發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村土地證券化制度經(jīng)驗(yàn)及借鑒意義

王吉東 袁連升

發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村土地證券化制度經(jīng)驗(yàn)及借鑒意義

王吉東 袁連升

文章基于分析美國(guó)、德國(guó)、日本三國(guó)農(nóng)村土地證券化發(fā)展模式，總結(jié)了發(fā)達(dá)國(guó)家在農(nóng)村土地證券化制度設(shè)計(jì)與運(yùn)行上的成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)我國(guó)而言，現(xiàn)在農(nóng)村土地使用權(quán)證券化有了部分探索，但從整體上看，還是一種初級(jí)模式。結(jié)合我國(guó)的國(guó)情及土地制度，文章提出了我國(guó)應(yīng)發(fā)展農(nóng)村土地權(quán)益證券化制度創(chuàng)新的構(gòu)建模式及制度保障。

發(fā)達(dá)國(guó)家 農(nóng)村土地證券化 發(fā)展模式 中介機(jī)構(gòu)

土地證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式，是一種新型的金融融資方式，指的是原始的權(quán)益人（土地所有者、承包者及其代理人）將土地資產(chǎn)上的權(quán)益出售給特殊目的機(jī)構(gòu)（Special Purpose Vehicle，SPV），由SPV對(duì)土地資產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行改造，轉(zhuǎn)變成可以在資本市場(chǎng)上出售與流通的金融工具。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家土地證券化的歷史至今有100多年，在土地產(chǎn)權(quán)私有化及金融市場(chǎng)資本化的推動(dòng)下，西方各國(guó)依據(jù)各自國(guó)情設(shè)計(jì)了較為完善的農(nóng)村土地證券化制度，建立了完善的土地證券運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，土地證券化已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家重要的農(nóng)業(yè)融資工具，極大地推動(dòng)了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。文章基于對(duì)美國(guó)、德國(guó)、日本三種農(nóng)村土地證券化發(fā)展模式的分析，總結(jié)這些發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村土地證券化的成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出我國(guó)農(nóng)村土地證券化的發(fā)展思路及具體路徑。

發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村土地證券化的制度模式

美國(guó)模式。美國(guó)的土地證券化發(fā)端于20世紀(jì)初期，1916年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了“聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法案”，依據(jù)該法案在農(nóng)業(yè)部下成立聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款局，通過(guò)降低利率的方式，主導(dǎo)全國(guó)農(nóng)業(yè)土地抵押貸款事務(wù)。在1918年，農(nóng)業(yè)部將全國(guó)劃分為12個(gè)農(nóng)業(yè)信用區(qū)，每個(gè)信用區(qū)內(nèi)建立一個(gè)聯(lián)邦土地銀行，聯(lián)邦土地銀行通過(guò)融資的方式向各農(nóng)場(chǎng)提供長(zhǎng)期的信貸資金。到1925年，為了更好地協(xié)調(diào)各聯(lián)邦土地銀行的工具，聯(lián)邦政府在華盛頓設(shè)立了聯(lián)邦土地中央銀行，并要求在各聯(lián)邦土地銀行下設(shè)聯(lián)邦土地銀行合作社，作為土地證券化的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)發(fā)行土地?fù)?dān)保債權(quán)。1930年，國(guó)會(huì)又頒布了“農(nóng)地信用法”，要求農(nóng)場(chǎng)主自主成立信用社，每個(gè)信用社由10個(gè)農(nóng)場(chǎng)主組成，以土地抵押的形式加入信用社，由信用社的名義向聯(lián)邦土地銀行合作社購(gòu)買債券及申請(qǐng)貸款，信用社是證券化的底層體系。當(dāng)農(nóng)場(chǎng)主需要資金時(shí)，就以信用社社員的名義向聯(lián)邦土地銀行合作社提交申請(qǐng)，合作社經(jīng)過(guò)審核后，對(duì)于符合貸款的農(nóng)場(chǎng)主發(fā)放貸款，之后聯(lián)邦土地銀行就在農(nóng)民抵押土地的基礎(chǔ)上發(fā)行土地支持證券。在美國(guó)的這種制度模式下，單個(gè)農(nóng)場(chǎng)主（農(nóng)民）不能成為證券化的原始權(quán)益人，要想?yún)⑴c證券化，必須要加入信用社。①到了1960年代以后，隨著金融深化及金融創(chuàng)新的大潮，美國(guó)在農(nóng)地證券市場(chǎng)基礎(chǔ)上，積極發(fā)展以土地為主的不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)，在原有的抵押貸款證券化的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了投資信托、有限合伙等形式，同時(shí)也擴(kuò)大了證券交易主體，除了原始權(quán)益人之外，還包括特定的信托機(jī)構(gòu)及一般個(gè)體投資者。

