解析我國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資走勢(shì)

◎ 文/何喜有

解析我國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資走勢(shì)

◎ 文/何喜有

近年來(lái)，以萬(wàn)科和綠地為代表的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)軍海外，掀起了新一輪海外投資熱潮，2013年甚至被稱(chēng)為我國(guó)知名房企的“出海年”。年初至今，知名房企海外大規(guī)模拓展的消息頻出，倍受關(guān)注。顯然，我國(guó)繼能源和制造業(yè)領(lǐng)域大規(guī)模的對(duì)外直接投資之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸成為企業(yè)“走出去”的新舞臺(tái)。

我國(guó)對(duì)外直接投資中房地產(chǎn)業(yè)的位次

聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展組織發(fā)布的《2013年世界投資報(bào)告》顯示，2012年我國(guó)以840億美元的歷史紀(jì)錄，成為繼美國(guó)和日本之后的世界第三大對(duì)外投資國(guó)。商務(wù)部1月17日公布數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)非金融類(lèi)直接投資達(dá)902億美元；截至2013年底，我國(guó)累計(jì)非金融類(lèi)對(duì)外直接投資5257億美元。其中，房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的行業(yè)之一。

1.房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)對(duì)外直接投資總量中的地位

雖然近期我國(guó)企業(yè)在海外房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模大，頻度高，但其歷史并不長(zhǎng)。追溯至2003-2005三個(gè)年度的《中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》發(fā)現(xiàn)，“房地產(chǎn)業(yè)”作為獨(dú)立的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目首次出現(xiàn)在《2005年度中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中，即在2004年和2005年，我國(guó)對(duì)外直接投資行業(yè)分布中，房地產(chǎn)業(yè)的年度流量分別為851萬(wàn)美元和11563萬(wàn)美元，年末存量分別為20251萬(wàn)美元和149520萬(wàn)美元，可見(jiàn)初期規(guī)模微小。

《2012年度中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)對(duì)外直接投資總量中的比重并不高，但增幅較大。年度流量的比重從2004年的0.2%躍升至2012年的2.3%，增長(zhǎng)了10倍多，比重最高值為2007年的3.4%；存量的比重從2004年的0.5%躍升至2012年的1.8%，增長(zhǎng)3倍多，比重最高值也是2007年，達(dá)3.8%。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，年度流量的增長(zhǎng)率自2004年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，2005-2007年增長(zhǎng)迅猛，其中2005年增長(zhǎng)最快，比2004年增長(zhǎng)近12倍，2006年和2009年增長(zhǎng)率分別為231%和177%，2008年至今，由于基數(shù)大，增幅放緩；存量的增長(zhǎng)率，2005年為636%，2007年為124%。2008年流量和存量增長(zhǎng)都為負(fù)值。

2.房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)對(duì)外直接投資項(xiàng)目中的地位

我國(guó)對(duì)外直接投資因總量大、增長(zhǎng)快、項(xiàng)目大而備受矚目。美國(guó)企業(yè)研究所（American Enterprise Institute）和美國(guó)傳統(tǒng)基金會(huì)（The Heritage Foundation）聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“中國(guó)全球投資追蹤”（CGIT）數(shù)據(jù)庫(kù)，包含2005-2013年投資額在1億美元以上的545個(gè)大型投資項(xiàng)目，分為冶金礦產(chǎn)、技術(shù)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)等9大行業(yè)，每項(xiàng)數(shù)據(jù)包含了年月、投資者、金額、國(guó)家等9項(xiàng)內(nèi)容。

根據(jù)CGIT數(shù)據(jù)計(jì)算得出，房地產(chǎn)項(xiàng)目共67項(xiàng)，占比為12.3%，在9大行業(yè)領(lǐng)域中，處于能源（164項(xiàng)，30.1%）、冶金礦產(chǎn)（124項(xiàng)，22.8%）之后，位居第三；房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資額為379.4億美元，在9大行業(yè)總金額4787.4億美元中的占比為8%，在能源（2258.7億美元，47%）、冶金礦產(chǎn)（1030.6億美元，22%）、金融（390.6億美元，8.2%）之后，位居第四。

