房貸七折真相

張翠翠

“頂多是九折或九五折，央行利率新政僅作為指導(dǎo)，并非強(qiáng)制要求”

近一個(gè)月來(lái)，孫豐雷一直在等房貸利率下調(diào)的落地細(xì)則。

9月30日，在央行下發(fā)的做好住房金融服務(wù)工作的通知中，提出了“房貸新政”，稱對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，并申明“貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的限定。

孫豐雷第一時(shí)間獲知后，奔走各大銀行網(wǎng)點(diǎn)以圓自己的“二套大房”夢(mèng)。然而他發(fā)現(xiàn)在央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政至今已半月有余，濟(jì)南金融界并未有“房貸利率下調(diào)的新則”出臺(tái)，就連“已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，買二套房可執(zhí)行首套房貸款政策”都不可能實(shí)現(xiàn)。

在工商銀行泉城路支行，伊姓個(gè)貸經(jīng)理潑了一盆涼水：“目前尚未接到任何通知調(diào)整房貸利率，仍堅(jiān)持舊的房貸利率，首套房首付三成，利率上浮5%；二套房首付4成，利率上浮10%。”

只有建行明確表示新政即將落實(shí)，“房貸利率新標(biāo)準(zhǔn)已明確，但標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格的條件限制?！苯ㄐ姓虑鹬袀€(gè)貸部工作人員告訴《齊魯周刊》記者。

首套房貸款利率是否有望七折？一家商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理告訴記者，關(guān)于首套房的認(rèn)定，銀行肯定會(huì)執(zhí)行，但7折房貸利率優(yōu)惠不會(huì)實(shí)現(xiàn)，“近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從緊，加上利率市場(chǎng)化使商業(yè)銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，不太可能執(zhí)行新政中7折的下限，此前已經(jīng)有銀行針對(duì)大客戶推出9.5折利率優(yōu)惠，或許未來(lái)會(huì)全部執(zhí)行利率優(yōu)惠，但絕不可能打七折?！?/p>

另一家商業(yè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者：“利率優(yōu)惠的要求很嚴(yán)格，如果房貸金額少于30萬(wàn)，基本上沒(méi)有希望，就算是30萬(wàn)以上，也不一定能全部按照最低下限七折執(zhí)行，頂多是九折或九五折，央行利率新政僅作為指導(dǎo)，并非強(qiáng)制要求?！?/p>

孫豐雷失望地告訴記者，各大銀行無(wú)一例外 “并未接到上級(jí)實(shí)施細(xì)則的通知”“就算出臺(tái)利率優(yōu)惠，仍會(huì)具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定，是否獲批仍然需要等待銀行審核?！?/p>

濟(jì)南孚瑞不動(dòng)產(chǎn)的工作人員趙明超告訴記者，“關(guān)于限貸松開(kāi)和利率打折的事，我們第一時(shí)間告知客戶，目前從銀行內(nèi)部并未獲得具體新政，肯定會(huì)執(zhí)行新政，但7折不大可能?！?/p>

盡管最低基準(zhǔn)利率7折的指導(dǎo)價(jià)格在濟(jì)南尚未出現(xiàn)，但全國(guó)已有多家銀行下調(diào)房貸利率至基準(zhǔn)水平。北京、深圳、浙江等地，個(gè)別銀行推出9折利率，多家銀行房貸利率降至9.5折。

囚徒博弈：

銀行遲遲不出細(xì)則的背后

在房貸利率打不打七折的問(wèn)題上，銀行無(wú)疑陷入了經(jīng)濟(jì)學(xué)博弈論中的“囚徒的困境”中。

“此次房貸新政，央行并未強(qiáng)制要求，意在放利率市場(chǎng)化?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融系主任奚君羊表示，“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位，銀行利差小，如果執(zhí)行七折優(yōu)惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出的虧損境地?！彼M(jìn)一步指出，“此次央行政策更偏向于指導(dǎo)性意見(jiàn)，釋放房貸寬松信號(hào)以刺激房產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

建設(shè)銀行縣西巷支行個(gè)貸工作人員告訴記者，“各大銀行肯定對(duì)此不歡迎，但如果一家銀行房貸利率下調(diào)，最后就是大家都會(huì)去下調(diào)到一致基準(zhǔn)上，畢竟要爭(zhēng)取信貸客戶?！?/p>