德國(guó)模式。德國(guó)是世界上最早進(jìn)行土地證券化的國(guó)家，早在19世紀(jì)80年代，普魯士就成立了農(nóng)民合作組織為中心的土地抵押信用社組織，這是德國(guó)最早的農(nóng)村信用不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)。后來(lái)，德國(guó)統(tǒng)一后，在各州政府的主導(dǎo)下，發(fā)行以農(nóng)民土地為擔(dān)保的土地債券，將土地債券投入資本市場(chǎng)獲取相應(yīng)資金，然后各州將這些資金發(fā)當(dāng)給農(nóng)民作為貸款進(jìn)行農(nóng)業(yè)再生產(chǎn)與投資。為了推動(dòng)土地債券的發(fā)行及運(yùn)營(yíng)工作，德國(guó)在二戰(zhàn)之后各州紛紛成立了土地抵押合作社，在土地改革運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)下，農(nóng)民成為了土地抵押合作社的主體，在20世紀(jì)70、90年代德國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)土地抵押合作社進(jìn)行了相應(yīng)改革?，F(xiàn)在，以農(nóng)地為基礎(chǔ)的土地抵押合作社在德國(guó)農(nóng)村土地證券化制度體系中發(fā)揮了重要的作用，對(duì)推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)、擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)融資發(fā)揮了積極的推動(dòng)作用。

德國(guó)農(nóng)村土地證券化模式的底層體系是土地抵押合作社，在此基礎(chǔ)上再成立土地合作銀行或土地改革銀行，土地合作銀行或土地改革銀行是農(nóng)地證券化的中介機(jī)構(gòu)。具體的運(yùn)行機(jī)制是，農(nóng)民以土地抵押為基礎(chǔ)參加抵押合作社成為各合作社的社員，合作社再以抵押的土地為擔(dān)保發(fā)行土地債券，土地債券在資本市場(chǎng)進(jìn)行流通獲取資金，社員從合作社獲得土地債券在資本市場(chǎng)流通所獲得的資金作為農(nóng)業(yè)再生產(chǎn)的資本。德國(guó)的發(fā)展模式與美國(guó)稍有不同，美國(guó)是一種單向模式，即“信用社—投資者”單渠道銷售，德國(guó)不僅有“合作社—投資者”銷售渠道，還有“社員—投資者”銷售模式。

日本模式。日本的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同于歐洲及美國(guó)，美國(guó)是典型的大農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，歐洲是介于美國(guó)大農(nóng)場(chǎng)模式及亞洲小農(nóng)模式之間的中間模式，日本則是典型的亞洲小農(nóng)經(jīng)營(yíng)模式。傳統(tǒng)的小農(nóng)家庭經(jīng)營(yíng)模式，規(guī)模小，生產(chǎn)成本高而效益較低。為了消除這些不利影響，日本自二戰(zhàn)以后推行了一系列的支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及農(nóng)村發(fā)展的政策與措施，其中農(nóng)村土地證券化就是其中之一。日本的農(nóng)地證券化制度始于20世紀(jì)60年代，最早是以農(nóng)村合作金融銀行為底層體系，農(nóng)民通過(guò)土地抵押獲得低息貸款。②1981年，日本對(duì)農(nóng)地證券化進(jìn)行了改革，確立了農(nóng)地證券化制度組織體系的層次化，改革了農(nóng)村金融合作銀行，其資金由農(nóng)民入股產(chǎn)生，并確定農(nóng)村金融合作銀行的歸屬權(quán)屬于各級(jí)農(nóng)協(xié)，各地農(nóng)協(xié)集體加入農(nóng)業(yè)信用聯(lián)社，農(nóng)業(yè)信用聯(lián)社入股組成中央農(nóng)林金庫(kù)，但農(nóng)村金融合作銀行、農(nóng)業(yè)信用聯(lián)社及中央農(nóng)林金庫(kù)均是獨(dú)立法人，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)，行政上無(wú)隸屬關(guān)系。日本農(nóng)村土地證券化的形式相較于德國(guó)、美國(guó)，其運(yùn)作形式比較單一，主要是采用不動(dòng)產(chǎn)信托模式，通過(guò)農(nóng)地出售或租賃將權(quán)益轉(zhuǎn)讓給農(nóng)村合作金融銀行及農(nóng)業(yè)信用聯(lián)社。

