物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作的法律問(wèn)題研究

【摘要】為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過(guò)后對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金為全體業(yè)主共同所有，由銀行代存，全體業(yè)主共同使用，并且由各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)、國(guó)務(wù)院所建設(shè)的主管部門(mén)以及財(cái)政部門(mén)共同監(jiān)管。物業(yè)維修基金管理運(yùn)作對(duì)于提高房屋使用壽命，保證房屋安全以及保障物業(yè)保值增值具有著無(wú)可替代的作用。本文主要對(duì)物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作的法律問(wèn)題做出了簡(jiǎn)要的研究探討。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)維修基金；管理與運(yùn)作；法律問(wèn)題

一、我國(guó)物業(yè)維修基金的相關(guān)概念

為了業(yè)主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過(guò)后對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)房屋的公共部分、公共設(shè)施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業(yè)維修基金。在我國(guó)城市化進(jìn)程中，重建輕管思想嚴(yán)重，使得大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只為將自身利益最大化，在房屋建造時(shí)粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業(yè)主入住時(shí)無(wú)法檢查到，這樣的房屋一經(jīng)使用，業(yè)主不僅需要面對(duì)難以承擔(dān)的維修費(fèi)，更無(wú)法找到出現(xiàn)故障的問(wèn)題在那里，因此，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修，目前世界上多數(shù)國(guó)家均對(duì)物業(yè)維修基金的設(shè)立做出強(qiáng)制性規(guī)定。可以說(shuō)物業(yè)的“養(yǎng)老金”就是物業(yè)維修基金，其在營(yíng)造和諧生活環(huán)境以及完善物業(yè)管理體制方面起著重要的作用。

二、我國(guó)物業(yè)維修基金管理與運(yùn)作中存在的法律問(wèn)題

（一）物業(yè)維修基金歸集出現(xiàn)的法律問(wèn)題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國(guó)物業(yè)管理制度建立時(shí)間較短，各地區(qū)管理制度發(fā)展水平參差不齊導(dǎo)致各地立法不一。例如廣州地區(qū)規(guī)定物業(yè)維修管理基金以開(kāi)發(fā)商作為繳費(fèi)主體，以求降低業(yè)主壓力，但是俗話(huà)說(shuō)羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商尋找規(guī)定的漏洞，將這筆錢(qián)又重新轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上。雖然《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》中規(guī)定繳費(fèi)主體應(yīng)該是購(gòu)房者，但是根據(jù)法理，部門(mén)規(guī)章以及地方性法規(guī)法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，法官將無(wú)所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》中有指出，若業(yè)主沒(méi)有繳納基金，開(kāi)發(fā)商就不能夠給予業(yè)主入住鑰匙，但是目前部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)。

（二）物業(yè)維修基金管理運(yùn)作中出現(xiàn)的法律問(wèn)題

物業(yè)管理企業(yè)是以營(yíng)利為目的，遵照法律法規(guī)程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行代收的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。物業(yè)管理企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化，其所提供的維修服務(wù)也是為了獲取利潤(rùn)。然而由于目前物業(yè)市場(chǎng)不夠規(guī)范，使得很少有物業(yè)管理企業(yè)以樹(shù)立企業(yè)形象為目標(biāo)。由于物業(yè)維修基金巨大的數(shù)目，并且相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)物業(yè)維修基金收費(fèi)以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開(kāi)的義務(wù)，因此挪用其不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤(rùn)，更是在短期內(nèi)無(wú)法被業(yè)主所察覺(jué)，因此在利潤(rùn)的誘惑下，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，出現(xiàn)挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關(guān)于完善物業(yè)維修基金管理運(yùn)作制度的建議

（一）建立健全的相關(guān)法律法規(guī)制度體系

物業(yè)維修基金與社會(huì)保險(xiǎn)基金一樣，均是群眾能夠安居樂(lè)業(yè)的重要保障。由于我國(guó)目前物業(yè)管理以及業(yè)主資質(zhì)等立法體系存在問(wèn)題，使得物業(yè)維修基金法律制度無(wú)法健全完整。因此我國(guó)首先需要定制起能夠作為直接物業(yè)維修基金制度依據(jù)的法律。其次需要以基礎(chǔ)立法為根本，建立起物業(yè)維修基金使用以及管理的行政法規(guī)或是單行法，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)維修基金制度有關(guān)的法律法規(guī)體系不斷健全完善。

