一房兩賣應(yīng)如何處理

【摘要】根據(jù)最高法院2003年6月1日頒布施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于商品房的重復(fù)銷售問題進行了規(guī)定，但是其對于商品房的一房兩賣問題仍然沒有起到有效的解決作用。文章將對一房兩賣的問題進行分析，對其如何處理進行探討。

【關(guān)鍵詞】一房兩賣；重復(fù)銷售；處理

一房二賣與重復(fù)銷售商品房并不是同一概念，對于重復(fù)銷售商品房的主體是特定的，一般僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而一房二賣的主體既可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能是其他法人或者個人。對于普通的一房二賣的處理應(yīng)當適用《合同法》以及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定。

一般來說普通的一房二賣是指賣方將房屋賣于一方當事人并且簽訂了房屋買賣合同，但是沒有辦理過戶登記，之后又與第三方簽訂房屋買賣合同，由此導(dǎo)致了兩個買家對于同一標的產(chǎn)生利益沖突的行為。如何解決房屋的所有權(quán)問題，應(yīng)當對兩個合同的效力及履行進行分析。由于兩個合同在標的尚存在不可調(diào)和的矛盾，因此應(yīng)當認定其中一個合同無效。但是這樣的做法顯然不妥當，因此在兩個合意完全自由的合同同時生效的同時，如何對其矛盾進行解決是本文重點探討的內(nèi)容。

一、一房二賣的處理

（一）第一個房屋買賣合同的處理

對于第一個房屋買賣合同而言，不能因為沒有辦理過戶登記而認定其無效。首先，依據(jù)相關(guān)法律或行政法規(guī)，都沒有將房屋過戶登記作為房屋買賣合同生效的依據(jù)，根據(jù)我國相關(guān)司法解釋，對于法定登記進行分類，包括物權(quán)變更登記與生效性等級，并且規(guī)定了只有生效行規(guī)定的事項才會影響相關(guān)合同的效力。房屋買賣合同的登記對于合同效力并沒有影響。并且我國的法律與行政法規(guī)都沒有將房屋買賣過戶登記作為合同生效的依據(jù)，因此在一房二賣中，第一個合同的效力是毋庸置疑的。

從房屋過戶登記的行為屬性分析，也不會對合同的效力產(chǎn)生影響。由于房屋過戶登記屬于物權(quán)行為，并非債權(quán)行為，其所引起的法律后果是發(fā)生物權(quán)的取得、變更或消滅。而債權(quán)行為則會建立、變更或消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)當事人所訂立的合同而引起合同之債的法律關(guān)系是典型的債權(quán)行為。由于訂立的房屋買賣合同是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為目的，但是該行為本身并不能導(dǎo)致物權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。對于不動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移必須以過戶登記為要件，只有進行登記才能引起物權(quán)轉(zhuǎn)移。但是對于房屋買賣來說，首先是現(xiàn)有債權(quán)行為，也就是房屋買賣合同的訂立，引起了相關(guān)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而第二階段才是物權(quán)行為，也就是房產(chǎn)過戶登記，只有兩個程序都完整的走完，才能轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提，而物權(quán)行為是債權(quán)行為所追求的結(jié)果。

房屋的交付與登記是具有二重性的，從債權(quán)的角度出發(fā)，這是履行合同的行為，而從物權(quán)的角度出發(fā)，這是變更物權(quán)的行為。對于債權(quán)行為與物權(quán)行為進行區(qū)分的意義在于債權(quán)是相對權(quán)，無法對抗合同外的第三人，通常情況下與第三人沒有關(guān)系，也就無需進行公示，而所有權(quán)屬于對世權(quán)，可以借此對抗合同以外的第三人，必須經(jīng)過公示與公信。在房屋買賣中，登記就是公示與公信的體現(xiàn)，因此登記是一種對于物權(quán)行為的補充，而非對于債權(quán)行為的補充，沒有辦理過戶登記對于債權(quán)關(guān)系并沒有影響，只是對于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移會產(chǎn)生影響，因此房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。

