爆破施工對房屋造成振動損壞補償鑒定評估初探

李傳智

摘要：爆破施工作業(yè)對爆破點周圍一定范圍內(nèi)房屋造成了損壞，房地產(chǎn)估價人員通過對造成房屋振動受損的成因分析和類型認定，選取合理的鑒定評估方法，出具客觀公正的鑒定評估報告，是解決沖突，化解矛盾，維護雙方合法權(quán)益的有效途徑。

關(guān)鍵詞：爆破振動 房屋損壞 補償鑒定評估

近年來，在采礦爆破施工作業(yè)和道路修建爆破施工作業(yè)等項目實施過程中，對爆破點周邊建筑物特別是民房造成振動損壞的事件時有發(fā)生，通常，由于缺乏有效的責(zé)任認定標(biāo)準(zhǔn)和良好的矛盾化解溝通機制，由此引發(fā)的居民與施工單位之間的沖突往往愈演愈烈，甚至引發(fā)大規(guī)模的群體性事件，在這種情況下，對受損房屋進行合理補償就顯得尤為重要，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托后，如何能夠客觀公正并準(zhǔn)確地評估出爆破施工對房屋造成的損壞補償價值，得到雙方的認可，對及時化解雙方矛盾，維護社會穩(wěn)定，切實保障雙方的合法權(quán)益，具有重要意義。

一、爆破施工對周邊建筑物造成損壞的原因

在通常意義上講，振動是以波的形式從振源向各個方向傳播并釋放能量，振動波可分為縱波、橫波、剪切波等，在特定環(huán)境條件下，爆破施工產(chǎn)生的強烈的振動波對房屋可造成一定程度的損害，如墻體開裂、墻皮和瓦面脫落等，而一般的振動作用對房屋造成的影響是有限的。在廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村舊民居抗震防災(zāi)能力比較薄弱，基本處于不設(shè)防狀態(tài)，受自身條件限制，農(nóng)民自建房往往隨意性較大，普遍存在著基礎(chǔ)與地基不牢固、結(jié)構(gòu)不合理、主體強度不足、跨度和開間過大等現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋整體抗震性能差。

二、爆破施工對周邊建筑物造成損壞的表現(xiàn)形式

爆破施工對周邊建筑物造成損壞的主要表現(xiàn)形式是房屋產(chǎn)生裂縫，而房屋裂縫形成的原因是各種各樣的，砌體結(jié)構(gòu)房屋由于其本身構(gòu)造和施工的原因，很少不帶隱性缺陷的，在長期的使用過程中，由于溫度、收縮、變形以及地基不均勻沉降等因素也容易引起非受力性裂縫，或稱變形裂縫。輕度的非受力裂縫是砌體結(jié)構(gòu)中多發(fā)性常見現(xiàn)象，比如說鋼筋混凝土圈梁與砌體之間的溫度裂縫以及清水墻在使用一段時間后，產(chǎn)生砌體的風(fēng)化等，這些變形、風(fēng)化和裂縫一般并不影響房屋的正常使用。

爆破施工產(chǎn)生的振動作用的影響范圍是有限的，強烈的振動作用對影響范圍內(nèi)的房屋造成損害的主要表現(xiàn)形式主要有以下幾種，一是墻體開裂：與振動波傳播方向平行的墻體可產(chǎn)生斜裂縫或交叉斜裂縫，與振動波傳播方向垂直的墻體易產(chǎn)生水平裂縫；二是縱橫墻連接處易出現(xiàn)豎向裂縫；三是墻角部位可出現(xiàn)受剪斜裂縫，受壓豎裂縫和墻角脫落等。

三、爆破施工對周邊建筑物造成損壞的類型

爆破施工對房屋造成損害的類型，按照損害存續(xù)的時間，劃分為暫時性損害和永久性損害；按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照損害事實，劃分為實體性損害、功能性損害和經(jīng)濟性損害。

實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。通常情況下，房屋的實體受到損毀帶來的損害賠償鑒定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估均是常見損害賠償鑒定評估的主要類型。

功能性損害主要是指房屋周邊區(qū)域因素發(fā)生改變，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負面影響。

經(jīng)濟性損害是指對損害事實的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害等。

爆破施工產(chǎn)生的后果，除直接帶來房屋的實體性損害外，有時也帶來經(jīng)濟性損害。

四、房屋損壞補償鑒定評估的主要方法。

（一）價差法

價差法，是通過測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。計算模型如下：

房屋震動損壞補償價值（V）=房屋受振動影響之前的價值（V1）-房屋受振動影響損壞后本次鑒定估價時點的價值（V2）-房屋受振動影響期間自然等非振動因素造成的磨損（V3）

并作出如下假定：

（1）房屋受放炮振動影響之前，其物質(zhì)實體損耗均來源于自然等非外力因素。

（2）房屋受振動影響期間房屋正常市場價值保持穩(wěn)定。

（3）同一供求范圍內(nèi)類似房屋具有可替代性。

（二）成本法

成本法也稱為修復(fù)費用法，是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進行修繕，求取排除估價對象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來功能所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟損失等費用，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。計算模型如下：

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中V____房屋損壞補償評估值；

C1____拆除工程費用；

C2____修繕工程費用；

C3____恢復(fù)工程費用；

C4____直接工程費用；

C5____被拆除物殘值。

（三）賠償實例比較法

賠償實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

（四）損失資本化法

損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測算經(jīng)濟耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

五、房屋損壞補償鑒定評估的特殊要求

鑒定評估的主要目的是化解矛盾，解決爭議，達成共識，由于鑒定評估價值的高低直接關(guān)系到有關(guān)各方的切身利益，在實踐中一般要求雙方當(dāng)事人共同進行委托，并簽訂委托協(xié)議，以充分說明委托評估的基本事項。在估價人員進行實地查勘過程中，應(yīng)要求雙方當(dāng)事人必須到場進行見證。在委托雙方對補償鑒定評估的范圍提出異議時，應(yīng)要求委托方提供相關(guān)質(zhì)量檢測報告，比如針對房屋墻體開裂，房主要求按照拆除全部墻體翻建的方案，進行估價賠償損失，而爆破施工方認為局部拆除可修復(fù)，并要求按此計算補償價值，此時，估價機構(gòu)可要求委托方提供建筑質(zhì)檢部門出具相關(guān)房屋部位檢測報告，為解決定量分析提供依據(jù)，防止評估人員主觀判斷造成被動。

房屋鑒定補償評估報告中應(yīng)全面揭示報告使用的限制條件，在限定條件與特別事項說明中還要披露針對性的內(nèi)容以規(guī)避風(fēng)險，防止鑒定評估結(jié)論可能出現(xiàn)的對鑒定評估方不利的因素生效，同時應(yīng)告知委托方對鑒定結(jié)論有異議可申請補充鑒定或重新鑒定的補救措施等風(fēng)險防范條款，體現(xiàn)鑒定報告的全面性。endprint