房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

董運(yùn)成

根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估公司的業(yè)務(wù)流程，利用計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)出一套房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)，從報(bào)單管理、勘察管理、預(yù)評(píng)管理、正評(píng)管理、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)等多個(gè)方面提供房地產(chǎn)評(píng)估公司辦公自動(dòng)化解決方案。已在公司運(yùn)行多年，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、其他估價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，房地產(chǎn)與土地評(píng)估業(yè)務(wù)愈加頻繁，而面對(duì)大量激增的評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估數(shù)據(jù)，以紙質(zhì)或excel表格等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理手段已經(jīng)無(wú)法滿足評(píng)估公司的業(yè)務(wù)管理需求。基于房地產(chǎn)評(píng)估的流程及核心內(nèi)容，并根據(jù)鄭州某房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司） 的實(shí)際需求，我們開發(fā)了基于B /S 模式的房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)，并成功在公司中應(yīng)用實(shí)施。

1 房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)分析

通過(guò)我們與公司業(yè)務(wù)人員的咨詢，結(jié)合房地產(chǎn)與土地評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范，并根據(jù)公司的實(shí)際業(yè)務(wù)需要，得到房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要有以下幾個(gè)過(guò)程，包括報(bào)單管理、現(xiàn)場(chǎng)勘查、預(yù)評(píng)管理（ 簡(jiǎn)稱預(yù)評(píng)） 、正評(píng)管理（簡(jiǎn)稱正評(píng)） 、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)歸檔等幾個(gè)主要關(guān)鍵流程。

報(bào)單管理：公司業(yè)務(wù)經(jīng)理收到委托方（銀行、法院、政府或個(gè)人等）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)請(qǐng)求。公司業(yè)務(wù)經(jīng)理如果受理，則將此業(yè)務(wù)通過(guò)報(bào)單具體分配給公司某個(gè)業(yè)務(wù)員，由他來(lái)具體承辦此單評(píng)估業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場(chǎng)勘查：公司業(yè)務(wù)人員接收到業(yè)務(wù)報(bào)單，由現(xiàn)場(chǎng)勘查人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。現(xiàn)場(chǎng)勘查人員根據(jù)業(yè)務(wù)分派詳細(xì)信息，對(duì)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)勘查與記錄，收集評(píng)估體相關(guān)資料，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄表。

評(píng)估管理：預(yù)評(píng)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄表，確定評(píng)估所用方法，完成房地產(chǎn)評(píng)估初評(píng)報(bào)告。由審核估價(jià)師審核已完成的評(píng)估報(bào)告。審核未通過(guò)的評(píng)估報(bào)告將發(fā)回給報(bào)告撰寫評(píng)估師重新調(diào)整，直至審核通過(guò)。評(píng)估報(bào)告分為預(yù)評(píng)報(bào)告和正評(píng)報(bào)告兩類報(bào)告格式。預(yù)評(píng)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)略，通常是以表格形式展現(xiàn)，涵蓋房地產(chǎn)評(píng)估主要方法及結(jié)果，而正評(píng)報(bào)告內(nèi)容規(guī)范并詳實(shí)記錄評(píng)估方法應(yīng)用過(guò)程。

提交用戶：完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明，完成對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業(yè)務(wù)，通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)可以自動(dòng)地統(tǒng)計(jì)出每個(gè)人不同業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量，方便領(lǐng)導(dǎo)、員工、財(cái)務(wù)及相關(guān)人員進(jìn)行查看、匯總及費(fèi)用統(tǒng)計(jì)。權(quán)限不同，每個(gè)人查看的具體內(nèi)容也不一樣。

2 房地產(chǎn)評(píng)估辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)的角色分配及功能設(shè)計(jì)