發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)村土地證券化的經(jīng)驗(yàn)

中介機(jī)構(gòu)，來(lái)確定信貸融資發(fā)展模式。雖然各國(guó)的模式不盡相同，美國(guó)是側(cè)重不動(dòng)產(chǎn)信托基金模式、德國(guó)是土地投資信托模式、日本則是土地權(quán)益信托模式，不管是哪種運(yùn)作模式，中介機(jī)構(gòu)不可缺少。德國(guó)的土地抵押合作社及土地合作銀行是中介機(jī)構(gòu)，用社員的土地抵押權(quán)來(lái)向資本市場(chǎng)發(fā)行債券，日本、美國(guó)的中介機(jī)構(gòu)也是如此，用信用社或農(nóng)民的土地抵押權(quán)來(lái)發(fā)行債券?？梢?jiàn)，中介機(jī)構(gòu)是特殊的專業(yè)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)了連接農(nóng)民土地抵押權(quán)與資本市場(chǎng)之間交易的橋梁作用，是農(nóng)地證券化中的關(guān)鍵機(jī)構(gòu)。

專業(yè)化及規(guī)范化的法律治理體系是制度保障。農(nóng)地證券化是證券制度體系的一部分，證券制度對(duì)任何一國(guó)而言，均是專業(yè)化的融資制度，沒(méi)有完善的法律是難以運(yùn)轉(zhuǎn)的。前述三國(guó)在推行農(nóng)地證券化的過(guò)程中，均有規(guī)范完善的法律作為制度保障，像美國(guó)的“聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法案”、“農(nóng)地新用法”，日本的“農(nóng)地抵押法”等。專業(yè)化、規(guī)范化及體系化的法律制度既保證了農(nóng)地證券市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范，又能夠確定證券化制度體系中各機(jī)構(gòu)、各部門的職責(zé)分工，避免了不適當(dāng)?shù)母深A(yù)。證券市場(chǎng)本身容易受到各種政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，波動(dòng)性比較大，沒(méi)有完善的法律治理機(jī)制是難以想象的，因此，按照法治的要求，維護(hù)與培育良好的資本市場(chǎng)、信用體系，是農(nóng)地證券化推行的必要條件。

完整清晰的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸屬是農(nóng)地證券化的前提。美國(guó)、德國(guó)及日本的農(nóng)地證券化制度建立在農(nóng)地私有制的基礎(chǔ)上，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地享有所有權(quán)。清晰完整的產(chǎn)權(quán)歸屬，農(nóng)民不僅可以對(duì)土地實(shí)施占有、使用、收益等各項(xiàng)權(quán) 利，還可以對(duì)土地進(jìn)行抵押、出售等完整的處分。在農(nóng)地證券化制度中，原始的權(quán)益人（土地所有者）能夠?qū)Y產(chǎn)進(jìn)行完整處分，出售給特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），這可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的完整轉(zhuǎn)移，在證券化的過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生土地所有權(quán)的歸屬爭(zhēng)議，能夠保證以農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)的證券發(fā)行、流通與收益。

政府的支持是農(nóng)村土地證券化的基礎(chǔ)。前述各國(guó)農(nóng)村土地證券化制度的發(fā)展都是在政府的支持與干預(yù)下發(fā)展起來(lái)的，比如美國(guó)的聯(lián)邦土地銀行就是在農(nóng)業(yè)部的直接扶持下成立并發(fā)展的，德國(guó)的土地合作銀行也是在各州政府的支持下成立的，并且其資產(chǎn)是來(lái)自于各州財(cái)政支持，日本的農(nóng)業(yè)信用聯(lián)社及中央農(nóng)林金庫(kù)的大部分資金也是來(lái)自于政府的財(cái)政支持。另外，各國(guó)政府為了推動(dòng)農(nóng)地證券化的運(yùn)行，均提供了擔(dān)保優(yōu)惠、信貸資金扶持等政策，尤其是在證券化發(fā)展的初期，政府的優(yōu)惠政策及信用支持是非常重要的③，畢竟農(nóng)地證券化制度運(yùn)作涉及面非常廣，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，沒(méi)有政府的主導(dǎo)與扶持是難以開(kāi)展的。

成立專業(yè)性的農(nóng)村土地證券化中介組織是不可缺少的。前述各國(guó)在農(nóng)地證券化制度發(fā)展過(guò)程中均成立了專門的證券化

我國(guó)農(nóng)村土地證券化制度發(fā)展創(chuàng)新的思路與模式

我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)證券化的探索模式。近些年，我國(guó)部分地區(qū)在農(nóng)地使用權(quán)證券化發(fā)展上進(jìn)行了一些有益探索，取得了一定經(jīng)驗(yàn)，形成了農(nóng)地使用權(quán)證券化的幾種初級(jí)模式。

