對物流地產(chǎn)運(yùn)營模式及趨勢的思考

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，市場競爭的日趨激烈，使得企業(yè)在追求物流高效運(yùn)作的過程中，對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施的需求不斷上升，為物流地產(chǎn)的興起和快速成長帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇。一批境外專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商，例如普洛斯和安博置業(yè)等，開始加大對我國物流地產(chǎn)的投資力度，使其日益成為國內(nèi)外物流、房地產(chǎn)和投資企業(yè)追逐的對象，成為我國物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點(diǎn)。然而，在我國物流地產(chǎn)興起的過程中，也出現(xiàn)了盲目投資開發(fā)熱、圈地?zé)嵋约暗蛯哟畏稚⒒?jīng)營等問題，對物流地產(chǎn)的長期發(fā)展造成不利影響。本文在總結(jié)我國物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及問題的基礎(chǔ)上，對其普遍策略進(jìn)行總結(jié)研究，并對未來物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢表達(dá)個人見解。

一、物流地產(chǎn)及特征

有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯公司在2003 年攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，對于中國物流業(yè)來說，這還是個新鮮的名詞，所以在市場上一經(jīng)推出即備受關(guān)注，特別是在上海、廣州等地區(qū)。

物流地產(chǎn)的提法剛開始受到了國內(nèi)許多人的質(zhì)疑，作為全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商，普洛斯公司對“物流地產(chǎn)”的解釋是：根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。但有人認(rèn)為物流雖然需要土地，但物流是一個動態(tài)的運(yùn)輸、分配過程的產(chǎn)業(yè)，跟地產(chǎn)沒有關(guān)系，可無論如何，物流地產(chǎn)的概念正在被越來越多的人認(rèn)識，建庫出租目前已成為一種時尚。

隨著物流地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展，以及機(jī)遇與問題的共存，我國物流地產(chǎn)發(fā)展中有以下幾個特點(diǎn)：①發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮?；②市場機(jī)制在物流地產(chǎn)決策階段沒有得到充分發(fā)揮；③物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化；④物流地產(chǎn)業(yè)在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴(yán)峻。地方政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極規(guī)劃發(fā)展物流地產(chǎn)；各類企業(yè)受廉價土地吸引，紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)，潛在的巨大利益驅(qū)動了各地物流地產(chǎn)項(xiàng)目的快速上馬，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分，造成了物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。

二、物流地產(chǎn)運(yùn)營模式

我國物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式具有典型的中國特色，投資和管理主體呈現(xiàn)多元化。按照國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，投資和管理主體的不同，物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式歸為以下四類：①地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費(fèi)；②物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理，國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式，傳化物流是他們中的典型代表；③地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營，共同出資、合作經(jīng)營，收益按協(xié)議分享，共擔(dān)風(fēng)險，如普洛斯和中國物資儲運(yùn)總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；④第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，物業(yè)建成后，第三方負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，第三方根據(jù)協(xié)議分配收益。此外，我國物流地產(chǎn)的投資和管理主體還包括綜合企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)。

由于投資和管理主體的多樣性，進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)的側(cè)重點(diǎn)不同，物流地產(chǎn)與周圍其他類型房地產(chǎn)會產(chǎn)生不同的協(xié)同效應(yīng)，將極大地影響物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營。

針對我國物流地產(chǎn)開發(fā)中存在的突出問題，本文提出了相應(yīng)的建議及策略。例如，物流地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免盲目樂觀，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細(xì)分，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。與普洛斯相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流經(jīng)濟(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。隨著商務(wù)部《關(guān)于進(jìn)一步做好物流領(lǐng)域吸引外資工作的通知》的逐步落實(shí)，外資進(jìn)入國內(nèi)物流市場的門檻將大大降低，同時意味著對物流地產(chǎn)市場的爭奪更趨白熱化，加劇了國內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的風(fēng)險。因此，我國物流企業(yè)可以和地產(chǎn)商合作，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同發(fā)展物流地產(chǎn)。

三、物流地產(chǎn)未來趨勢展望

1. 物流地產(chǎn)是高含金量的細(xì)分市場，前景良好

由于物流地產(chǎn)的特異性，可替代產(chǎn)品不多，因此租金仍會保持一貫的上升勢頭。同時由于業(yè)主惜售，預(yù)期未來有進(jìn)一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012 年至2015 年主要物流中心城市對符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個土地稀缺的環(huán)境下，物流地產(chǎn)商可以享受到地產(chǎn)增值所帶來的利益，同時物業(yè)的折舊費(fèi)用可以用來抵扣部分稅收，使得自己也節(jié)省了部分租金和物業(yè)管理費(fèi)用。

2. 中國新興城市將成為下一個投資熱點(diǎn)

由于一線城市地價居高不下以及我國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)，物流地產(chǎn)的下一個戰(zhàn)略重點(diǎn)將是二三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運(yùn)營中心遷移出北京，物流地產(chǎn)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國新興城市。隨著城市化的進(jìn)程和基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)加快，二三線城市將成為市場競爭的熱點(diǎn)。尤其是圍繞著有大型制造企業(yè)的衛(wèi)星城市，將成為物流地產(chǎn)的投資熱土。

3. 更多產(chǎn)業(yè)資本看中物流地產(chǎn)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)品牌與狼共舞

隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的資本開始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)商和住宅開發(fā)商進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)行列，這其中既有國內(nèi)的開發(fā)集團(tuán)，如華潤、招商局等集團(tuán)也開始涉足物流倉儲領(lǐng)域。也有國外的大財(cái)團(tuán)譬如毅德、安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹等等，投資趨勢是開發(fā)建設(shè)大型商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括會展、酒店、商業(yè)連鎖運(yùn)營、招商、品牌策劃、商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、電子商務(wù)等。對于國內(nèi)的物流地產(chǎn)而言，將面臨著長期的與狼共舞局面。

總之，我國的物流地產(chǎn)發(fā)展歷史不長，成長空間巨大，但是年輕的成長歷程將面臨許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我們只有不斷地總結(jié)、解決問題，提高核心競爭力，這一產(chǎn)業(yè)才能不斷做大做強(qiáng)，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！冬F(xiàn)代物流報(bào)》