央行降息樓市應(yīng)聲而動(dòng)：房企謹(jǐn)慎漲價(jià) 購房者恐慌

邢飛+桂瑰

近日，央行降息出乎意料，盡管央行負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，此次利率調(diào)整仍屬于中性操作，并不代表貨幣政策取向發(fā)生變化，還是讓整個(gè)樓市應(yīng)聲而起，出現(xiàn)沸騰之勢(shì)：新房、二手房在降息利好之下出現(xiàn)成交高峰，十余只地產(chǎn)股股價(jià)漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市整體供過于求新常態(tài)之下，降息不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入一種全新階段，供大于求的狀況可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)成為市場(chǎng)主旋律。

●新房

利好疊加促使新房供需兩旺

在多樣化的促銷優(yōu)惠以及政策利好帶來的預(yù)期轉(zhuǎn)變的雙重作用下，近日北京樓市成交量高位企穩(wěn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前段時(shí)間北京商品住宅累計(jì)成交2889套，成交面積達(dá)28.18萬平米，環(huán)比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續(xù)5周保持3000套左右的銷量水平。截至11月23日，11月商品住宅共出讓9069套，創(chuàng)今年新高。

貨幣信貸政策的疊加效應(yīng)正逐漸在樓市顯現(xiàn)，市場(chǎng)重拾信心，再加上開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅(jiān)冰正在被打破。北京商品住宅成交量排名靠前的項(xiàng)目均讓利于購房者，如排名首位的住總?cè)f科·金域華府周邊在售項(xiàng)目定價(jià)已高達(dá)4萬～6萬元/平方米，而該項(xiàng)目?jī)H以3.5萬元/平方米的低價(jià)入市，因此熱銷。

●二手房

二手房市場(chǎng)率先升溫

降息對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激作用立竿見影，來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，降息首日，二手房市場(chǎng)就迅速升溫，當(dāng)天我愛我家全國12個(gè)城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現(xiàn)了明顯增加。業(yè)內(nèi)表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認(rèn)，將對(duì)二手住宅市場(chǎng)形成利好疊加影響，從目前到明年春節(jié)前二手房的大批優(yōu)質(zhì)房源會(huì)釋放出來，成交量將持續(xù)回升、成交價(jià)因此企穩(wěn)復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，降息首日，北京當(dāng)天的業(yè)主到店咨詢量比前一周六增長(zhǎng)140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長(zhǎng)了95%;業(yè)主房源到店委托登記量比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個(gè)周六上漲5.6%;北京區(qū)域上周六全天的電話咨詢量比前一個(gè)周六增長(zhǎng)了17%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來看，購房人和業(yè)主的入市意愿都有了很顯著的增加。二手房市場(chǎng)的供求雙方對(duì)于降息反應(yīng)敏銳，到我愛我家門店登記和賣房、置業(yè)的人群顯著增加，這或?qū)㈩A(yù)示著9·30新政后市場(chǎng)新一輪反彈升溫的開始。

●股市

十余只地產(chǎn)股漲停

近日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)井噴行情，北辰實(shí)業(yè)、嘉凱城、泛?？毓伞⑻┖碳瘓F(tuán)等多達(dá)12只個(gè)股漲停。值得一提的是，地產(chǎn)股四大龍頭中的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)也加入了漲停隊(duì)伍。

業(yè)內(nèi)人士表示，降息有利于地產(chǎn)銷售，緩解投資下行趨勢(shì)。因?yàn)榻迪⒁环矫娼档唾彿空哔J款月供，提升購房需求;另一方面降低地產(chǎn)商融資成本，緩解投資下行趨勢(shì)。未來，非銀行金融和地產(chǎn)板塊將持續(xù)看好，這兩類公司特別具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

港股內(nèi)房股也跟隨大漲。受惠于萬達(dá)上市傳言，萬達(dá)酒店發(fā)展?jié)q幅一度接近90%，收盤時(shí)漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創(chuàng)中國、雅居樂地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、中海外等多只股票漲幅均超過10%。

今年以來，房地產(chǎn)板塊便頻吹利空，但近日央行降息的利好消息讓不少投資者對(duì)房地產(chǎn)板塊重拾信心。中金公司認(rèn)為，降息是一個(gè)更加明確放松周期的開始，未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)面臨的是相對(duì)寬松貨幣政策，同時(shí)各項(xiàng)改革持續(xù)推進(jìn)，這樣的環(huán)境將進(jìn)一步利好房地產(chǎn)板塊。

●心理變化

開發(fā)商 ?謹(jǐn)慎漲價(jià)跑量為主

雖然政策利好樓市，不過，房企的態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，入市項(xiàng)目的定價(jià)較為保守，老項(xiàng)目后期開盤價(jià)多與前一期價(jià)格標(biāo)齊，還有一些開發(fā)商抓住這一時(shí)機(jī)加大優(yōu)惠力度，沖刺業(yè)績(jī)。如近日開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產(chǎn)品的同時(shí)，對(duì)前期產(chǎn)品采取了周末限時(shí)優(yōu)惠40萬元的活動(dòng)，以特價(jià)房形式加速去化，別墅項(xiàng)目滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動(dòng)。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，降息對(duì)樓市來說肯定是個(gè)利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面，也降低了購房者的購房成本，同時(shí)，它還對(duì)購房者心理產(chǎn)生較大的影響。不過，受今年市場(chǎng)不太樂觀的影響，很多房企的任務(wù)并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會(huì)寄希望于漲價(jià)，依然是以跑量為主。

購房者 ?開始恐慌入市

雖然不少房企表示多數(shù)項(xiàng)目暫時(shí)漲價(jià)的可能性不大，但降息確實(shí)還引發(fā)了購房者的恐慌。

一直想買房的小張（化名）表示，看到降息之后，買房的信念更加堅(jiān)定，并且想盡快買房，“主要是降息降低了購房成本，買房的負(fù)擔(dān)會(huì)略微少了一點(diǎn)點(diǎn)，更主要的是，我擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲，一耽誤，可能明年又白干了”。

據(jù)記者了解，對(duì)商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購房者的購房成本在降低。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而恐慌入市的人不在少數(shù)。從近日售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態(tài)勢(shì)已然成型。

●分析

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

短期利好長(zhǎng)期利空

這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策后，房地產(chǎn)再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側(cè)面反映出另外一個(gè)問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻，盡管樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，但是，一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì)于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對(duì)樓市“短期利好，長(zhǎng)期利空”，并且也很難避免長(zhǎng)期利空的發(fā)生。對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。endprint