3.我國(guó)對(duì)外直接投資中大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的走勢(shì)

（1）金額。2013年總金額117.6億美元為最高值，是2006年的9倍，是2009年的2.5倍。而年度平均項(xiàng)目金額最大值為2006年的13億美元，其次為2010年的9.53億美元，最小值為2007年的1.5億美元。在投資金額的比重中，2006年為3.4%，最低值為2007年的0.4%，最高值為2013年的31.0%，2010年和2012年分別為22.7%和20.1%?？梢?jiàn)，在2010年以來(lái)的我國(guó)海外投資1億美元以上項(xiàng)目中，房地產(chǎn)業(yè)的金額所占比重從1/5向1/3靠近。

（2）項(xiàng)目數(shù)。2006年和2007年各1項(xiàng)，2008年2項(xiàng)，2009年和2010年各9項(xiàng)，2011年7項(xiàng)，2012年16項(xiàng)，2013年22項(xiàng)?？梢?jiàn)，2009年以來(lái)，我國(guó)企業(yè)在海外進(jìn)行的大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)大幅度上升，2013年達(dá)到最高峰。在項(xiàng)目數(shù)的比重中，最低值為2006年、2007年的1.5%，最高值為2013年的32.8%，2012年的23.9%位居第二位?？梢?jiàn)，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)企業(yè)對(duì)外直接投資行列中的地位和影響越來(lái)越大。

（3）增長(zhǎng)率。2009年投資金額增長(zhǎng)率高達(dá)近11倍，其次為2008年和2012年，分別增長(zhǎng)160%和129%；2009年項(xiàng)目數(shù)的增長(zhǎng)率高達(dá)350%，2012年和2008年分別增長(zhǎng)129%和100%。2011年項(xiàng)目數(shù)和金額都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)表）。

我國(guó)企業(yè)海外大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，并沒(méi)有在政府公布的對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)中明顯地反映出來(lái)。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)發(fā)現(xiàn)，CGIT數(shù)據(jù)是合同金額而非實(shí)際投資金額，它有助于了解我國(guó)對(duì)外直接投資中大型項(xiàng)目的起點(diǎn)和階段性方向；而《中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》所示數(shù)據(jù)是實(shí)際投資額，它有助于了解我國(guó)對(duì)外直接投資的年度結(jié)果。

我國(guó)海外大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分布及前景展望

1.國(guó)家分布

我國(guó)投資海外的67項(xiàng)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在25個(gè)國(guó)家。其中，美國(guó)16項(xiàng)，英國(guó)7項(xiàng)，德國(guó)5項(xiàng)，馬來(lái)西亞4項(xiàng)，韓國(guó)、新加坡、印尼、巴西各3項(xiàng)，澳大利亞、埃及、意大利、俄羅斯、南非、西班牙各2項(xiàng)，巴哈馬、埃塞俄比亞、格魯吉亞、日本、老撾、毛里求斯、尼日利亞、朝鮮、斯里蘭卡、塔吉克斯坦、泰國(guó)各1項(xiàng)。

項(xiàng)目數(shù)的國(guó)家集中度表現(xiàn)為：第一位的美國(guó)占23.88%，前兩位的美國(guó)、英國(guó)合計(jì)占34.3%，前三位的美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)合計(jì)占41.8%，前四位的美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、馬來(lái)西亞合計(jì)占47.8%，若加上韓國(guó)則前五位合計(jì)占52.2%?？梢?jiàn)，投資項(xiàng)目數(shù)最多的前五位國(guó)家占比已經(jīng)超過(guò)50%。

流向上述國(guó)家的投資額在379.4億美元總額中的比重，前7位依次為：美國(guó)21.4%（81.1億美元），英國(guó)9.8%（37.2億美元），馬來(lái)西亞7.6%（28.9億美元），韓國(guó)7.6%（28.7億美元），尼日利亞6.6%（25億美元），德國(guó)5.6%（21.4億美元），朝鮮5.3%（20億美元）。投資金額的國(guó)家集中度為：前兩位占31.2%，前三位占38.8%，前四位占46.4%，前五位占53%。

