智慧樓宇物業(yè)管理特性淺析

【摘要】面對先進(jìn)發(fā)展迅猛的智慧樓宇行業(yè)，其配套的物業(yè)管理對其起著至關(guān)重要的作用，要真正意義上實現(xiàn)智慧樓宇就必須對樓宇的物業(yè)管理狠下功夫。本文就智慧樓宇的物業(yè)管理特性進(jìn)行分析，期望能通過分析結(jié)果能促進(jìn)整個智慧樓宇和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】智慧樓宇；物業(yè)管理；特性

一、智慧樓宇的概述

業(yè)內(nèi)關(guān)于智慧樓宇到底是什么一直眾說紛紜，莫衷一是，因此到目前為止智慧樓宇也沒有一個權(quán)威而標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。筆者通過多年的研究發(fā)現(xiàn)，智慧樓宇是在傳統(tǒng)的智能樓宇概念基礎(chǔ)上往前發(fā)展的一步。

傳統(tǒng)的智能樓宇是以建筑物為平臺的，采用控制、通訊、計算機(jī)和多媒體技術(shù)，集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，實現(xiàn)火警消防（FA）、通訊（CA）、辦公（OA）、建筑設(shè)備控制（BA）和安全防范（SA）自動化（即5A），以期給人們提供一個安全、高效、舒適、便利的樓宇環(huán)境。智慧樓宇則是在智能樓宇的基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)環(huán)境的友好、資源的高效利用和能源的效率，這些構(gòu)成了“綠色樓宇”的基本內(nèi)容，即在智能樓宇的“5A”基礎(chǔ)上再多了一個能源自動化系統(tǒng)（EA），構(gòu)成了“6A”。

二、智慧樓宇的特性

1.創(chuàng)造更宜人的環(huán)境

智慧樓宇從樓宇內(nèi)人們的安全性、便捷性及舒適性三個方面層層遞進(jìn)地滿足廣大消費者的需求。首先，智慧樓宇的火警消防系統(tǒng)與安全防范系統(tǒng)能第一時間保護(hù)人、財、物的高度安全以及具有對災(zāi)害和突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力。其次，智慧樓宇管理系統(tǒng)中的通信及辦公自動化模塊也可通過快速的電話、網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，為人們提供一個高效快捷的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境。與此同時，高度智慧的建筑設(shè)備控制與能源自動化系統(tǒng)，能通過調(diào)節(jié)環(huán)境中的溫度、濕度、光照等因素，最大程度的提高人們的舒適性。最終，智慧樓宇智慧的識別人們的需求，最終將樓宇創(chuàng)造出最宜人的環(huán)境。

2.綠色節(jié)能

如上文所述，智慧樓宇區(qū)別智能樓宇的最主要特性就是多加了一個能源自動化系統(tǒng)，其主要目的就是讓智能樓宇變成“綠色樓宇”，即智慧樓宇。由此可見，智慧樓宇的一大特性就是——綠色節(jié)能。傳統(tǒng)的智能樓宇都是按照固定的參數(shù)來對設(shè)備進(jìn)行匹配控制，而智慧樓宇會有更多的輸入方式來獲取動態(tài)數(shù)據(jù)，從而動態(tài)的控制設(shè)備，以達(dá)到綠色節(jié)能。比如：傳統(tǒng)的智能樓宇控制空調(diào)只能按照既定的溫度設(shè)定，而智慧樓宇會從室內(nèi)外溫度、室內(nèi)人員活動情況，以及上下班時間等多種參數(shù)綜合分析后再設(shè)定空調(diào)溫度。

3.樓宇管理的成本最小化

根據(jù)美國綠建筑協(xié)會統(tǒng)計，一座大廈的生命周期為60年，啟用后60年內(nèi)的人力維護(hù)及營運費用約為建造成本的3倍。同樣在日本，大廈的管理費，水電費，煤氣費，機(jī)械設(shè)備及升降梯的人工維護(hù)費，占整個大廈營運費用支出的60%左右，且其費用還將以每年4%的速度增加。然而依賴高度集中的智慧樓宇管理系統(tǒng)，不僅能實現(xiàn)機(jī)電設(shè)備的管理維護(hù)成本的降低，還能簡化維護(hù)程序，使人員配備更加合理，從而進(jìn)一步降低人工成本。

4.智慧樓宇具有高度的集成性

智慧樓宇與傳統(tǒng)建筑從技術(shù)角度來分析，其最大的區(qū)別就是將建筑中分散的設(shè)備和系統(tǒng)，通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)高度集成為一套統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)，從而最終使傳統(tǒng)的智能物業(yè)更加安全、舒適、便利及節(jié)能，成為真正意義的智慧樓宇，以此達(dá)到各類資源信息以及智慧任務(wù)的重組與共享。