據(jù)他分析，一般情況下，央行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)給予總體政策指引，由各家銀行去頒布具體細(xì)則時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)大家都不愿意做出頭鳥(niǎo)的情況。“銀行房貸細(xì)則遲遲不出臺(tái)，說(shuō)白了是各家銀行在博弈?！?/p>

“漲價(jià)時(shí)，讓各家銀行統(tǒng)一口徑并不是難事，但在房貸業(yè)務(wù)節(jié)節(jié)萎縮時(shí)，各家都恨不得能將客戶攬入懷中，但又不甘心定價(jià)太低，故在觀望。誰(shuí)越遲出臺(tái)就越有利，只要在別家基礎(chǔ)上略放低那么一點(diǎn)，就能掌握招攬客戶的主動(dòng)權(quán)?！?/p>

假如房貸利率打七折，銀行的利潤(rùn)究竟受到多大的影響？

按房貸新政規(guī)定，如果個(gè)貸利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，七折利率即為4.585%。在此之前，經(jīng)過(guò)多次降息后，商業(yè)銀行的存貸利差越來(lái)越小，5年期以上貸款利率打七折只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個(gè)百分點(diǎn)，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。

有人算了這樣一筆賬：以房貸尾款30萬(wàn)元、貸款期限20年計(jì)算，購(gòu)房者在支付0.85倍基準(zhǔn)利率的時(shí)候，需要支付利息30.29萬(wàn)元，如果按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為24.94萬(wàn)元，兩者相比七折利率可為購(gòu)房者節(jié)省5.35萬(wàn)元的利息。

據(jù)復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)的分析，若執(zhí)行七折優(yōu)惠利率，估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年減少收益在165億左右。

事實(shí)上，自從樓市進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。加上目前國(guó)內(nèi)金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化：受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，銀行活期存款所占存款的比重越來(lái)越小，銀行的融資成本全面上升。

為此，各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時(shí)增加收入。工商銀行泉城路支行伊姓個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“銀行在實(shí)施過(guò)程中也很有可能會(huì)附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無(wú)幾?！?/p>

“未來(lái)利率市場(chǎng)化是一個(gè)趨勢(shì)，銀行必須要承受陣痛?！鄙鲜龈吖苷f(shuō)，除了收益率低，投入時(shí)間長(zhǎng)也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

孫立堅(jiān)認(rèn)為，“房地產(chǎn)的貸款周期比較長(zhǎng)，一般為10到30年。并且，個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對(duì)比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財(cái)產(chǎn)品，銀行的收益會(huì)減少更多?！?/p>

此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強(qiáng)制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進(jìn)樓市穩(wěn)定的導(dǎo)向性信號(hào)，以求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

“未來(lái)房貸利率有優(yōu)惠空間，但不會(huì)太大?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平進(jìn)一步分析，“此前因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因，開(kāi)發(fā)商有的跳樓，有的破產(chǎn)，有的跑路，導(dǎo)致銀行壞賬率提升。而且今年個(gè)人金融貸款不良率也有所上升，所以出現(xiàn)了銀行‘有錢(qián)不敢貸的情況?！眅ndprint

七折能否救市？

央行釋放“房貸利率下調(diào)”的信號(hào)，放開(kāi)限貸能否挽救疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

孫立堅(jiān)表示，本質(zhì)上，放松限貸比放松限購(gòu)“刺激更大”。因?yàn)橹两袢韵Ｍ谥袊?guó)買房的必然是剛需，剛需絕大部分依賴銀行信貸買房，能直接全款買房的畢竟是少數(shù)?！把胄蟹潘煞抠J政策是朝著‘扶持市場(chǎng)需求走出的正確一步?！?/p>

至于是否能調(diào)動(dòng)銀行積極性，則需看房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖情況?！爱吘狗慨a(chǎn)與銀行存在互相依存的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂情況發(fā)生并且擴(kuò)散，銀行自身穩(wěn)定性也會(huì)受到很大影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)張大偉預(yù)測(cè)，此房貸新規(guī)，不亞于全國(guó)松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響的5倍?！笆聦?shí)上可以使得改善型客戶全面回歸”。

