房產(chǎn)面積測算若干問題探討

黃金良，黃藝文

(中山市測繪工程有限公司，廣東中山528400)

一、引 言

眾所周知，在進(jìn)行房產(chǎn)測繪時依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17996.1—2000)(簡稱《規(guī)范》)來開展由于規(guī)范中涉及的面比較廣，多數(shù)條文只作了宏觀上的規(guī)定，加之隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同，這使得測繪人員在進(jìn)行房產(chǎn)測繪時由于對《規(guī)范》中的一些規(guī)定的認(rèn)知和理解存在著差異，在房產(chǎn)預(yù)算和實(shí)際測算中難以把握，本文提出幾個典型例子，以圖形的形式表達(dá)出來，與讀者交流、探討。

二、典型例子

在進(jìn)行房產(chǎn)測算時總會遇到哪些計(jì)算全部面積、哪些計(jì)算一半面積、哪些不計(jì)算面積的問題，下面就一些典型的例子進(jìn)行探討。

1.門廊、雨篷的面積測算

首先要明確門廊、雨篷的定義:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)下方空間視作門廊，則當(dāng)上蓋應(yīng)為建筑;當(dāng)上蓋為專設(shè)蓋板，則視作雨篷。至于門廊、雨篷面積的計(jì)算可以圖1歸納。

2.陽臺、露臺面積測算

各類型的陽臺可以圖2簡單歸納。

在陽臺面積測算時，行業(yè)的共識是:具備上蓋且全封閉的陽臺，計(jì)算時按外圍水平投影面積全部計(jì)算;若未封閉的陽臺，應(yīng)按外圍水平投影面積一半計(jì)算。正如前面所說到的現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同，衍生出各類型的陽臺，如有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層應(yīng)怎樣計(jì)算的問題，如圖3所示。

圖1 門廊、雨蓬建筑面積算法

圖2 陽臺分類

圖3 陽臺計(jì)算圖示

關(guān)于這個問題上，《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》對此方面的規(guī)定值得參考。

1)上蓋高度小于兩個自然層時，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2)上蓋高度大于等于兩個自然層時，其底板至上蓋的垂直空間沒有水平鏤空樓板，沒有連接橫梁，開敞面完全開敞時，則不計(jì)算建筑面積;否則該陽臺按常見陽臺處理，計(jì)算一半建筑面積。

另外如圖4所示，在住宅的第一層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，且第一層又向其開門并類似于陽臺、架空的建筑空間，上層為陽臺，則下方空間視作陽臺，并以上層陽臺的外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。如上層為建筑時，下方空間視作門廊并按門廊的一般規(guī)定計(jì)算建筑面積。

圖4 首層中陽臺與門廊的劃分

3.飄窗面積測算及外墻認(rèn)定

進(jìn)行飄窗測算時應(yīng)充分認(rèn)識飄窗的分類、窗臺高度、凸窗高度、進(jìn)深等，如圖5所示。

圖5 凸窗及其指標(biāo)定義

在計(jì)算飄窗時應(yīng)以此考慮:飄窗高度小于2.20 m時，不計(jì)算建筑面積，大于2.20 m時則應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。圖6中(a)、(b)、(c)均不視作飄窗，原因是其窗體未凸出于外墻及窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉，窗體部分的層高與套內(nèi)其他部分一樣測算，層高大于2.20 m時，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。而又當(dāng)陽臺或花池內(nèi)有飄窗凸出時，其所占用的陽臺或花池的空間仍計(jì)入陽臺或花池的建筑面積中。如圖7中向陽臺或花池凸出的凸窗。

圖6 幾類窗體外墻定義

圖7 向陽臺或花池凸出的凸窗

4.采光井、通風(fēng)井、煙道面積測算

在規(guī)范中關(guān)于采光井、通風(fēng)井、煙道等字面上提到的少之又少，關(guān)于此類問題的測算以圖8簡單表示并歸納如下。

圖8 采光井、通風(fēng)井、煙道測算

地下室或半地下室所使用的采光井、通風(fēng)井、煙道面積測算:在地下部分按其通過的層數(shù)計(jì)算建筑面積;在地面部分若不在建筑物內(nèi)部時，層高在2.20 m以上并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，則按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面部分若位于建筑物內(nèi)部或者附著建筑物外墻時，按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積。

1)在地面部分位于建筑物之內(nèi)有上蓋且層高大于2.2 m，則按一層計(jì)算建筑面積，計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。

2)若地面部分層高小于2.20 m，則不計(jì)算其建筑面積，在地面建筑空間的建筑面積中不扣除其所占用的建筑面積，但須在分戶面積表的備注欄中對地下室風(fēng)井等占用的建筑面積數(shù)予以說明。

5.屋面上的建筑空間面積測算

大家所熟知的位于屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，高度在2.20 m以上的，均需按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，但有以下幾種情況可以探討一下。

1)屋頂水箱間與屋面之間設(shè)有架空隔層，隔層的外圍水平投影面小于水箱間水平投影面時，無論其層高如何，均將其與水箱間一起按照一個水箱間計(jì)算建筑面積。若隔層的外圍水平投影面是大于水箱間的水平投影面，且層高在2.20 m以上，那么隔層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算建筑面積。

2)屋面層的電梯機(jī)房，機(jī)房的下方設(shè)有緩沖層時，其高度在2.20 m以上且向天面開門，緩沖層應(yīng)計(jì)算建筑面積;當(dāng)其向天面不開門時，面積測算原則與水箱間架空隔層雷同，如圖9、圖10所示。

圖9 天面水箱間計(jì)算

圖10 電梯機(jī)房緩沖層計(jì)算圖示

6.汽車坡道面積測算

在汽車坡道面積測算方面，人們關(guān)心的是如圖11中陰影部分應(yīng)該怎么計(jì)算，筆者認(rèn)為坡道下方為回填無建筑空間、不可利用的建筑空間和直接是地下一層的建筑空間的，該坡道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，只計(jì)算一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中，如圖11所示的陰影部分。如果坡道下方空間可利用，那坡道應(yīng)分別計(jì)算兩層建筑面積，均歸入地下室建筑面積中，如圖12所示陰影部分在地面一層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算一層建筑面積。

圖11 汽車坡道類型圖示1

圖12 汽車坡道類型圖示2

三、結(jié)束語

在房產(chǎn)測繪中諸如此類的問題還有很多，問題的解決與否直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，同時制定較為詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)廣大測繪技術(shù)人員，無疑是將房產(chǎn)測繪水平提升到一個新的階段。希望通過與同行們的廣泛交流，暢所欲言，總結(jié)出更為合理、更加科學(xué)的測繪計(jì)算方法。

［1］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.北京:［s.n.］，2000.

［2］深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范［S］.深圳:［s.n.］，2006.