可見(jiàn)，從金額和項(xiàng)目數(shù)來(lái)看，前五位國(guó)家的占比均已經(jīng)超過(guò)50%。

2.規(guī)模分布

上述房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)模從1億-25億美元不等。以下對(duì)投資額按不同檔次分類(lèi)來(lái)觀察其分布趨勢(shì)。

如以1億美元為區(qū)間，則在10億美元以下項(xiàng)目中，1億-2億（不含2億，以下基準(zhǔn)相同）美元的項(xiàng)目14項(xiàng)，2億-3億美元的10項(xiàng)，3億-4億美元的7項(xiàng)，4億-5億美元的8項(xiàng)，5億-6億美元的3項(xiàng)，6億-7億美元的4項(xiàng)，7億-8億美元的3項(xiàng)，8億-9億美元的3項(xiàng)，9億-10億美元的6項(xiàng)。

如調(diào)整規(guī)模區(qū)間為2億美元，則1億-3億美元的項(xiàng)目24項(xiàng)，3億-5億美元的15項(xiàng)，5億-7億美元的7項(xiàng)，7億-9億美元的19項(xiàng)，9億-11億美元的9項(xiàng)?？梢?jiàn)，3億美元以下的項(xiàng)目最多，占比為32.4%。

如調(diào)整規(guī)模區(qū)間為5億美元，1億-5億美元的項(xiàng)目39項(xiàng)，5億-10億美元的19項(xiàng)，10億-15億美元的5項(xiàng)，15億-20億美元的2項(xiàng)，20億-25億美元的2項(xiàng)?？梢?jiàn)，5億美元以下的項(xiàng)目最多，占比為58.2%；10億-25億美元的9項(xiàng)，項(xiàng)目數(shù)的占比為13.4%，金額134億美元，占比為35.3%，而前兩大項(xiàng)目的金額占比為11.9%。最大項(xiàng)目為2010年12月由中鐵建設(shè)等4家機(jī)構(gòu)在尼日利亞聯(lián)合投資25億美元的拉各斯州萊基自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；第二大項(xiàng)目為2010年12月由北京商地冠群投資有限公司在朝鮮羅先經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)投資的20億美元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。顯然，這些項(xiàng)目背景各異，進(jìn)展和成效不一。

3.投資主體分布

項(xiàng)目投資來(lái)自43家投資主體，從同一投資主體投資的項(xiàng)目數(shù)來(lái)看，投資2項(xiàng)以上的投資主體共11家，累計(jì)投資36項(xiàng)173.7億美元，項(xiàng)目總數(shù)和金額總數(shù)的占比分別為53.7%和45.8%。其中，CIC（中國(guó)投資有限責(zé)任公司）9項(xiàng)，綠地集團(tuán)5項(xiàng)，三一重工5項(xiàng)，SAFE（國(guó)家外匯管理局）4項(xiàng)，HNA（海航集團(tuán)）3項(xiàng)，萬(wàn)科、天津發(fā)展、中聯(lián)重科、中國(guó)建材、AVIC（中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司）、SOHO中國(guó)各2項(xiàng)，其他33家企業(yè)各1項(xiàng)。

按項(xiàng)目數(shù)來(lái)看投資主體集中度，第1家CIC的9項(xiàng)金額占比為16.4%，前2家14項(xiàng)的金額占比為25.9%，前3家19項(xiàng)金額占比為29%，前4家23項(xiàng)金額占比為34%，前5家26項(xiàng)金額占比為35.8%?？梢?jiàn)，投資主體集中度較高。

CGIT數(shù)據(jù)因沒(méi)有關(guān)于投資主體性質(zhì)數(shù)據(jù)而不易確切分類(lèi)。按照所有權(quán)屬性和經(jīng)營(yíng)范圍專(zhuān)業(yè)性?xún)蓚€(gè)維度，將上述項(xiàng)目尤其是投資2項(xiàng)以上的10家及2014年新近發(fā)生的大型項(xiàng)目的投資主體簡(jiǎn)要分類(lèi)如下：

