關(guān)于新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的探析

于慧慧

摘要：財(cái)務(wù)管理和控制是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展和壯大。本文闡述了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的概念以及意義，在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上探討了做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 管理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會(huì)計(jì)方式對(duì)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)、資金需求大、投資周期長(zhǎng)并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度；其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系；最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測(cè)，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來說，必不可少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用；其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂加玫馁Y金通常會(huì)超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行；第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒有嚴(yán)格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì)使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會(huì)計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制

目前，盡管有些企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒有對(duì)成本進(jìn)行合理的測(cè)算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長(zhǎng)，在過程中無法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

財(cái)務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢(shì)下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對(duì)較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的積極性，業(yè)務(wù)水平相對(duì)低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

（一）不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

不斷建立和完善對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會(huì)計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對(duì)企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé)；其次是要建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會(huì)工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會(huì)人員的責(zé)任；第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任；第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

（二）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)

首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)行業(yè)中普遍的重視項(xiàng)目開發(fā)而忽視項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制的老的觀念；其次是要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的宣傳教育工作，讓所有員工充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理和控制對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，樹立良好的財(cái)務(wù)管理和控制理念。最后是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，在每個(gè)部門職能的分配上盡量要合理有效，并且相互制約，創(chuàng)造良好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

（三）建立成本控制制度，健全預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)的周期很長(zhǎng)，通常需要兩年以上，相比于其他的行業(yè)來說資金的需求量更加大，是一種資金密集型企業(yè)，施工的成本較高。由于施工成本高，并且涉及到的耗材也較多，所以企業(yè)要建立嚴(yán)格的材料物資的管理制度，建立倉(cāng)庫(kù)管理機(jī)制，耗材進(jìn)出都有記錄、耗材使用都嚴(yán)格按照預(yù)算來進(jìn)行，降低企業(yè)成本。同時(shí)要健全預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)機(jī)制，企業(yè)只有將預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)與獎(jiǎng)懲結(jié)合的機(jī)制，才能夠充分發(fā)揮預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)的約束和機(jī)理作用，確保企業(yè)的最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要不斷完善績(jī)效考評(píng)的基礎(chǔ)工作，在配置與配置之間、成本與成本中心之間，做好計(jì)量基礎(chǔ)工作，為實(shí)現(xiàn)降低成本和全面預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)存在的賬目不明、管理混亂等情況，要通過提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)來解決。第一，要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化他們的職業(yè)道德，從而在根本上杜絕做假賬的行為；第二，提高財(cái)務(wù)人員工作能力及素質(zhì)，加強(qiáng)應(yīng)用新技術(shù)的能力，提高對(duì)于新時(shí)期財(cái)務(wù)管理工作的適應(yīng)性。第三，加強(qiáng)業(yè)務(wù)輔導(dǎo)，讓財(cái)務(wù)人員及時(shí)掌握與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各項(xiàng)法律和法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)的對(duì)象決定了財(cái)務(wù)人員需要對(duì)于造價(jià)審核、預(yù)決算書審核以及材料敬愛個(gè)審核有良好的專業(yè)技能，從而有助于對(duì)房地產(chǎn)施工進(jìn)行良好的成本控制。

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