旅游地產(chǎn)開發(fā)中的“十個關鍵問題”

齊婧

典型的旅游地產(chǎn)導向型開發(fā)，筆者給它歸納出十大關鍵問題，如果以此為導向，把這問題一一解決了，搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的思路也會越來越清晰，前期的方向就更清晰了。

第一個關鍵問題：旅游資源的多重屬性和價值判斷

很多開發(fā)商在前期都沒有好好思考旅游資源的多重屬性和價值判斷的問題。要從資源價值的角度去重新認識，他的品質(zhì)特征、區(qū)域競合關系，那么除了傳統(tǒng)的資源評價方式之外，還應該包括對資源品質(zhì)的認識，區(qū)域氣候關系、政治環(huán)境、官員的政治環(huán)境、整體的經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平、目標市場的需求特征，生態(tài)環(huán)境資源的優(yōu)劣，社會人文背景、交通、市政、基礎設施、城市建設，等等。

黃山宏村原是南宋時期的原始村落，經(jīng)過中坤集團的建設和包裝后被譽為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產(chǎn)名錄”，可以看出中坤集團依托的是絕對稀缺的人文旅游資源，并在此基礎上開發(fā)了宏村奇墅湖國際旅游度假村項目；宋城休博園位于杭州蕭山湘湖保護區(qū)內(nèi)，擁有與西湖并稱為“姐妹湖”的湘湖，宋城集團依托的是極致自然的山水資源，由此打造世界休閑博覽園——集休閑、旅游、度假、會展、人居為一體的休閑主題城；而深圳華僑城的歡樂谷是在當時深圳沒有任何文化娛樂設施的情況下進行開發(fā)的，除了土地外基本沒有其它可用的資源；從其名字“歡樂谷”也看出，它走的也不是觀賞性為主的開發(fā)思路，而是強調(diào)以參與性為主的開發(fā)理念，隨著歡樂谷所在區(qū)域價值的提升，華僑城開發(fā)了波托菲諾高檔住宅區(qū)。因此，對資源情況的把握，包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項目主題定位的依據(jù)；即使沒有可以利用的資源，也能夠重新開辟出一片新天地。

第二個關鍵問題：回答好旅游和地產(chǎn)的關系，休閑游玩還是買房置業(yè)的問題

一定要回答好旅游和地產(chǎn)的關系，不是說景區(qū)在那，大海在那，黃山在那，蓋了房子就一定會有人來買的。旅游是休閑，是玩，是度假，是觀光，可是地產(chǎn)意味著要掏錢去買房置業(yè)，這是兩個很不一樣的需求，要做旅游主題地產(chǎn)一定要給人一個理由，足夠打動人的地方，不僅來玩，還能夠來住，長期的住，反復的來住，同時要考慮它的投資屬性，那么回過頭來要求我們更深刻的理解去旅游是一個社會性的行為，他應該符合消費心理學，要搞清楚我們的項目是為誰而做的。

第三個關鍵問題：開發(fā)本位主義，摸不清目標客戶需求，主觀定位

開發(fā)的本位主義者，經(jīng)常碰到拍腦袋的，覺得旅游誰不會，玩兒誰不會，但是實際上恰恰不會玩兒，不會玩兒的有新意有品位，那么，并沒有搞清楚目標客戶的需求，主觀的就去開始做了。

第四個關鍵問題：領導換了，思路方向變了，開發(fā)商弱勢，項目擱淺

有很多的開發(fā)機構(gòu)碰到政治環(huán)境的風險，這是非常實際的一個問題，政策的變化、官員的升調(diào)變化，領導換了思路變了，方向、方法、方案是全盤否定，開發(fā)規(guī)劃要重新來做。相對政府來講開發(fā)商還是一個弱勢群體，政治風險造成的浪費是巨大的，當然還有時間的拖延，這是不可逆轉(zhuǎn)的。

第五個關鍵問題：沒有照顧好政府、企業(yè)、景區(qū)、民眾各方的發(fā)展訴求

一定要搞明白老百姓要什么，當?shù)氐拿癖娨裁?，要從他們的實際出發(fā)，滿足他們的需求，否則開發(fā)的進程一定不會順利。

第六個關鍵問題：旅游地產(chǎn)不是快消品，無法快速獲利

旅游地產(chǎn)不是快消品，有很多的開發(fā)商確確實實以前都是做這種快消品，做住宅開發(fā)建設的，會有巨額的獲利，但是旅游地產(chǎn)決不是快消品，沒有辦法快速銷售獲利，他一定是一個長線的，因此我們要去建立一個多重獲利的價值模型。

第七個關鍵問題：土地無法流轉(zhuǎn)，沒有城市規(guī)劃建設指標

土地農(nóng)用地、林地甚至還是一些荒地那么怎么樣去流轉(zhuǎn)；沒有指標，資產(chǎn)怎么落地、怎么去銷售。這是一個很頭疼的問題，所以要拋棄簡單的土地依賴型的開發(fā)模式，在產(chǎn)品和商業(yè)模式上下功夫。

第八個關鍵問題：政府條塊分割管理，國家喊戰(zhàn)略，細則不落地

政府管理是條塊分割的，發(fā)改委、旅游局、國土、規(guī)劃、環(huán)境……它都有自己的一套管理體系。國家層面是把旅游列為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)了，但是沒有細則，不落地。導致的就是農(nóng)委批的東西、旅游委批的東西，到規(guī)劃局那兒、到國土局那兒不認可。

第九個關鍵問題：山寨照搬模仿抄襲，沒有特色死路一條

中國人非常善于模仿、抄襲、山寨。而恰恰主題型的旅游地產(chǎn)，絕不能走這樣的路，沒有特色是死路一條，學別人又學不好，最終沒有人來，沒有人捧場，沒有人消費，沒有人買單。

第十個關鍵問題：盲目建設劣質(zhì)破壞，做得越多錯的越多

盲目建設、大干快上、劣質(zhì)的施工、劣質(zhì)的材料對環(huán)境造成破壞、沒有品質(zhì)，沒有品位，沒有藝術，沒有美感！反而導致做的越多錯的越多。