（二）第二個房屋買賣合同的處理

對于第二個房屋買賣合同，其效力同樣應(yīng)當予以肯定。有許多人認為第二個房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效，因為其對于第一個合同構(gòu)成了侵犯，對于第一個買方的權(quán)利有所侵害。但是這種觀點是不成熟的，究其原因在于第一個房屋買賣合同雖然生效，但是沒有經(jīng)過房屋過戶登記，其所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，賣方享有對房屋的自由處分權(quán)，而第二個房屋買賣合同的簽訂，是賣方合理行使房屋所有權(quán)的體現(xiàn)，對于第一個買方來說，沒有經(jīng)過房屋過戶登記，也就沒有取得房屋所有權(quán)，而僅僅享有對賣方的債權(quán)，依據(jù)《民法通則》，債權(quán)是不能對抗第三人的，因此第二個買方也就無法對其債權(quán)構(gòu)成侵犯，被侵犯的權(quán)利僅僅是具有對世性的絕對權(quán)，如物權(quán)、人身權(quán)等，依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，第三人是無需向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，而應(yīng)當由合同中的雙方當事人互相承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)不具有對世性而具有相對性。一房二賣中的第一個買方?jīng)]有取得房屋所有權(quán)并不是由于第二房屋買賣合同引起的，第二個合同沒有侵犯第一個買方的合法權(quán)益，也就無需認定為無效合同。

由此可見，第一個和第二個房屋買賣合同均屬有效合同，但是兩個合同指向的標的物都是一致的，而房屋僅能交付給其中一方，也只有一個買賣合同可以得到有效實施，如果其中有一方先行進行房屋過戶登記，那么該買家即可獲得房屋的所有權(quán)，受到法律的保護，而另一位買家則可以根據(jù)買賣合同要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，基于合法有效的房屋買賣合同，賣方應(yīng)當交付房屋并進行過戶，但是卻沒有履行相關(guān)義務(wù)，由此應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣方失去了繼續(xù)實際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

二、案例分析

原告何某于2011年3月17日與被告福州市某房屋開發(fā)公司簽訂了購房協(xié)議，購買被告某單元房屋一套，約定價款為人民幣1500000元，并且約定了三個月內(nèi)提交產(chǎn)權(quán)證明書，簽訂協(xié)議后，原告繳納房款并入住，但是當2011年8月19日原告提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)登記于被告單位職工名下，對于房屋產(chǎn)權(quán)證事宜雙方協(xié)商未果。原告認為被告存在欺詐行為，并且要求法院判令解除雙方房屋買賣合同，雙倍返還購房款，承擔(dān)案件受理費。

對于本案的爭議焦點在于被告將房屋所有權(quán)登記于其單位職工名下是否屬于欺詐行為，一般有兩種觀點，第一種觀點認為，被告單位職工享有房屋所有權(quán)，被告與原告訂立買賣合同時，沒有告知原告具體情形，屬于一房二賣，雙方應(yīng)當解除合同，由被告承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償責(zé)任。而另一種觀點認為，由于原告與被告簽訂買賣合同后已經(jīng)入住該房屋，因此在實際上取得了該房屋的所有權(quán)，雖然房屋登記于被告單位職工名下，但是并不影響原告對于房屋的占有使用，因此原告的物權(quán)是可以完全實現(xiàn)的，被告并不存在欺詐的情形，雙方訂立的合同是有效合同。

前文已述，買賣合同的效力并不會受到過戶登記這一公示公信行為的影響，原告因此享有對被告的債權(quán)，而被告將房屋登記于其單位職工名下，顯然對于合同的繼續(xù)履行—交付房屋所有權(quán)有著阻礙作用，使得原告無法完整的獲得房屋所有權(quán)，顯然對于原告有欺詐行為。原告當時對房屋進行過戶，就不會出現(xiàn)一房兩賣的現(xiàn)象了。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，被告失去了繼續(xù)實際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

結(jié)語

一房二賣是一種經(jīng)常出現(xiàn)的市場現(xiàn)象，對其進行法律規(guī)制是非常有必要的，對于兩個先后合同的效力予以分析，并且對于實踐中如何保護雙方當事人的利益進行探討，是文章的重點內(nèi)容。

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