)線測量仍是房產(chǎn)測量主要的控制方法。

2、房屋調(diào)查

對(duì)房屋進(jìn)行調(diào)查，需要保證用地的文件齊全，并且具有法律效力，房屋周邊的產(chǎn)權(quán)歸屬清晰明了。在進(jìn)行房屋調(diào)查時(shí)，需要對(duì)房屋的所有信息進(jìn)行詳細(xì)的了解，包括房屋所在的地址、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、樓層總數(shù)以及所在的樓層、建筑的結(jié)構(gòu)性質(zhì)、建成的年份、房屋用途、產(chǎn)權(quán)糾紛等等信息，并且要繪制出房屋的結(jié)構(gòu)格局示意圖。

3、房產(chǎn)面積測算

房屋的面積直接關(guān)系到房屋的總價(jià)，對(duì)于房屋的所有權(quán)人來講具有重要的意義，尤其是在現(xiàn)代房價(jià)飛漲的時(shí)代，房屋的面積至關(guān)重要。在對(duì)房屋進(jìn)行測量時(shí)，會(huì)有預(yù)測面積和實(shí)測面積，在二者之間會(huì)存在一定的誤差，所以房產(chǎn)測繪的精確性非常重要，對(duì)于面積測繪過程中的質(zhì)量需要合理掌控，為房屋的管理提供合理的依據(jù)。

3.1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有公用建筑面積等的測算。

3.1.1房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。

3.1.2房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

3.1.3房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

3.1.4房屋的共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

3.2面積測算的要求及精度

3.2.1按要求，各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。

3.2.2測量精度，房產(chǎn)面積精度分為三級(jí)，各級(jí)面積都有限差和中誤差。

3.3房產(chǎn)面積測算中的實(shí)測面積

房屋的實(shí)測面積主要是在房屋竣工后開展的，在開發(fā)商的委托下，經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門的許可，聘請(qǐng)具有專業(yè)資質(zhì)的測繪單位對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)地勘測。一般情況下，實(shí)際勘測的面積都會(huì)與預(yù)測面積存在一定的差異。出現(xiàn)差異的原因有兩個(gè)方面，一是在房屋施工的過程中，可能在某一個(gè)環(huán)節(jié)與設(shè)計(jì)不符，需要進(jìn)行改動(dòng)，所以在建筑面積上會(huì)有所改變。二是在測繪的過程中，由于測繪人員的專業(yè)技術(shù)和個(gè)人素質(zhì)參差不齊，對(duì)于儀器設(shè)備的性能掌握不夠熟練，缺乏質(zhì)量意識(shí)等等原因，沒有按照預(yù)定的程序執(zhí)行，都會(huì)造成測量誤差，與預(yù)測面積存在差異。為了對(duì)此類問題進(jìn)行改進(jìn)，需要從不同的方面加以控制提升。首先應(yīng)該加大房屋測繪工作的宣傳力度，讓廣大購房者認(rèn)識(shí)到房屋面積的重要性，在購房時(shí)，如果房屋的實(shí)測面積與預(yù)測面積存在很大的誤差，開發(fā)商需要及時(shí)告知購房者。其次，要規(guī)范房產(chǎn)測繪市場的秩序，對(duì)從事測繪的單位要嚴(yán)格管理，制定健全的質(zhì)量管理體系，對(duì)從業(yè)人員和單位要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，合格后頒發(fā)資格證書。只有對(duì)從事房產(chǎn)測繪的單位嚴(yán)格管理，才能夠保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

4、房產(chǎn)的數(shù)據(jù)處理

在房產(chǎn)測繪中，關(guān)于對(duì)數(shù)據(jù)的處理方式，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，更直接關(guān)系到住戶的權(quán)益。在數(shù)據(jù)處理時(shí)，要根據(jù)建筑的實(shí)際情況，有針對(duì)性的選擇處理方式，在此，談一下關(guān)于共有共用面積的分?jǐn)偡绞?。按照我國房產(chǎn)測繪的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于建筑的共有共用面積要按照從上到下的方式逐級(jí)分?jǐn)?。首先將整個(gè)建筑的共有公用面積分?jǐn)偟礁鱾€(gè)功能區(qū)中，然后加上功能區(qū)自身的共有共用面積再分?jǐn)偟矫繉?，加上每層自身的共有共用面積最后分?jǐn)偟矫繎簦@就是對(duì)于共有共用面積的分?jǐn)偡绞?。在測繪工作中，數(shù)據(jù)是開展各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，所以對(duì)于數(shù)據(jù)的處理要嚴(yán)格按照規(guī)范要求的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和規(guī)范性，為房產(chǎn)管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5、結(jié)束語

房產(chǎn)測繪工作是一項(xiàng)嚴(yán)禁的工作，需要專業(yè)的技術(shù)人員，使用先進(jìn)的儀器設(shè)備，按照規(guī)定的流程對(duì)房屋進(jìn)行勘察測量，從而得出相關(guān)的信息，為房產(chǎn)管理部門提供科學(xué)的依據(jù)。房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到房屋所有權(quán)人的合法利益，并且關(guān)系到房產(chǎn)市場管理的規(guī)范性，所以要保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，需要規(guī)范測繪市場的經(jīng)營秩序，建立完善的質(zhì)量管理體系，提高測繪工作者的技術(shù)水平和素質(zhì)教育，具有較強(qiáng)的質(zhì)量意識(shí)和職業(yè)道德感。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)新儀器、新技術(shù)會(huì)不斷的應(yīng)用到房產(chǎn)測繪工作中，對(duì)房產(chǎn)測繪質(zhì)量的提升具有重要的意義。

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