房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究綜述

作者簡(jiǎn)介：完顏文瑞（1993-），女，滿族，河南周口人，碩士研究生在讀，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：國民經(jīng)濟(jì)學(xué)。

摘要：隨著中國近年來的經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)的價(jià)格也呈現(xiàn)出大幅增長，尤其是一線城市的房價(jià)一直居高不下。本文通過對(duì)國內(nèi)外有關(guān)影響房價(jià)的因素進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控提出一定的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，中國房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來迅速上漲，尤其是北上廣深等大城市商品住宅價(jià)格快速飄升。過快上漲的房價(jià)不僅反映出我國廣大居民改善住房條件的迫切要求，還有一些更為重要的問題值得我們探究：影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有哪些？

有關(guān)房地產(chǎn)的屬性，國內(nèi)外的學(xué)者都認(rèn)為住房兼有消費(fèi)品和投資品的屬性。作為消費(fèi)品，房地產(chǎn)提供人民居住和使用；作為資本品，供人們滿足生產(chǎn)和投機(jī)需要；作為資產(chǎn)，在金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅浩贰７康禺a(chǎn)與消費(fèi)、投資、借貸等很多變量緊密相連，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，已經(jīng)成為必要的組成部分，但是從長期來看，房地產(chǎn)一直被宏觀經(jīng)濟(jì)所忽略。最早研究房地產(chǎn)作為資產(chǎn)研究宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的是Aoki K.，他在2004年通過建立動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，在宏觀經(jīng)濟(jì)模型中加入房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)借貸領(lǐng)域，存在金融加速器效應(yīng)，當(dāng)有外界沖擊時(shí)，會(huì)通過房地產(chǎn)信貸的加速器效應(yīng)放大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[1]。世界上的大部分國家，把房地產(chǎn)的功能定位在居住需求上的，只有德國、新加坡等少數(shù)國家；而剩下的大部分國家基本上，都在資本和資產(chǎn)兩個(gè)方面發(fā)揮作用，推動(dòng)投資和經(jīng)濟(jì)增長。

一、國外有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究

作為新興市場(chǎng)，不同于發(fā)達(dá)國家的市場(chǎng)，不確定性也較大，預(yù)期對(duì)房價(jià)影響較大。住房投資者通過三種方法對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)期：一是理性預(yù)期，通過市場(chǎng)獲得完全信息的情況之下，根據(jù)現(xiàn)金流分析的住宅所有權(quán)成本模型決定未來房價(jià)；二是適應(yīng)性預(yù)期，也叫近視預(yù)期，投資者根據(jù)過去的房價(jià)走勢(shì)來預(yù)期未來的房價(jià)波動(dòng)；三是外生價(jià)格預(yù)期，投資者根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)狀況對(duì)未來房價(jià)預(yù)期。后來很多學(xué)者采用各國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)適應(yīng)性預(yù)期對(duì)房價(jià)波動(dòng)有顯著的解釋能力（Piazzesi and Schneider，2009等）[2]。對(duì)于開發(fā)商預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響，往往被很多學(xué)者所遺漏，現(xiàn)實(shí)中如果房價(jià)一直上漲，土地所有者很可能拒絕將其土地用于目前的開發(fā)上，以期待對(duì)未來的投機(jī)。

亞洲金融危機(jī)讓我們看到短期資本流動(dòng)對(duì)一國房地產(chǎn)的影響的嚴(yán)重后果，有關(guān)短期資本流動(dòng)對(duì)房價(jià)的影響國外也沒有形成統(tǒng)一的見解。在亞洲金融危機(jī)之前，國際資本大量流入泰國的股市和房市，并推高了二者的價(jià)格。Kim and Yang 在2011年通過建立面板VAR模型，發(fā)現(xiàn)短期資本流入缺失會(huì)推高房市和股市的價(jià)格，但解釋力度有限[3]。有關(guān)地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系，國外主要采用經(jīng)典的李嘉圖模型表明，地價(jià)上升是房價(jià)上漲的結(jié)果，而不是原因。Alyousha等通過對(duì)英格蘭198l一1994年房價(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，結(jié)果顯示從長期來看房價(jià)變化會(huì)導(dǎo)致地價(jià)變化[4]。利率通常作為貨幣政策工具，對(duì)房價(jià)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。Dolde and Tirtiroglu在2002年基于美國1975—1993年數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)波動(dòng)幅度與利率正相關(guān)[5]。由于房地產(chǎn)兼有投資品的屬性，所以研究銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響尤為重要。Collyns在2002年通過建立向量自回歸模型研究并分析了1979—2001年東南亞國家間房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與實(shí)際貸款、人均實(shí)際GDP之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)實(shí)際貸款的增加將會(huì)在其后的6個(gè)季度內(nèi)明顯提高房地產(chǎn)價(jià)格；而對(duì)于大部分亞洲國家，貸款增長對(duì)住宅價(jià)格有顯著的同期影響，尤其是銀行貸款的增長對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的同步效應(yīng)[6]。一般來說，收入、人口對(duì)房價(jià)有顯著影響，當(dāng)收入、人口增加時(shí)房價(jià)則隨之上漲。

二、國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有十余年的發(fā)展歷史，并且一直伴隨著一系列密集的政策調(diào)控，這些導(dǎo)致并增強(qiáng)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。這也使中國的房地產(chǎn)投資者呈現(xiàn)出有限理性的特征。國內(nèi)有關(guān)房價(jià)影響因素的分析也比較多對(duì)于預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響研究，我國學(xué)者發(fā)現(xiàn)適應(yīng)性預(yù)期對(duì)房價(jià)波動(dòng)有顯著的解釋能力。由于我國資產(chǎn)市場(chǎng)長期以來都受到國家的管制，近幾年逐漸開放，我國學(xué)者對(duì)短期的資本流動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了深入的研究。在國內(nèi)，宋勃和高波建立誤差修正模型，以及進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，短期房價(jià)上漲是外資流入的格蘭杰原因，但長期的外資流入?yún)s會(huì)推高房價(jià)的走勢(shì)[7]。