三、智慧樓宇物業(yè)管理特性分析

基于上一節(jié)中分析的特殊性，要做好智慧樓宇的物業(yè)管理也必須有其對應(yīng)的工作重點。經(jīng)筆者的研究，管理好智慧樓宇的物業(yè)管理應(yīng)具有以下特性：

1.管理的高度適應(yīng)性及靈活性

目前，智慧樓宇的發(fā)展已然成為了我國建筑經(jīng)濟(jì)市場中新的增長點，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國從事智能化的企業(yè)已經(jīng)超過三千多家了。物業(yè)管理行業(yè)看到此契機(jī)后已紛紛與智慧樓宇管理相結(jié)合。在行業(yè)匹配中最重要的技術(shù)手段就是已有建筑的節(jié)能改造。有報告顯示，2010年建筑節(jié)能改造帶來智慧樓宇系統(tǒng)集成200億元的市場需求。我們預(yù)計2011年-2013年國家對既有建筑節(jié)能改造的實施將增加智慧樓宇系統(tǒng)集成市場需求分別為300億元、350億元和420億元，相對于2010年，年復(fù)合增速達(dá)28.06%。同時，智慧樓宇行業(yè)如此迅猛的發(fā)展也急切需要配套的物業(yè)管理，由此可見，要讓現(xiàn)今的物業(yè)管理能迅速跟上智慧樓宇發(fā)展的步伐，就必然要求物業(yè)管理具有高度的靈活性和適應(yīng)性。

2.智慧樓宇物業(yè)管理目標(biāo)——強(qiáng)調(diào)管理的能耗降低

據(jù)統(tǒng)計，在樓宇中所有浪費的能量中，約有75%左右的能量用于設(shè)備運行時自身無用功的消耗，這是物業(yè)管理行業(yè)所無法解決的問題。但是還有大約百分之十左右的能量是由于管理與監(jiān)控的疏忽而浪費掉的，以及百分之十五的浪費是因為控制不力和設(shè)備運行失誤所導(dǎo)致的，這25%的能源消耗是可以通過選擇智慧物業(yè)管理而節(jié)省下來的。比如原始物業(yè)管理的夜班巡視中，只有依靠夜班巡查員手動的開啟與關(guān)閉照明設(shè)備，夏日的辦公場所也只有通過人工設(shè)置空調(diào)溫度等，一旦疏忽，忘記關(guān)燈，或者一味追求涼爽而將空調(diào)溫度設(shè)置過低，那么勢將引起不必要的能源損耗。而智慧樓宇物業(yè)管理就可通過程序設(shè)置，讓機(jī)器自動來完成一些節(jié)能操作。例如夜間巡視時，特定路段的照明系統(tǒng)會隨著物業(yè)巡更系統(tǒng)的激活而打開，在下一路段的巡更激活時關(guān)閉。辦公場所的空調(diào)會根據(jù)室內(nèi)、外溫度綜合調(diào)節(jié)，既讓室內(nèi)人員感覺舒適，又營造出一段從室外到室內(nèi)溫度的過渡區(qū)，讓業(yè)主不會由于溫度突變而造成生理上的不適。另，系統(tǒng)還會在非工作時間自動檢測區(qū)域內(nèi)人員活動情況，智能判斷是否關(guān)閉電器，從而達(dá)到節(jié)能減排的綠色理念，即智慧樓宇物業(yè)管理的目標(biāo)達(dá)成。

3.智慧樓宇物業(yè)管理的核心——強(qiáng)調(diào)維護(hù)的預(yù)判性

物業(yè)具有使用年限的要求，智能化樓宇中會用到大量設(shè)施設(shè)備，它們在長時間的運行中難免會出現(xiàn)損壞及其他情況，在傳統(tǒng)的智能樓宇管理中，一般都只維修和更換出現(xiàn)故障的設(shè)備設(shè)施，但是根據(jù)筆者多年的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，一旦一個設(shè)備出現(xiàn)問題，在現(xiàn)今系統(tǒng)化的管理中，那將會帶來一系列的問題。故障設(shè)備會輸出一大段的錯誤數(shù)據(jù)及參數(shù)，而根據(jù)這些數(shù)據(jù)與參數(shù)運行的設(shè)備將會誤操作其他系列設(shè)備。所以設(shè)施設(shè)備在運行時就要制定相應(yīng)的運行，檢修及更換計劃，在設(shè)備將要損壞前發(fā)現(xiàn)，作出正確的措施。鑒于此，智慧樓宇的物業(yè)管理系統(tǒng)就必須要對智慧樓宇設(shè)備的運行參數(shù)，輸出參數(shù)以及其他狀態(tài)進(jìn)行實時監(jiān)控，實現(xiàn)防患于未然。此點對于高度發(fā)展的智慧樓宇業(yè)顯得尤其重要，已然是智慧樓宇物業(yè)管理的核心部分。

參考文獻(xiàn)

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項目名

蘇州智慧樓宇物業(yè)服務(wù)質(zhì)量研究（ky-xjy308）