一是農(nóng)地使用權(quán)入股模式。這種模式就是將農(nóng)地未來(lái)直接經(jīng)營(yíng)收益、土地租賃等收益資本化，農(nóng)戶以耕地入股組成土地合作社或農(nóng)業(yè)發(fā)展公司，合作社或公司將土地用來(lái)租賃或直接耕種，農(nóng)戶外出務(wù)工，到年底參與合作社或公司分紅。這種模式當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)比較流行，像蘇州的一些農(nóng)民以耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的形式成立了蘇州市土地發(fā)展合作社，通過(guò)對(duì)外招標(biāo)的形式從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或是利用耕地發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，入股農(nóng)戶每年年底每畝可獲得1000～1200元不等的分紅。這種以耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股按面積分紅的形式實(shí)際上就是土地使用權(quán)的證券化。但當(dāng)前實(shí)踐中，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組成合作社或公司等法人實(shí)體，涉及到清算或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由于沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，就難以處理。

二是重慶地區(qū)的“地票”模式。在2008年，重慶土地交易所掛牌成立，地票交易在重慶等地正式推行，重慶地票模式已經(jīng)成為我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)證券化的一種形式。地票政策的實(shí)施是與土地增加掛鉤制度聯(lián)系在一起的，本身不用于土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)地從我國(guó)法律上看，是屬于不能流動(dòng)的資產(chǎn)，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤，將不能流動(dòng)的農(nóng)地與城市土地指標(biāo)實(shí)行了置換，換句話說(shuō)，就是將農(nóng)村宅基地及其附屬用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾成耕地，將多余的耕地指標(biāo)置換給城鎮(zhèn)建設(shè)用地，地票就是將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加進(jìn)行掛鉤的憑證，地票實(shí)際上就是對(duì)農(nóng)村土地的證券化，交易所得收益用于補(bǔ)償農(nóng)民。④但這種模式在運(yùn)行中存在一些問(wèn)題：第一，上游交易的補(bǔ)償難以到位，農(nóng)民與農(nóng)村集體組織之間的地票收益分配比例難以界定。第二，地票交易容易引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)的投機(jī)交易行為，比如增減掛鉤指標(biāo)的重復(fù)使用。第三，農(nóng)民獲得了地票收益補(bǔ)償后，難以就地城鎮(zhèn)化。

三是農(nóng)地使用權(quán)信托模式。從2010年以來(lái)，浙江、福建、湖南等地先后出現(xiàn)了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的信托方式，即將農(nóng)地使用權(quán)作為信托標(biāo)的，將土地的收益權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化與憑證化。2011年福建沙縣就成立了沙縣豐原農(nóng)村土地承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)信托公司，2012年湖南益陽(yáng)也成立了相關(guān)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易信托公司，在土地確權(quán)、憑證化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地證券化流轉(zhuǎn)。信托模式的基本做法是，在政府的主導(dǎo)下成立信托機(jī)構(gòu)，農(nóng)戶在自愿前提下，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給信托機(jī)構(gòu)，并簽訂信托合同，信托機(jī)構(gòu)將這些受托的土地租賃給相關(guān)企業(yè)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，這種大規(guī)模集中經(jīng)營(yíng)獲得的收益按照租賃合同返給土地信托機(jī)構(gòu)，土地信托機(jī)構(gòu)再按照與農(nóng)戶簽訂的信托合同分配收益。從當(dāng)前的時(shí)間來(lái)看，我國(guó)這種土地信托機(jī)制尚處在探索階段，主要集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)，但潛在也有一些風(fēng)險(xiǎn)，即信托人（農(nóng)戶）的權(quán)利如何保護(hù)、受托人（土地信托機(jī)構(gòu)）的能力及職責(zé)，還有承包者的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等等尚待探討。

我國(guó)農(nóng)村土地權(quán)益證券化發(fā)展創(chuàng)新模式的思路。上述三種探索模式主要是集中在農(nóng)地使用權(quán)上，包括耕地承包權(quán)和農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)。其實(shí)，農(nóng)地證券化，歸根到底是土地權(quán)益的證券化，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的制度模式，可以對(duì)農(nóng)村耕地、建設(shè)用地及其附屬土地在確權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完全的權(quán)益化，通過(guò)發(fā)起人向SPV出售權(quán)益化的資產(chǎn)，SPV將收購(gòu)的權(quán)益化資產(chǎn)進(jìn)行重組，通過(guò)專業(yè)的證券機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上流通，流通的所獲收益用來(lái)償還投資的本金及利息。具體的運(yùn)作模式如下。

