怎樣界定土地增值稅的納稅人和征收范圍

怎樣界定土地增值稅的納稅人和征收范圍

問：從2010年開始，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的清算工作。請問，我國開征土地增值稅的目的何在？如何確定土地增值稅的納稅人？

湖南讀者 王迪

答：一、開征土地增值稅的目的

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。我國開征土地增值稅的目的大體包括三個方面：

1．開征土地增值稅，是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要。從1987年開始，我國對土地使用制度進(jìn)行改革，實行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了積極作用。

但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是1992年及1993年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費(fèi)了國家的資源和財力，國家土地資金收益大量流失，嚴(yán)重沖擊和危害了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。

2．對土地增值稅課稅，其主要目的是為了控制房價、抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴(kuò)大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。土地屬國家所有，新中國成立以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失，同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護(hù)，使其能夠得到一定的回報，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展、遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，維護(hù)國家整體利益的作用。

3．規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時，開征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

總之，開征土地增值稅對于維護(hù)國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。

二、土地增值稅的納稅義務(wù)人

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《土地增值稅暫行條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點：

1．不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

2．不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

3．不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、中國公民與外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔199 4〕10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)。外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

4．不分部門。不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

三、土地增值稅的征稅范圍

1．征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蛞唤?jīng)移動即遭損壞的物品。

2．征稅范圍的界定：《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：

（1）土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第8號）的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

（2）只對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

（3）對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

蔣定浩