房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題分析與完善對策

郝蕾

摘要：本文將解析房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題，并提出完善對策。房地產(chǎn)企業(yè)是朝陽企業(yè)，其重要性不言而喻。近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分迅猛，但是在高速發(fā)展的同時卻產(chǎn)生了各種問題。如果不解決這些問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和經(jīng)營質(zhì)量就會受到影響，在內(nèi)外部環(huán)境共同作用的情況下，找出房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題，并提出完善對策，顯然是明智和必然的。

關鍵詞：房地產(chǎn) 會計信息 問題 對策

伴隨房屋價格的快速增漲，我國房地產(chǎn)領域的會計核算問題也逐漸凸顯。依據(jù)房地產(chǎn)公司的運營特征與會計核算的流程和模式，與它類領域相比對有著明顯的區(qū)別。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量進行檢測，發(fā)現(xiàn)會計信息失真現(xiàn)象較為嚴重，稅收情況也不容樂觀。而面對這樣的雙重困境，筆者試著通過解析找出問題所在，并提出完善或改進措施。我國房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量問題一日不解決，房地產(chǎn)公司就會受到牽連；因此，找出問題并解決問題十分重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題

（一）明確營銷收入的問題

當前，因為房地產(chǎn)開發(fā)商品的價值居高不下，通常運用預售和分期付款營銷的方法，這就導致收款期和商品房交付期的日期不統(tǒng)一。在收入明確的工作中，有如下辦法：在訂立預售協(xié)議后應明確預售款項并明確收入；在訂立預售協(xié)議后以合同金額明確收入；在房地產(chǎn)工程竣工簽收后，頒發(fā)了“入住通知書”并出具營銷發(fā)票明確收入；在房屋錢款到賬并且手續(xù)辦妥的前提下明確收入。

以上的營銷收入明確辦法在上市房地產(chǎn)公司的年度報表條款上有所闡述，而最容易出現(xiàn)的問題就是房地產(chǎn)公司營銷收入的明確缺乏原則性。而房地產(chǎn)公司與會計專家對房屋所有權下的風險以及薪酬是否能夠轉(zhuǎn)移等存在不同的說法。通常房地產(chǎn)公司的預判不能符合注冊會計師的預期。

實際上，在明確營銷收入時，無論是國際通用的會計規(guī)章，還是各個國家的會計準則，都重視貿(mào)易的本質(zhì)，例如：明確與營銷商品房所有權有關的風險和薪酬是否在本質(zhì)上已經(jīng)遷移、為實現(xiàn)營銷收入所必須具備的工作流程是否符合規(guī)范、是否具備收訖現(xiàn)金的能力等等。

（二）業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商從土地開發(fā)到收入的明確需要一年甚至若干年的時間，在房地產(chǎn)工程籌劃建設時期大量資本會涌入房地產(chǎn)在建工程，大批的管理費計入當期的利潤或虧損；而因為一些在建工程的關系，其預售賬款也不能明確為收入。如此一來，會計理論中的收入費用配比準則所起到的作用就十分有限。年度的損益表因為每個工程的情況不同，而導致利潤起伏劇烈。例如：某房地產(chǎn)公司大多數(shù)的工程都處于在建的狀態(tài)，而其年度業(yè)績也只能顯示投資費用，所以其年度財務報表就無法體現(xiàn)真實性的原則。此外，也不能與它類的公司相比對。而省去了比對這一環(huán)節(jié)，待工程竣工并完成銷售，大部分的預售賬款就被明確為收入。這樣一來，本年度的收入實際上就是公司未來幾年的收入。因此，使用常規(guī)的公司業(yè)績考評指標——例如凈利潤指標等并不能保障其所反映的公司的財務情況真實、可靠，并極易給投資者造成決策困擾。

（三）風險信息披露問題

房地產(chǎn)開放公司在開發(fā)過程中會遭遇多類風險，包含策略風險、工程開發(fā)風險、土地風險、項目質(zhì)量風險等等。企業(yè)的面臨的風險眾多，它要求房地產(chǎn)公司對風險的披露程度要較其它企業(yè)為高。

根據(jù)我國會計準則，我國房地產(chǎn)公司信息披露的辦法有：證監(jiān)會容許房地產(chǎn)公司提取質(zhì)量保證金并公開其核算辦法；證監(jiān)會讓房地產(chǎn)公司在財會報告附錄中披露的風險應包括抵押借貸的擔保風險；我國目前的會計準則中并未要求房地產(chǎn)公司披露質(zhì)量保證金的提取流程。對于質(zhì)量保證金的披露未形成規(guī)范化要求，是風險信息披露的關鍵問題。

二、完善對策探討

通過上面問題的闡述，要縮短國內(nèi)會計信息核算、披露等工作與國外先進企業(yè)的差距，提升房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量，就應打造一個牢固的會計系統(tǒng)。