在我國，有關(guān)地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系，國內(nèi)形成兩種觀點(diǎn)，一是由地價(jià)決定房 價(jià)；二是認(rèn)為土地需求是一種引致需求，房價(jià)上升會(huì)引起地價(jià)上升。但大多數(shù)的研究認(rèn)為房價(jià)的上升會(huì)引致地價(jià)的上漲。短期內(nèi)，房價(jià)與地價(jià)互相影響，房價(jià)對(duì)地價(jià)影響更加顯著；長期內(nèi)，房價(jià)影響地價(jià)，而地價(jià)不影響房價(jià)。他們認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)成本構(gòu)成之一，是房價(jià)上漲的一個(gè)重要但非決定性因素；而以土地為生產(chǎn)要素的引致需求決定著地價(jià)受預(yù)期房價(jià)的影響更大。隨著我國利率市場(chǎng)化進(jìn)程的加快和貨幣政策信貸傳導(dǎo)機(jī)制的完善，梁斌、李慶云通過對(duì)1998—2009年的中國數(shù)據(jù)，運(yùn)用貝葉斯方法估計(jì)了一個(gè)包含房地產(chǎn)部門的DSGE模型，研究發(fā)現(xiàn)，利率對(duì)中國房價(jià)具有正向推動(dòng)作用，但其對(duì)房價(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)有限[8]。

在我國，房地產(chǎn)價(jià)格還收到宏觀基本面的影響。很多學(xué)者對(duì)住房價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行關(guān)系分析，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝诘茸兞繉?duì)住房價(jià)格影響著。黃紅梅等在2014年通過對(duì)中日房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的比較研究發(fā)現(xiàn)對(duì)于中日兩國的房地產(chǎn)價(jià)格來說，家庭收入都具有顯著的影響。長期來看，我國住宅房價(jià)的長期收入彈性低于日本，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的一個(gè)重要原因是兩國房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性不同[9]。趙學(xué)剛在2014年研究了居民收入、GDP對(duì)房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)若按受GDP影響的大小進(jìn)行排序，其順序是商品房、普通住宅、住宅、高檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，若按受收入影響的高低進(jìn)行排序，則反之。因?yàn)榉课菁婢呦M(fèi)品和投資品的雙重性質(zhì)，不同類別的商品房這兩種性質(zhì)的比例有所差異[10]。譚政勛2013年通過對(duì)中國和美國的房價(jià)和CPI之間的關(guān)系研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)和CPI之間的相互作用遠(yuǎn)大于美國，CPI是推動(dòng)中國房價(jià)上漲的主要因素之一，房價(jià)上漲后也會(huì)引起新一輪的物價(jià)上漲[11]。

就房產(chǎn)稅對(duì)中國房價(jià)的影響展開研究。如杜雪君等通過協(xié)整分析、Granger因果檢驗(yàn)等方法，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和房價(jià)存在長期協(xié)整關(guān)系，房產(chǎn)稅可能引起房價(jià)出現(xiàn)上升趨勢(shì)[12]。而其他學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)降低房價(jià)。例如朱國忠和顏色建立DSGE模型，發(fā)現(xiàn)對(duì)于新買的房進(jìn)行征稅僅僅引起房價(jià)的微小下降，而房租會(huì)顯著增加；對(duì)于存量房進(jìn)行征稅，將會(huì)引起房價(jià)以及地價(jià)還有房租的大幅度降低[13]。

三、針對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策建議

通過對(duì)以上國內(nèi)外文獻(xiàn)的梳理，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的特殊性，現(xiàn)提出以下建議：

（1）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房價(jià)形成合理而健康的預(yù)期。通過對(duì)國內(nèi)外文獻(xiàn)的梳理以及我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，消費(fèi)者和投資者很容易對(duì)房價(jià)形成不穩(wěn)定的預(yù)期，而且預(yù)期對(duì)房價(jià)的影響又非常重要，在市場(chǎng)繁榮時(shí)會(huì)使房價(jià)更先于市場(chǎng)而繁榮，而在市場(chǎng)蕭條時(shí)會(huì)使房價(jià)更先于市場(chǎng)而蕭條。

（2）優(yōu)化土地供應(yīng)制度。一方面，要逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度，嚴(yán)厲打擊各種土地投機(jī)行為；另一方面，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障房建設(shè)和各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地供應(yīng)面積，

滿足人民的住房剛性需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（3）加大信貸監(jiān)管力度。信貸政策的作用對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，嚴(yán)格的信貸政策可以起到抑制投機(jī)投資性購房的效果。

（4）完善房產(chǎn)稅收制度。對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)及保有環(huán)節(jié)實(shí)行不同的稅收政策，有效分別房地產(chǎn)的投資型及消費(fèi)型需求，鼓勵(lì)消費(fèi)型需求，適當(dāng)抑制投資型需求。另一方面，將房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，并積極實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，這將有利于增大直接稅的比重且降低中低收入者的稅收負(fù)擔(dān)，提高地方政府的稅收收入，改變地方政府高度依賴土地財(cái)政的狀況，同時(shí)通過財(cái)產(chǎn)及收入的再分配達(dá)到縮小兩極分化的目標(biāo)。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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