任志強(qiáng)錯把“崩盤”當(dāng)“拐點”

韓世同

房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理

有一點任志強(qiáng)說的并沒有全錯：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會延續(xù)很長時間。換句話說，房子還沒到真正貴的時候?！?/p>

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng) 5月19日在華爾街日報中文版撰文稱，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變，長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買，早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。他認(rèn)為：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會延續(xù)很長時間。換句話說，房子還沒到真正貴的時候。”

我認(rèn)為，任志強(qiáng)上述的觀點存在根本性的錯誤，就是偷換了“拐點”的概念。因為“拐點”并不是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)概念或?qū)I(yè)詞匯，而是媒體約定成俗的一種通俗說法，通常是用來說明某種情形持續(xù)上升一段時間后開始下降或回落；所以，有了經(jīng)濟(jì)的拐點，放低長的拐點，以及股市的拐點。而任志強(qiáng)所描述的“真正的拐點”其實已經(jīng)是“崩盤”的概念了，因為“崩盤”也是一種通俗的說法，通常用來形容房價大幅度下跌的現(xiàn)象，例如房價出現(xiàn)“無量下跌”、“斷崖式”或“跳水式”下跌都可以被認(rèn)為出現(xiàn)“崩盤”現(xiàn)象了，如溫州和鄂爾多斯等城市。

如果按現(xiàn)實生活中“拐點”的真實含義來看，一旦出現(xiàn)樓價觸頂回落、開始下降，就可以判定拐點已經(jīng)形成和出現(xiàn)。而且，無須等到出現(xiàn)同比下降，只要同比漲幅出現(xiàn)趨緩和回落，其實就已經(jīng)是房價在降了，例如：去年房價是2萬，同比漲幅20%時房價為2.4萬，而同比漲幅回落到15%時是2.3萬；雖然同比依然上漲但其實房價已經(jīng)由2.4萬降到2.3萬了。我認(rèn)為這樣就已經(jīng)構(gòu)成房價的“拐點”了——即房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性回落和下降。但要注意的是房價實質(zhì)性下降，不包括統(tǒng)計數(shù)據(jù)上因為結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的假漲或假跌，即房價并無實質(zhì)性漲跌，但由于市區(qū)與郊區(qū)成交比例出現(xiàn)變化而導(dǎo)致的均價漲跌。

其實北上廣深房價指數(shù)都已經(jīng)出現(xiàn)漲幅趨緩和回落現(xiàn)象，現(xiàn)實中也出現(xiàn)成交量大幅下降，并且已經(jīng)開始陸續(xù)出現(xiàn)低價開盤、大折降價來促銷的樓盤和開發(fā)商，更不要說杭州、長沙已經(jīng)出現(xiàn)全面降價的二三線城市。因此，我認(rèn)為即使從全國范圍來看，樓市的拐點也已經(jīng)形成和出現(xiàn)。只是一線城市還未進(jìn)入全面降價階段而已，但進(jìn)入降價的趨勢已經(jīng)無可避免地形成，因為成交已經(jīng)大幅萎縮，以價換量幾乎是開發(fā)商必然的選擇。

今年一月廣州樓市成交同比下降50%，其實不少樓盤就已經(jīng)悄悄采取低價促銷的做法，但并不聲張和宣傳；還有樓盤因為牽連貪腐案而全面低價拋售對廣州樓市造成很大影響。例如：有開發(fā)商曾在增城全線8折售樓，在蘿崗、漢溪和廣鋼新城低價至1.2-1.5萬/m2售樓，雖然售量不大，但構(gòu)成的沖擊和影響是極大的，以至于周邊1.8和2.3萬/m2的地王黯然失色、銷售2萬多/m2的樓盤也難以成交。如果有這樣的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)和存在，廣州樓市的現(xiàn)狀和未來都是岌岌可危的，在一線城市中率先出現(xiàn)全面和大幅降價的幾率和可能性極高，這種局面在2008年和2012年都曾出現(xiàn)過。因此，廣州可以說是一線城市中率先出現(xiàn)“拐點”的城市，目前還處于樓市下行的初始階段。

我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行與房價下行之間幾乎是有100%的關(guān)聯(lián)度和相關(guān)性，2008和2012年房價下行時國內(nèi)GDP都有出現(xiàn)“6”字頭。目前GDP還在7.4%，但下行趨勢并未緩解，房價下行和成交萎縮會進(jìn)一步加劇GDP的回落，“6”字頭可能會再度出現(xiàn)。從全國來看，各類城市的現(xiàn)狀和趨勢并不完全一致，但大致可以看成：一線城市處于成交大幅萎縮、房價開始下降的初始階段；二三線城市處于成交長期低迷，樓價開始全面下降的階段；溫州、鄂爾多斯等房價漲得過高過快的城市則已經(jīng)陷入崩盤和泡沫破碎的“崩盤”階段。

也就是說，全國經(jīng)濟(jì)和樓市整體下行的趨勢已經(jīng)基本形成，并還可能進(jìn)一步下探。如果沒有類似4萬億這種外力，經(jīng)濟(jì)和樓市整體趨勢是進(jìn)一步下行的；即使放開限購作用也不大，除非放開限貸且大量放貸，否則下行趨勢是難以逆轉(zhuǎn)的。目前，廣州還處在樓市下行的初始階段，但與杭州只是100步與50步這種時間和程度上的差別，也就是說杭州樓市現(xiàn)在的狀況很大可能就是廣州樓市未來的狀況，因此政府和開發(fā)商都要有所防范和采取應(yīng)對措施。

作為政府而言要盡量引導(dǎo)市場順勢而為，而不要逆市而動，采取積極的促銷策略，最好不要出現(xiàn)斷崖式和跳水式降價的樓盤，一旦出現(xiàn)要及時采取措施施以援手加以解決，不要任由事態(tài)惡化和擴(kuò)散；而開發(fā)商目前很有效的自救策略是以價換量，現(xiàn)在及時適度降價還是十分有效的促銷手段，而降首付和送裝修效果并不明顯，反倒會錯失及時出貨的最佳時機(jī)?！艾F(xiàn)金為王、少拿地、緩開工”將再度成為開發(fā)商現(xiàn)階段和下階段不二的選擇。

不過，有一點任志強(qiáng)說的并沒有全錯：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會延續(xù)很長時間。換句話說，房子還沒到真正貴的時候?！边@也是為何十八屆三中全會提出要深化改革，從土地、財稅和金融三大制度入手，構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制的根本原因。但任志強(qiáng)這段話也有錯的地方，就是錯在他完全忽視市場購房主體購買能力的問題和房價在過去十多年已經(jīng)多次出現(xiàn)下降態(tài)勢的客觀事實。