系統(tǒng)角色分配。根據(jù)業(yè)務(wù)流程，并考慮到評(píng)估業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)用戶的多樣性，將用戶分為系統(tǒng)管理員、業(yè)務(wù)經(jīng)理、報(bào)單管理員、現(xiàn)場(chǎng)勘查員、預(yù)評(píng)報(bào)告撰寫員、預(yù)評(píng)報(bào)告審核估價(jià)師、正評(píng)報(bào)告撰寫員、正評(píng)報(bào)告審核估價(jià)師、財(cái)務(wù)員等角色。在實(shí)際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權(quán)限使用系統(tǒng)。

系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)?；A(chǔ)模塊主要包括：人員管理，對(duì)公司員工基本信息的維護(hù)，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對(duì)公司部門基本信息的維護(hù)，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據(jù)業(yè)務(wù)的要求，對(duì)不同的角色擁有不同的權(quán)限，如報(bào)單權(quán)限、業(yè)務(wù)經(jīng)理權(quán)限等。

業(yè)務(wù)管理，按照評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)項(xiàng)目狀態(tài)建立評(píng)估業(yè)務(wù)工作流，詳細(xì)記錄工作流中的項(xiàng)目過(guò)程信息。評(píng)估工作流包括報(bào)單管理、現(xiàn)場(chǎng)勘查管理、業(yè)務(wù)分配管理、預(yù)評(píng)管理、預(yù)評(píng)審核、正評(píng)管理、正評(píng)審核、業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)等。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中，根據(jù)錄入的信息，可以方便地導(dǎo)出報(bào)單、預(yù)評(píng)、正評(píng)等各種Word文檔，各種統(tǒng)計(jì)通過(guò)報(bào)表顯示一目了然，業(yè)務(wù)量的統(tǒng)計(jì)也可以通過(guò)Excel表格方便地導(dǎo)出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據(jù)公司的實(shí)際需要，還開發(fā)有公告通知，行業(yè)新聞，我的便簽，法律法規(guī)，技術(shù)交流等模塊[3]。

3 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與功能界面展示

系統(tǒng)開發(fā)基于Java語(yǔ)言，使用Spring MVC框架，服務(wù)器端可以在任何平臺(tái)上運(yùn)行。公司服務(wù)器配置為Windows 2008 advanced Server，Web 服務(wù)器為Apache Tomcat 7.0，數(shù)據(jù)庫(kù)管理軟件為My SQL 5.5，開源軟件的使用極大地節(jié)省了用戶的費(fèi)用。因?yàn)椴捎肂 /S（ 瀏覽器/服務(wù)器） 模式，系統(tǒng)升級(jí)與維護(hù)、數(shù)據(jù)備份與還原都較為便捷，同時(shí)系統(tǒng)界面以網(wǎng)站形式展現(xiàn)在用戶面前，操作培訓(xùn)簡(jiǎn)單，用戶可以隨時(shí)接入計(jì)算機(jī)，使用系統(tǒng)方便[4]。用戶端僅僅要求操作系統(tǒng)中安裝有瀏覽器及辦公軟件Office軟件即可。功能界面舉例如圖1 所示。

圖1 系統(tǒng)主界面

本系統(tǒng)已在鄭州某房地產(chǎn)與土地測(cè)繪評(píng)估有限公司實(shí)施并正常使用，基本滿足該公司日常評(píng)估業(yè)務(wù)辦公需求，很方便地幫助房地產(chǎn)與土地評(píng)估人員快速地完成評(píng)估業(yè)務(wù)，更加方便地進(jìn)行各種統(tǒng)計(jì)，圖形報(bào)表的輸出一目了然。自動(dòng)化地導(dǎo)出報(bào)單、預(yù)評(píng)報(bào)告、正評(píng)報(bào)告，方便地從系統(tǒng)中查詢可比實(shí)例是這一系統(tǒng)的幾大亮點(diǎn)。當(dāng)然，隨著公司業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)系統(tǒng)功能提出了更高的需求，如完善現(xiàn)場(chǎng)勘查階段中的移動(dòng)端應(yīng)用、與財(cái)務(wù)軟件的結(jié)合等。系統(tǒng)進(jìn)一步開發(fā)完善正在進(jìn)行中。

（作者單位：信陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院網(wǎng)絡(luò)中心）