“一體化”的解決方案旅游地產開發(fā)

韓旭

旅游是一個非常復雜的行業(yè)，要把旅游導向型開發(fā)做好，一定需要提供綜合的解決方案，這個綜合的方案里面專業(yè)的跨度、學科的跨度確實很大，從經濟產業(yè)、地理資源、房地產市場、到旅游本身、到城市規(guī)劃、到建筑景觀的打造、到生態(tài)環(huán)境保護、交通市政……一系列，哪個也不能缺，哪個也不能少。

當旅游產業(yè)被當成核心支柱產業(yè)之一扮演著拉動內需、解決就業(yè)、城鄉(xiāng)統籌、文化保護、環(huán)境可持續(xù)等多種角色時，解決當代中國旅游業(yè)縱深發(fā)展主要問題和代表旅游規(guī)劃主流方向的技術方法，應該是復合旅游產業(yè)發(fā)展背景下的綜合旅游開發(fā)規(guī)劃方法。綜合旅游開發(fā)規(guī)劃應該是以三方利益綜合最大化為宗旨的。為老百姓謀福，為開發(fā)商謀利，為子孫后代留些發(fā)展空間。

綜合旅游開發(fā)“一體化”包括六個一體化，即區(qū)域一體化、產業(yè)一體化、空間一體化、交通一體化、基礎設施一體化和開發(fā)產品一體化。

廣度與深度拓展

綜合旅游開發(fā)規(guī)劃從廣度和深度上都突破了傳統的行業(yè)慣例和技術方法體系。廣度上來講專業(yè)跨度橫貫了區(qū)域經濟、產業(yè)經濟、房地產經濟、旅游經濟、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設計、建筑設計、景觀設計、環(huán)境藝術設計等各個學科；深度上來講縱貫了旅游區(qū)發(fā)展建設的戰(zhàn)略、規(guī)劃、設計到管理實施的各個階段。綜合旅游規(guī)劃是一個龐大的系統，要用系統工程的思路來整合，打破專業(yè)或行業(yè)的局限。

理性與感性并重

理性——遵循城市綜合規(guī)劃“理性”的核心思想，表現在工作過程的“理性”和規(guī)劃者立場的“理性”兩個方面上，首先明確目標和問題，之后進行深入的調查研究，提供多選解決方案，最后通過評估和修正得出最佳方案。對規(guī)劃者，要求保持“價值中立”，代表“公共利益”，提供理性科學的方案。

感性——在遵循 “理性”思想的同時，旅游綜合規(guī)劃并不失去“感性”的特質，而是在旅游目的地形象、產品和環(huán)境吸引力規(guī)劃方面更多地注入“感性”規(guī)劃要素。體驗和挖掘當地文化和自然的美，以藝術感性的手法描繪目的地形象、產品和環(huán)境吸引力，創(chuàng)造出有靈魂的產品。

技術與藝術交輝

既應講究技術的合理性與可實施性，又應講究藝術的創(chuàng)造力和感染力。技術是藝術的支撐，藝術是技術的升華。技術的工作可能平淡無華，經濟要講數字、規(guī)劃要講指標、設施要講管理、工程要講安全，但它是基石。同時旅游更是怡神養(yǎng)性、陶冶情操的事兒，是人性對真善美的追求，是通過觀賞、感受、體驗進行的一種精神和身體的雙重交流，我們要充分運用多種藝術形式去提高這種交流的感染力，打造旅游的持久魅力。

一個好的旅游地產的產品、項目都是有靈魂的！這個靈魂就是一個情感，就是一個感性的部分，理性和感性都要有大量的支撐性研究。包括用地的資源的研究、生態(tài)環(huán)保的研究、價值評估、市場需求特征、產業(yè)結構、地方文化風俗習慣研究、三農問題等的研究。

四大解決方案

1.策劃定位：確定戰(zhàn)略愿景，鎖定客戶群——決定項目的成敗；

2.創(chuàng)意設計：主題創(chuàng)意、產品設計——決定項目的品質；

3.盈利模式：利益相關者的博弈——關系到項目的實際運作，土地獲取與利用策略；

4.專業(yè)運營：既要遵循地產策劃、規(guī)范運作的一般程序，也要強調總體觀、生態(tài)觀和發(fā)展觀。