“剛需買房者紛紛觀望，準(zhǔn)備出手?！睗?jì)南西部一樓盤(pán)工作人員稱，新政還是會(huì)刺激到買房者。

回溯樓市近十年的“黃金發(fā)展史”，在上一輪狂熱繁榮之中，銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。

但有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)“救市”還得靠市場(chǎng)。今年樓市的整體走向仍是維穩(wěn)和去庫(kù)存，“七折的象征意義似乎更大一點(diǎn)?！?/p>

有消息稱，上半年濟(jì)南的地皮賣出不到1/3，未來(lái)是否會(huì)有起色？張大偉稱，新政對(duì)于樓市的需求的釋放作用預(yù)計(jì)會(huì)比較緩慢。“尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機(jī)會(huì)，年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過(guò)，在政策暖風(fēng)的吹動(dòng)下，明年開(kāi)始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時(shí)也會(huì)在房?jī)r(jià)上有所反應(yīng)?！?/p>

有專家指出，“面對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)整期，央行通過(guò)政策指導(dǎo)在不放大銀行杠桿的情況下，正培育消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求。”

不過(guò)仍有聲音質(zhì)疑，“促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇要符合風(fēng)險(xiǎn)的因素，不能因?yàn)樽非蟪晒つ看碳ぁＲ驗(yàn)橥ㄟ^(guò)放大杠桿率來(lái)達(dá)到規(guī)模，會(huì)形成泡沫，這樣培育出來(lái)的市場(chǎng)是不健康的?！?/p>

冬春航班換季 山航調(diào)整多條航線

此次冬春換季，山航根據(jù)旅客的冬季作息時(shí)間及出行特點(diǎn)，具體調(diào)整航班信息如下：

濟(jì)南-長(zhǎng)沙-?？诤骄€，航班號(hào)為SC1183/4，每天一班，18：45 從濟(jì)南起飛，20：55到達(dá)長(zhǎng)沙，21：45從長(zhǎng)沙起飛，23：50到達(dá)海口，返程20：55從海口起飛，22：55到達(dá)長(zhǎng)沙，23：40從長(zhǎng)沙起飛，1：35返回濟(jì)南。

濟(jì)南-廈門(mén)-三亞航線，航班號(hào)為SC4959/60，每天一班，7：35從濟(jì)南起飛，9：55到達(dá)廈門(mén)，10：45從廈門(mén)起飛，13：00到達(dá)三亞，返程13：45起飛，15：40到達(dá)廈門(mén)，16：30從廈門(mén)起飛，18：50返回濟(jì)南。

濟(jì)南-三亞航線，航班號(hào)為SC4751/2，每天一班，7：05從濟(jì)南起飛，10：55到達(dá)三亞，返程11：50起飛，15：05返回濟(jì)南。

青島-鄭州-三亞航線，航班號(hào)為SC4635/6，每天一班，7：45從青島起飛，9：20到達(dá)鄭州， 10：10從鄭州起飛，13：20到達(dá)三亞， 返程14：10起飛，17：10到達(dá)鄭州，17：55從鄭州起飛，19：35返回青島。

青島-寧波-?？诤骄€，航班號(hào)為SC4883/4，每天一班，8：05在青島起飛，9：45到達(dá)寧波，10：35從寧波起飛，13：25到達(dá)?？冢党?4：15起飛，16：45到達(dá)寧波， 17：35從寧波起飛，19：10返回青島。

煙臺(tái)-鄭州-?？诤骄€，航班號(hào)為SC4891/2，每天一班，7：50從煙臺(tái)起飛，9：35到達(dá)鄭州，10：20從鄭州起飛，13：10到達(dá)海口，返程14：00起飛，16：45到達(dá)鄭州，17：30從鄭州起飛，19：05返回?zé)熍_(tái)。

廈門(mén)-珠海-?？诤骄€，航班號(hào)為SC4887/8，每天一班，7：35從廈門(mén)起飛，9：00到達(dá)珠海，9：45從珠海起飛，10：40到達(dá)海口，返程11：30起飛，12：25到達(dá)珠海， 13：10從珠海起飛，14：25到達(dá)廈門(mén)。endprint