農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)特點(diǎn)分析

杜文星

摘 要：《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中對農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作內(nèi)容及其他各方面都有統(tǒng)一規(guī)定，但在實(shí)際工作過程中會(huì)因?yàn)楦鞯刈匀?、?jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的不同遇到適用性和可操作性問題，本文從實(shí)用性和可操作性角度對新疆農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作做技術(shù)總結(jié)，用以指導(dǎo)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的開展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地定級 基準(zhǔn)地價(jià)評估 實(shí)用性 可操作性

中圖分類號：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）05（a）-0047-02

農(nóng)用地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估工作是根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和區(qū)位屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行綜合評定，劃分級別，同時(shí)，根據(jù)土地的投入—產(chǎn)出效果等進(jìn)行農(nóng)用地的價(jià)格評估[1]，其工作過程分為內(nèi)外業(yè)兩個(gè)階段，每個(gè)階段都表現(xiàn)出各自不同的技術(shù)特點(diǎn)。

1 外業(yè)調(diào)查工作中的技術(shù)特點(diǎn)

（1）確定調(diào)查作物。將種植面積超過10%的作物定為主要調(diào)查作物。

（2）定級因素因子由《規(guī)程》中的49個(gè)根據(jù)新疆的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況選擇篩選出其中的18個(gè)作為新疆維吾爾自治區(qū)農(nóng)用地定級影響因素因子。

（3）縣（市）域內(nèi)、村域內(nèi)農(nóng)用地級別特爾菲初步劃分方法。組織分管農(nóng)業(yè)的縣（市）長、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長、村委會(huì)主任、村支書和其他對村內(nèi)土地綜合質(zhì)量比較熟悉的農(nóng)經(jīng)站工作人員或村民，對縣（市）域內(nèi)、村域內(nèi)農(nóng)用地定級與估價(jià)對象根據(jù)各因素因子的綜合影響，初步進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村級別排序。

（4）定級單元控制面積閾值。單元面積大小以既方便操作、方便應(yīng)用，又不影響單元特性為標(biāo)準(zhǔn)。定級單元面積大致閾值為1公頃～70公頃，項(xiàng)目承擔(dān)單位在具體開展工作時(shí)也可根據(jù)縣（市）農(nóng)用地實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。

（5）定級單元編號。單元編號為15位阿拉伯?dāng)?shù)字，“兩位省級代碼+兩位地級市代碼+兩位縣（市）代碼+三位鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼+三位村代碼+三位單元流水號”，縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村代碼按照民政局的行政代碼表填寫。村內(nèi)單元流水號編制按照由上向下、由左向右的順序。

（6）定級單元圖的編制。單元界線以2 ～4 mm紅色（或黑色）醒目實(shí)線表示，單元必須封閉。

2 內(nèi)業(yè)分析計(jì)算中的技術(shù)特點(diǎn)

第一，對不同因素因子分別確定其相應(yīng)的量化方法[2]。

根據(jù)定級因素因子對農(nóng)用地級別的影響方式，可分為面狀因素、線狀因素和點(diǎn)狀因素，對不同因素因子分別確定其量化方法。

（1）面狀因素是指該定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響，不對其他農(nóng)用地的級別發(fā)生影響，它具有非擴(kuò)散性，如土壤質(zhì)地、有機(jī)質(zhì)含量等。

其中，定性說明的面狀因素，如土壤質(zhì)地等，可以直接按照各區(qū)域因素因子情況賦予一定的分值，但是對于末一級的指標(biāo)的分值一般不按照零來考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定。

對于可以定量表示的面狀因素，如有效土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量等因素，其指標(biāo)值可以直接進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理。極差標(biāo)準(zhǔn)化公式為：

同樣的，對于可以定量表示的面狀因素，其末一級的指標(biāo)的分值不按照零來考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定。

在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值，并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

所有面狀因素因子的分值體系采用（0，100）的半封閉區(qū)間。

（2）線狀因素是指定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對其相臨的平行于該定級因素因子中心帶的農(nóng)用地的級別產(chǎn)生相同的影響，如交通條件、道路通達(dá)度。其是平行擴(kuò)散性因素，隨著距離的增加，其影響強(qiáng)度按一定規(guī)律衰減，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。

（3）點(diǎn)狀因素是指定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對其周圍農(nóng)用地的級別產(chǎn)生影響，如農(nóng)貿(mào)中心、中心城市影響度等。其是同心圓擴(kuò)散性因素，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。

部分定級因素因子有交叉影響，如農(nóng)貿(mào)中心、道路的影響，需要進(jìn)行復(fù)合計(jì)算。這些因素的影響又是連續(xù)的，為了便于計(jì)算，可以根據(jù)定級單元的平均半徑或網(wǎng)格邊長，對這些因素的影響域進(jìn)行離散化，劃分出等值帶。

具體工作開展過程中，提出以下定級因素因子指標(biāo)量化思路，供項(xiàng)目承擔(dān)單位計(jì)算參考①。

擴(kuò)散性因素因子如中心城鎮(zhèn)影響度、農(nóng)貿(mào)中心影響度、道路通達(dá)度，由于都是隨著距離的增加，其作用分值逐漸衰減，所以，著重推薦使用直線衰減法計(jì)算因素因子分值。

