分析我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)的規(guī)范問(wèn)題

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，發(fā)揮著巨大的作用。并且，隨著人們對(duì)于房屋需求的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景也將十分廣闊，那么在多年的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)的房地產(chǎn)體系也越來(lái)越完善，土地評(píng)估作為土地交易中不可缺少的環(huán)節(jié)，具有非常重要的作用，它是土地經(jīng)濟(jì)與自然屬性的一種綜合評(píng)價(jià)，能夠全面的反應(yīng)出土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也具有非常大的影響，但是，現(xiàn)階段，我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)還存在很多問(wèn)題，由于其在我國(guó)起步較晚，因此，其系統(tǒng)還不夠完善，為了能夠使其指導(dǎo)和規(guī)范作用得到更大的發(fā)揮，對(duì)我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)經(jīng)行嚴(yán)格的規(guī)范和治理，是非常必要的。

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；市場(chǎng)規(guī)范；問(wèn)題

一、引言

現(xiàn)階段，我國(guó)的土地在使用，出讓以及出售等經(jīng)濟(jì)行為，都與土地評(píng)估密不可分。并且，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢(shì)下，土地評(píng)估還想發(fā)揮更加巨大作用，其發(fā)展的空間以及服務(wù)的范圍也會(huì)越來(lái)越廣。土地評(píng)估在我國(guó)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，但是經(jīng)過(guò)我們的努力，也取得令人矚目的成績(jī)，雖然目前，土地評(píng)估市場(chǎng)還是缺乏一定的管理規(guī)范，同時(shí)也存在一些問(wèn)題。但是，只要我們能夠從實(shí)際出發(fā)，具體問(wèn)題，具體分析，就一定能夠?qū)⑦@些問(wèn)題一一解決。文章首先從土地評(píng)估市場(chǎng)中存在問(wèn)題開(kāi)始分析，進(jìn)而提出了與其相對(duì)應(yīng)的解決措施，希望能夠?yàn)槿藗兲峁┮恍┲笇?dǎo)和幫助。

二、土地評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

1.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

現(xiàn)階段，在我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)中，有很多評(píng)估機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)中的大部分都是從原來(lái)的行政部門(mén)中分化出來(lái)的，這就存在一個(gè)問(wèn)題，就是其改制的過(guò)程中，對(duì)于專(zhuān)業(yè)評(píng)估人才以及評(píng)估機(jī)制方面十分欠缺，并且專(zhuān)業(yè)的評(píng)估技術(shù)普遍不高，這對(duì)于評(píng)估質(zhì)量的有著非常不利的影響，因此，從整體上來(lái)看，我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)存在著評(píng)估水平與評(píng)估實(shí)力良莠不齊的現(xiàn)象。專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)不夠，整體的評(píng)估質(zhì)量與能力都比較低下。

2.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，不誠(chéng)信行為充斥市場(chǎng)

眾所周知，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)今社會(huì)，各個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都十分激烈，那么土地評(píng)估也是如此，很多機(jī)構(gòu)為了能夠擁有更多業(yè)務(wù)，常常運(yùn)用賄賂的手段，來(lái)謀取利益，有的為了能夠滿足客戶需求，完全不按照有關(guān)的規(guī)章制度辦事，收費(fèi)過(guò)低，超范圍評(píng)估的現(xiàn)象，已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。這些經(jīng)營(yíng)者為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，完全無(wú)視規(guī)范和紀(jì)律，為評(píng)估市場(chǎng)造成了非常惡劣的影響，這些惡性就競(jìng)爭(zhēng)的行為，嚴(yán)重的影響了市場(chǎng)交易的合理性與合法性，有關(guān)部門(mén)必須加以嚴(yán)懲。

3.行政部門(mén)越權(quán)，限制公平競(jìng)爭(zhēng)

目前，我國(guó)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)主要分為原各級(jí)土地管理部門(mén)所成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)和沒(méi)有政府背景的評(píng)估公司。那么按照國(guó)家規(guī)定，我國(guó)政府是不能夠?qū)γ撱^后的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)干預(yù)的，更不能夠從中收取任好處。但是在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，有些地方政府還是會(huì)收取很多費(fèi)用，采取一種默認(rèn)的態(tài)度，對(duì)土地出讓進(jìn)行壟斷和限制。實(shí)際上這些政府已經(jīng)完全脫離了自身所具有的權(quán)利，在越權(quán)辦事，是一種非常惡劣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，同時(shí)也違背了市場(chǎng)交易的公平，公正原則。

4.信息、技術(shù)封鎖，阻礙評(píng)估行業(yè)整體素質(zhì)提高

市場(chǎng)需要競(jìng)爭(zhēng)，只有公平的競(jìng)爭(zhēng)才能激發(fā)落后者改進(jìn)、先進(jìn)者創(chuàng)新，不斷推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地管理部門(mén)應(yīng)將一些土地技術(shù)資料，一些地方原隸屬于土地管理部門(mén)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)由于擁有多年的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，掌握著大量相關(guān)技術(shù)資料，在脫鉤改制進(jìn)入市場(chǎng)后為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)這些技術(shù)資料和相關(guān)信息更是嚴(yán)加保密。

5.估價(jià)報(bào)告質(zhì)量整體不高，影響估價(jià)水平的提升

一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專(zhuān)職的注冊(cè)估價(jià)師。自從土地評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，其主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評(píng)估的大多是那些根本沒(méi)有評(píng)估師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對(duì)于土地評(píng)估操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用，在評(píng)估報(bào)告模板上修修改改，土地評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂，嚴(yán)重影響了土地估價(jià)行業(yè)整體水平的提升。

三、規(guī)范土地評(píng)估市場(chǎng)的措施

1.促進(jìn)從業(yè)人員的素質(zhì)

第一，積極開(kāi)展培訓(xùn)工作，促使工作人員充分理解土地估價(jià)理論、方法以及信息處理，完善其基本專(zhuān)業(yè)技能；第二，在跟進(jìn)一筆業(yè)務(wù)的時(shí)候必須安排兩個(gè)以上（包含兩個(gè)）的評(píng)估人員，并選取一人作為負(fù)責(zé)人，當(dāng)業(yè)務(wù)價(jià)值量大的時(shí)候則應(yīng)該有公司負(fù)責(zé)人的參與；第三，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)的時(shí)候要有估價(jià)師親臨指導(dǎo)；第四，評(píng)估方法及技術(shù)路線要集中所有評(píng)估師一同商議。

2.努力構(gòu)建土地評(píng)估架構(gòu)的誠(chéng)信

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢(shì)下，我們的土地評(píng)估企業(yè)應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的總體狀況進(jìn)行一個(gè)全面、客觀的分析，這樣才能夠保障其經(jīng)濟(jì)行為的科學(xué)性與正確性。但是，目前，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)存在這樣的一個(gè)問(wèn)題就是信息缺乏透明度和可靠性，并且評(píng)估人員缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和精神，在這樣的情況下，客觀對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是很難的。眾所周知，專(zhuān)業(yè)知識(shí)在評(píng)估的過(guò)程中，非常重要，但是更加重要的應(yīng)該是市場(chǎng)交易的誠(chéng)信與公平，公正。所以，作為具有土地評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)務(wù)必要建立起誠(chéng)信。

3.嚴(yán)格設(shè)置準(zhǔn)入條件，控制土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的新增

土地評(píng)估的中機(jī)構(gòu)，近些年來(lái)數(shù)量不斷增多，但是數(shù)量增多，其質(zhì)量卻難以得到保障，為了能夠更適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的各種要求，對(duì)其數(shù)量進(jìn)行合理的控制，是必要的。這樣不但能夠提高評(píng)估質(zhì)量，還能夠促進(jìn)市場(chǎng)的良性循環(huán)與發(fā)展。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該與土地評(píng)估市場(chǎng)的需求保持一直，其數(shù)量要合理，適當(dāng)。目前，我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，其各種規(guī)范還不夠健全，因此，相關(guān)部門(mén)做好市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控和優(yōu)化，是其得以順利發(fā)展關(guān)鍵。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的形勢(shì)下，土地評(píng)估行業(yè)迅速崛起，但是由于土地評(píng)估企業(yè)中很多都與政府相關(guān)聯(lián)，因此，其在評(píng)估的過(guò)程中，常常存在很多，不公平，不公正以及惡意競(jìng)爭(zhēng)的行為。雖然，土地評(píng)估為我國(guó)的土地交易市場(chǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，但是，其所所在問(wèn)題，我們還是應(yīng)該以正確的態(tài)度去面對(duì)，去解決。針對(duì)現(xiàn)階段，我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)中存在各種問(wèn)題，工作人員首先就要提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，然后在依據(jù)實(shí)際要求，全面分析，從而采取措施，進(jìn)行治理。以達(dá)到提高評(píng)估質(zhì)量的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]王制浩.土地產(chǎn)權(quán)交易的稅收問(wèn)題研究昆明理工大學(xué)，2013.3.1