11.地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀?/h1>
2014-12-05 05:26:17吳均
財(cái)會(huì)通訊 2014年9期
11.地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀?/p>
問(wèn)：本公司開(kāi)發(fā)的商品房，地下一、二層規(guī)劃為地下停車場(chǎng)，其中有一部分屬于人防設(shè)施。請(qǐng)問(wèn)，地下停車場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偝杀荆?/p>
鄖志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 吳均
答：地下停車場(chǎng)是否分?jǐn)偝杀緫?yīng)當(dāng)區(qū)分不同稅種區(qū)別對(duì)待：
1．根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條的規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建造的地下停車場(chǎng)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，要看其是否在可售面積內(nèi)。如果其屬于可售建筑面積，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?；如果不屬于可售面積，如地下人防，則不用分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。也就是說(shuō)，對(duì)于未獨(dú)立建造的地下室（無(wú)論是否有產(chǎn)權(quán)）均作公共配套處理，其成本由可售面積分擔(dān)。但地下停車場(chǎng)在以后銷售或租賃，就不存在扣除成本或計(jì)提折舊費(fèi)用。
需要說(shuō)明的是：在同一土地增值稅清算單位中，即有普通住房又有非住房，而按照土地增值稅政策的規(guī)定，即建造普通住房又建造非住房，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅。地下停車場(chǎng)屬于非住房范疇，作為可售的情況下，相應(yīng)對(duì)土地成本、開(kāi)發(fā)成本是否一律按建筑面積法分?jǐn)偅课椽?dú)立建造的地下車位是否需負(fù)擔(dān)土地成本，應(yīng)視土地出讓金是否分地上容積率與地下容積率構(gòu)成，如無(wú)地下容積率，則不需負(fù)擔(dān)土地成本。舉例說(shuō)明，如用地面積1000m2，容積率2．5，建筑密度35%，僅一單體建筑，基座占地面積為350m2。為解決車位問(wèn)題，地下室占地面積為800m2，如地下室也按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，則占地分?jǐn)傆玫孛娣e超過(guò)用地總面積。因此，未計(jì)地下車位不需分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
但在企業(yè)所得稅上，雖然地下停車場(chǎng)不論是否可售，一律作為公共設(shè)施處理，在可售房屋中進(jìn)行分?jǐn)?。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的商品房用途不同，比如商業(yè)用途與住房用途不同，有可能作為兩個(gè)甚至于兩個(gè)以上成本核算單位。而對(duì)地下停車場(chǎng)的成本是否分?jǐn)偼恋爻杀疽约肮餐某杀举M(fèi)用，公共設(shè)施的費(fèi)用等如何歸集直接影響著企業(yè)所得稅的結(jié)果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十九條的規(guī)定，企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。（二）建筑面積法。（三）直接成本法。（四）預(yù)算造價(jià)法。根據(jù)上述規(guī)定，不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，即經(jīng)過(guò)二次分配之后確認(rèn)的成本作為公共設(shè)施費(fèi)用在可售面積中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
王博
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鄖志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 吳均
答：地下停車場(chǎng)是否分?jǐn)偝杀緫?yīng)當(dāng)區(qū)分不同稅種區(qū)別對(duì)待：
1．根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條的規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建造的地下停車場(chǎng)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，要看其是否在可售面積內(nèi)。如果其屬于可售建筑面積，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?；如果不屬于可售面積，如地下人防，則不用分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。也就是說(shuō)，對(duì)于未獨(dú)立建造的地下室（無(wú)論是否有產(chǎn)權(quán)）均作公共配套處理，其成本由可售面積分擔(dān)。但地下停車場(chǎng)在以后銷售或租賃，就不存在扣除成本或計(jì)提折舊費(fèi)用。
需要說(shuō)明的是：在同一土地增值稅清算單位中，即有普通住房又有非住房，而按照土地增值稅政策的規(guī)定，即建造普通住房又建造非住房，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅。地下停車場(chǎng)屬于非住房范疇，作為可售的情況下，相應(yīng)對(duì)土地成本、開(kāi)發(fā)成本是否一律按建筑面積法分?jǐn)偅课椽?dú)立建造的地下車位是否需負(fù)擔(dān)土地成本，應(yīng)視土地出讓金是否分地上容積率與地下容積率構(gòu)成，如無(wú)地下容積率，則不需負(fù)擔(dān)土地成本。舉例說(shuō)明，如用地面積1000m2，容積率2．5，建筑密度35%，僅一單體建筑，基座占地面積為350m2。為解決車位問(wèn)題，地下室占地面積為800m2，如地下室也按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，則占地分?jǐn)傆玫孛娣e超過(guò)用地總面積。因此，未計(jì)地下車位不需分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
但在企業(yè)所得稅上，雖然地下停車場(chǎng)不論是否可售，一律作為公共設(shè)施處理，在可售房屋中進(jìn)行分?jǐn)?。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的商品房用途不同，比如商業(yè)用途與住房用途不同，有可能作為兩個(gè)甚至于兩個(gè)以上成本核算單位。而對(duì)地下停車場(chǎng)的成本是否分?jǐn)偼恋爻杀疽约肮餐某杀举M(fèi)用，公共設(shè)施的費(fèi)用等如何歸集直接影響著企業(yè)所得稅的結(jié)果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十九條的規(guī)定，企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。（二）建筑面積法。（三）直接成本法。（四）預(yù)算造價(jià)法。根據(jù)上述規(guī)定，不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，即經(jīng)過(guò)二次分配之后確認(rèn)的成本作為公共設(shè)施費(fèi)用在可售面積中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
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