另外，立法需要對(duì)物業(yè)維修基金中行政部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)進(jìn)行明確規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商存在物業(yè)故障不及時(shí)維修，或是業(yè)主舉報(bào)維修基金被侵占的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)不能夠及時(shí)采取管理措施，對(duì)被侵犯的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。再者，物業(yè)行業(yè)需要被立法賦予一定監(jiān)督權(quán)力，讓其有權(quán)利用宣傳欄，報(bào)紙以及網(wǎng)絡(luò)將關(guān)于物業(yè)維修基金的重要信息向全體業(yè)主公布，使得全體業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主自主機(jī)構(gòu)等行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦出現(xiàn)不良行為能夠進(jìn)行及時(shí)有效的反饋。

（二）規(guī)范物業(yè)維修基金管理運(yùn)作

第一，對(duì)于每一筆所動(dòng)用的物業(yè)維修基金物業(yè)管理企業(yè)均需要定期對(duì)其用途、動(dòng)用數(shù)額等進(jìn)行公布，并且規(guī)定業(yè)主具有隨時(shí)查閱物業(yè)維修基金運(yùn)作情況的權(quán)利。第二，相關(guān)法律法規(guī)需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行明確，使得其權(quán)利能夠受到多方制約。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利被業(yè)主委員會(huì)所侵犯時(shí)，需要有強(qiáng)制性法律對(duì)其進(jìn)行制裁。第三，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)法律顧問(wèn)作為業(yè)主委員會(huì)的法律援助，引入基金管理公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所以及保險(xiǎn)公司等提供金融服務(wù)，這樣才能夠從根本確保物業(yè)維修基金的安全與收益。

（三）規(guī)范施工單位的保修義務(wù)

開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)遵建筑法律法規(guī)需要以及標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)物業(yè)管理公司遞交合格的房屋，物業(yè)管理公司在承接建筑時(shí)，需要對(duì)公用設(shè)施以及物業(yè)公共部分進(jìn)行檢驗(yàn)。移交之后，若是發(fā)生故障，物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行維修，若是在保修期內(nèi)，則需要由施工單位進(jìn)行保修，并且賠償損失。法律可以對(duì)施工單位進(jìn)一步規(guī)定其需要為所建物業(yè)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業(yè)主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商“卷鋪蓋走人”，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，而物業(yè)管理公司也由于無(wú)法追償維修費(fèi)用而拒絕接受保修期內(nèi)的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機(jī)構(gòu)

第一，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)維修基金保值增值方法。例如法國(guó)許多物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)監(jiān)管多棟大樓，所收取的物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)維修基金總數(shù)驚人，這筆數(shù)額巨大的資金通常被用來(lái)投資低收益但是小風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)以求達(dá)成保值增值的目的。

第二，有學(xué)者提出利用社會(huì)分工理論進(jìn)行對(duì)物業(yè)維修基金的保值增值，即成立專(zhuān)業(yè)信托機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金保值增值工作進(jìn)行承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，按照比例對(duì)增值部分進(jìn)行分成。由于物業(yè)維修基金是業(yè)主對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的信任，以改造、維護(hù)以及更新小區(qū)公共設(shè)施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，并且在此基礎(chǔ)上成立具體的信托法律制度用以對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行管理。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，新建小區(qū)也日益增多，人們對(duì)物業(yè)維修基金越來(lái)越關(guān)注，其使用、籌集以及保值增值等相關(guān)問(wèn)題與全體業(yè)主的自身利益聯(lián)系緊密，并且物業(yè)維修基金制度對(duì)房屋的安全使用以及公共區(qū)域的使用功能等有著重要意義，因此成為關(guān)注焦點(diǎn)。因此，需要對(duì)物業(yè)維修管理基金的監(jiān)督機(jī)制，管理方式等立法不斷加強(qiáng)完善，明確其性質(zhì)，不斷健全其歸集、管理、運(yùn)作等流程中的法律法規(guī)，從而促使物業(yè)維修基金逐漸規(guī)范。

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