成立農(nóng)村土地合作組織為原始權(quán)益人并確定證券化土地的范圍。農(nóng)村土地合作組織是農(nóng)地證券化制度中的底層體系，是農(nóng)民或集體組織將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地的使用權(quán)及其他附屬土地折價(jià)入股而成立的組織，其對(duì)內(nèi)代表農(nóng)民來(lái)行使土地權(quán)利，對(duì)外則是土地權(quán)益證券化的發(fā)起人，對(duì)土地權(quán)益的預(yù)期收益進(jìn)行估算，以確定證券發(fā)行的數(shù)額。

確定農(nóng)村信用社為SPV。在現(xiàn)行的農(nóng)村金融體制下，農(nóng)村信用社是SPV的最佳選擇，當(dāng)然，在制度實(shí)施的過(guò)程中，需要對(duì)農(nóng)村信用社進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行改革，使農(nóng)村信用社逐步轉(zhuǎn)型為SPV，專門負(fù)責(zé)資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與收購(gòu)，從農(nóng)村土地合作組織處取得支持證券的財(cái)產(chǎn)權(quán)，將這些權(quán)益交給委托人進(jìn)行資產(chǎn)管理，以保障資產(chǎn)權(quán)益及資產(chǎn)本身的安全，提供交易的信用等級(jí)，從而吸引更多的投資者。當(dāng)前在土地資產(chǎn)權(quán)益證券化的前提下，土地資產(chǎn)本身并不轉(zhuǎn)移，原始權(quán)益人仍然有占有、使用及收益的權(quán)利。

SPV進(jìn)行信用評(píng)估與信用增級(jí)。SPV在取得權(quán)益資產(chǎn)后，要對(duì)土地資產(chǎn)權(quán)益做合法性與真實(shí)性的審核，并做出相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，當(dāng)然這只是內(nèi)部評(píng)估，并不需要對(duì)外公布結(jié)果。在信用評(píng)估后，SPV還需要對(duì)土地資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行信用增級(jí)，信用增級(jí)的目的是為了降低證券的發(fā)行成本，可以采用擔(dān)保的方式來(lái)提供額外信用支持，擔(dān)保機(jī)構(gòu)按照各國(guó)的做法，通常是由政府或國(guó)家金融機(jī)構(gòu)來(lái)完成，向投資者承諾SPV能夠按照償還本金及利息，一旦發(fā)生違約情況，則由政府或政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)法律責(zé)任。如此一來(lái)，將土地權(quán)益證券信用等級(jí)上升到國(guó)家等級(jí)，能夠大大吸引投資者的信心。在信用增級(jí)后，SPV需要再一次進(jìn)行信用評(píng)估，這是交易之前的一次重要的信用等級(jí)評(píng)估，應(yīng)該以公告的形式發(fā)布，供投資者在購(gòu)買時(shí)參考。

土地權(quán)益證券的發(fā)行與流通。在完成信用等級(jí)評(píng)估后，SPV就可以發(fā)行證券，委托相應(yīng)的券商來(lái)代售土地權(quán)益證券，其銷售的方式與其他的資本證券是一樣的，在銷售后獲得的收入按照與原始權(quán)益人的約定進(jìn)行支付，這樣，原始權(quán)益人的融資目的就達(dá)到了，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)的流動(dòng)性。

土地權(quán)益證券的清償。土地權(quán)益證券是以債券形式存在的，這就需要清償投資者的本息，由SPV來(lái)行使這個(gè)職能，SPV償還本息之后，如果資產(chǎn)收益還有剩余應(yīng)該返還給原始權(quán)益人。

（作者分別為長(zhǎng)春理工大學(xué)光電信息學(xué)院講師，長(zhǎng)春理工大學(xué)光電信息學(xué)院副教授、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)博士研究生）

【注釋】

①Haftom Tesfay：Rural Land Dispute Settlement Mechanisms in Tigray: the Case of Humera，Addis Ababa University School of Law，2011.

②［日］野口悠紀(jì)雄王：《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，汪斌譯，北京：商務(wù)印書館，1997年，第149頁(yè)。

③張娟：“中國(guó)農(nóng)村土地證券權(quán)益化研究”，西華大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013年。

④王誼：“對(duì)重慶‘地票’交易制度的思考”，《安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)》，2013年第6期。

責(zé)編/許國(guó)榮（實(shí)習(xí)）

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