（1）中央建筑類(lèi)企業(yè)。例如，中鐵建設(shè)通過(guò)中鐵建中非建設(shè)有限公司實(shí)施海外投資，單獨(dú)或與其他企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資開(kāi)發(fā)。

（2）上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。例如，我國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科在2013年2月投資6.2億美元，與美國(guó)舊金山鐵獅門(mén)地產(chǎn)公司成立合資公司并持有70%股份，開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目。此外，萬(wàn)科又于2014年2月25日與美國(guó)知名地產(chǎn)商RFR、Hines合作，在紐約曼哈頓中城區(qū)開(kāi)工建設(shè)一個(gè)61層公寓。

（3）國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。例如，綠地集團(tuán)在2012-2013兩年間，在韓國(guó)、美國(guó)、澳大利亞、西班牙等國(guó)家投資1億美元以上房地產(chǎn)項(xiàng)目5項(xiàng)，共計(jì)36億美元。

（4）民營(yíng)多元化專(zhuān)業(yè)投資企業(yè)。例如，云南阿詩(shī)瑪文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司于2010年12月在泰國(guó)投資15億美元開(kāi)發(fā)建設(shè)“曼谷泰中國(guó)際精品城”。

（5）民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。例如，北京澤信控股擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)國(guó)家雙一級(jí)資質(zhì)，該公司投資15億美元的加州奧克蘭市“布魯克林盆地”房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目于2014年3月13日開(kāi)工。

（6）上市制造業(yè)企業(yè)。例如，工程機(jī)械制造企業(yè)三一重工在2007-2012年間進(jìn)行了5項(xiàng)11.7億美元的投資，建設(shè)美國(guó)總部基地、德國(guó)研發(fā)制造基地、巴西生產(chǎn)基地、印尼產(chǎn)業(yè)園等。

（7）主權(quán)財(cái)富基金。在各類(lèi)投資主體中，主權(quán)財(cái)富基金頻繁投資海外房地產(chǎn)頗受關(guān)注。中國(guó)投資有限責(zé)任公司作為財(cái)政部管轄下主要從事外匯資金投資管理業(yè)務(wù)的中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金，在2009-2012年間投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目9項(xiàng)，共計(jì)62.3億美元；此外，中國(guó)國(guó)家外匯管理局通過(guò)其在英國(guó)注冊(cè)的全資子公司銀杏樹(shù)投資有限公司在英國(guó)進(jìn)行了3項(xiàng)，共計(jì)13.9億美元的房地產(chǎn)投資。

（8）綜合性服務(wù)企業(yè)。例如，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商海航集團(tuán)于2011-2013年間在美國(guó)和西班牙投資了3個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)辦公大樓和星級(jí)酒店等。

4.我國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資展望

在我國(guó)對(duì)外直接投資迅猛發(fā)展的大勢(shì)中，海外房地產(chǎn)業(yè)投資正式發(fā)端于2004年，時(shí)間較短，比重不高，但自2011年以來(lái)增幅較大，勢(shì)頭迅猛，大型化趨勢(shì)明顯。

年初以來(lái)多家房地產(chǎn)企業(yè)公布了海外投資項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資額約150億美元。從國(guó)內(nèi)推力和國(guó)外引力兩股影響因素來(lái)看，今后一段時(shí)期，國(guó)內(nèi)高端客戶(hù)外流、國(guó)外政策和市場(chǎng)魅力明顯等諸多因素將繼續(xù)發(fā)揮作用，推動(dòng)和吸引我國(guó)企業(yè)擴(kuò)大海外房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

*本文系復(fù)旦大學(xué)“985”研究項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)起飛中后期中國(guó)對(duì)外貿(mào)易與投資的發(fā)展戰(zhàn)略研究》（編號(hào)：2011SHKXZD002）的階段性成果

（作者單位：復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所）

編輯：田佳奇