（一）健全各類規(guī)章制度

近些年來，伴隨全球經(jīng)濟一體化進程加快以及會計理論研討的白熱化，國家財政機構與一部分會計專家都已經(jīng)著手打造一部分新穎的會計旁支，例如：人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變更會計等。然而，當前房地產(chǎn)公司會計工作中的一些特別項目還沒有會計準則對其進行約束，使房地產(chǎn)公司的會計核算不統(tǒng)一，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)公司的財務情況的公開，其運營業(yè)績信息也并非毫無漏洞可言。例如：房地產(chǎn)公司制定了收入明確準則，這時應構建并引導會計準則的訂立，讓業(yè)界的收入明確問題得到解決。例如：香港特別行政區(qū)的會計師協(xié)會就訂立會計準則引導制度，其目標是使房地產(chǎn)營銷收入的明確有據(jù)可依，香港會計師公會在引導中指出完工百分比法并不適合開發(fā)商品房，所以在引導準則中明確房地產(chǎn)收入除需遵守國家制度外，在項目工程竣工，賣方受到交房協(xié)議后，房地產(chǎn)公司才能將預售賬款計入當期收入，該引導準則在明確收入的前提下，提升了會計信息質(zhì)量。

（二）健全配套工程的會計核算原則的引導

國家相關法規(guī)對配套設備費用的預扣有著明文規(guī)定，而國家現(xiàn)有的法律條文對該項目的引導還不夠，不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司其成本核算辦法也不盡相同，進而可能降低公司成本核算信息的質(zhì)量，也無法與競爭對手相比對。例如：某房地產(chǎn)公司依照應收應付制準則與收入費用配比準則，在結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的營銷成本時預扣了1億元的配套設備費用。這樣，不但使當期利潤表中的產(chǎn)品開發(fā)成本增長了1億元，也在當期財務狀況表中使債務又增長了1億元。所以，這對房地產(chǎn)公司的當期財務狀況會形成一定的影響。然而，這項1億元的配套設備預扣費用只能算作公司的未來開支。全球通用的會計準則在2009年對一部分條例進行了改動，意在使財務報表能反映企業(yè)的真實情況，并強化會計信息的披露程度。也明確告知房地產(chǎn)公司的財務狀況表應準確反映公司的實際成本以及能夠精準計量的債務。

（三）重視內(nèi)部會計核算

目前，我國房地產(chǎn)公司還缺少科學、合理的內(nèi)部核算體制。成熟的財會系統(tǒng)不但要囊括國家的會計準則，還要房地產(chǎn)公司依照其自身的運營特征和管理需求訂立科學的內(nèi)部會計核算體制，它包含會計核算的基本管理條例和方法、成本核算體制和方法、內(nèi)部財會成本的解析方法、考評體制和方法等。但是，當前大多數(shù)房地產(chǎn)公司這方面的工作卻流于形式，而要提升會計信息質(zhì)量，就需要構造完備的、科學的內(nèi)部會計核算體制。endprint

（四）提升房地產(chǎn)公司信息披露的信息含量

1、在目前的會計體制要求的利潤表格式下，加設“預提的公共配套設備費用”項目

該項目反映了應收應付制和收入費用配比的準則，在結轉(zhuǎn)營銷成本時，應預扣配套設備費用。

2、披露房地產(chǎn)公司的預售策略及狀況。

因為在工程未驗收前，預售收入無法結轉(zhuǎn)，但是其預售狀況跟公司的營銷狀況可謂聯(lián)系緊密。目前由于各個房地產(chǎn)公司的預售策略不盡相同，其預售策略也不一樣。不一樣的預售策略對企業(yè)各階段的財務情況的運營結果的影響較明顯，這樣投資者極難從財務報告中找到預售會計信息。

以某省作為例子進行說明：依照當前該省的策略，房屋的構造封頂或架構建設到2/3高時，房地產(chǎn)公司才能申辦預售證書；而它類省份的策略又跟該省不相同。所以，披露房地產(chǎn)公司的策略及狀況讓投資者在信息資源不夠時，能夠獲取第一手會計信息或資料。

3、在財務報告附錄中對各項目的現(xiàn)金流量信息進行公開

即是說以房地產(chǎn)公司每一項開發(fā)工程為基準，披露其在開發(fā)運營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包含營銷房屋和土地的現(xiàn)金、購置工程原料以及發(fā)放薪水所產(chǎn)生的現(xiàn)金。披露現(xiàn)金流量的目的是提升現(xiàn)金流量使用的透明度和效率，以補充利潤表信息。

三、結束語

近年來，房地產(chǎn)公司的發(fā)展和進步有目共睹，它已成為了我國國民經(jīng)濟的助推器。但是伴隨房地產(chǎn)公司集資的多元化、營銷模式的復雜化以及民眾繳付房價的多樣化，房地產(chǎn)公司的會計信息的容量也會變得更為龐大，房地產(chǎn)公司假如不緊跟時代并及時更新會計信息，提升會計信息質(zhì)量，那么就將會面臨艱難的局面。當前我國房地產(chǎn)公司的會計信息的真實性正在不斷降低，這不但阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的快速和可持續(xù)發(fā)展，也給投資者帶來了決策困擾，而一旦處理不好將引發(fā)一系列連鎖反應。所以，提升房地產(chǎn)公司的會計信息質(zhì)量有著巨大的現(xiàn)實意義。

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