直線衰減法的計(jì)算公式為：

其中：為因素在某個(gè)相對距離上對于土地的作用分值；為某個(gè)因素個(gè)體第級規(guī)模指數(shù)；；為地塊相對距離；為實(shí)際距離；為因素影響半徑。

其中：為第級擴(kuò)散源的作用分值；為第級擴(kuò)散源的作用指數(shù)，依據(jù)各級擴(kuò)散源的類型、規(guī)模、功能等條件確定。

擴(kuò)散性因素作用分值

其中：為某空間擴(kuò)散因素作用分值；為某空間擴(kuò)散因子作用分值。

①道路通達(dá)度中由于縣與鄉(xiāng)道路在工作底圖（1∶10000萬鄉(xiāng)級土地利用現(xiàn)狀圖）中無法區(qū)分開，所以，一種方法是選擇量測距公路（最大影響半徑推薦為10 km）與鄉(xiāng)村道路（最大影響半徑推薦為10 km）的距離，且公路與鄉(xiāng)村道路兩級規(guī)模指數(shù)分別為0.5和0.5，以此計(jì)算道路通達(dá)度影響因子的作用分值；另一種方法是量測距離最近柏油馬路的距離，級別規(guī)模指數(shù)為1，最大影響半徑為10 km。

②中心城鎮(zhèn)影響度計(jì)算中，使用的是量測距離縣中心距離（最大影響半徑為35公里）、距離鄉(xiāng)中心距離（最大影響半徑為8公里）、距離村中心的距離（最大影響半徑時(shí)3公里），且縣、鄉(xiāng)、村三級規(guī)模指數(shù)分別為0.5、0.30和0.20，以此計(jì)算中心影響度因子作用分值。endprint

③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

第二，在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值，并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

第三，充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí)，創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能，計(jì)算更加精準(zhǔn)，圖件修飾得更好。

3 結(jié)論和相關(guān)建議

3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2]，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可，數(shù)量可以控制在18個(gè)左右，見表1。

3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”，在實(shí)際工作中，土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50，根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面：一是消除不同量綱之間的不可比性，使數(shù)據(jù)落在（0，100）區(qū)間內(nèi)；二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù)，在（0，100）間賦分，經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后，這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到，這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3]，還有一種計(jì)算方法是：距離縣級中心的距離，量測出最大值、最小值，用內(nèi)插法等分為5等份，距離最近的賦分100，依此類推80、60、40、20；距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同?？h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義，更加科學(xué)。

總之，從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作，能進(jìn)一步提高土地使用效率，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供重要依據(jù)和支持，在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天，基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性，對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉潔，李宏，高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2011（2）.

[2] 雷少剛，黃繼輝，陳津浦，等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理，2006（1）.

[3] 馬仁會(huì)，李小波，李強(qiáng)，等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2004（6）.

注釋

①此處僅提供直線衰減法的量化思路，具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint

③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

第二，在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值，并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

第三，充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí)，創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能，計(jì)算更加精準(zhǔn)，圖件修飾得更好。

3 結(jié)論和相關(guān)建議

3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2]，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可，數(shù)量可以控制在18個(gè)左右，見表1。

3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”，在實(shí)際工作中，土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50，根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面：一是消除不同量綱之間的不可比性，使數(shù)據(jù)落在（0，100）區(qū)間內(nèi)；二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù)，在（0，100）間賦分，經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后，這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到，這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3]，還有一種計(jì)算方法是：距離縣級中心的距離，量測出最大值、最小值，用內(nèi)插法等分為5等份，距離最近的賦分100，依此類推80、60、40、20；距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同?？h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義，更加科學(xué)。

總之，從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作，能進(jìn)一步提高土地使用效率，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供重要依據(jù)和支持，在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天，基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性，對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉潔，李宏，高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2011（2）.

[2] 雷少剛，黃繼輝，陳津浦，等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理，2006（1）.

[3] 馬仁會(huì)，李小波，李強(qiáng)，等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2004（6）.

注釋

①此處僅提供直線衰減法的量化思路，具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint

③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

第二，在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值，并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

第三，充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí)，創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能，計(jì)算更加精準(zhǔn)，圖件修飾得更好。

3 結(jié)論和相關(guān)建議

3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2]，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可，數(shù)量可以控制在18個(gè)左右，見表1。

3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮，而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”，在實(shí)際工作中，土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50，根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面：一是消除不同量綱之間的不可比性，使數(shù)據(jù)落在（0，100）區(qū)間內(nèi)；二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù)，在（0，100）間賦分，經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后，這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到，這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3]，還有一種計(jì)算方法是：距離縣級中心的距離，量測出最大值、最小值，用內(nèi)插法等分為5等份，距離最近的賦分100，依此類推80、60、40、20；距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同?？h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義，更加科學(xué)。

總之，從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作，能進(jìn)一步提高土地使用效率，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供重要依據(jù)和支持，在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天，基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性，對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉潔，李宏，高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2011（2）.

[2] 雷少剛，黃繼輝，陳津浦，等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理，2006（1）.

[3] 馬仁會(huì)，李小波，李強(qiáng)，等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2004（6）.

注釋

①此處僅提供直線衰減法的量化思路，具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint