深圳大鵬生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園啟動區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)

毛瓊 王珂

摘要：深圳在積極探索都市農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)的基礎(chǔ)上提出以大鵬為出發(fā)點(diǎn)打造高端生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園。在本地文化結(jié)合農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的前提下率先打造精品啟動示范區(qū)，本文在對啟動區(qū)基地現(xiàn)狀及相關(guān)制約因素的分析基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊周邊的資源、文化，給予其不同的園區(qū)定位以及確定其他相關(guān)的規(guī)劃配套指標(biāo)，從因地制宜及長遠(yuǎn)的規(guī)劃角度來強(qiáng)化園區(qū)規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：生態(tài)創(chuàng)業(yè)農(nóng)業(yè)園；園區(qū)定位；配套指標(biāo)

引言

改革開放30年來，深圳積極探索都市農(nóng)業(yè)資源的綜合開發(fā)與利用和農(nóng)業(yè)用地價值提升的突破口。隨著深圳市新一輪基本農(nóng)田的調(diào)整，大鵬街道的基本農(nóng)田面積大大擴(kuò)張，占深圳市基本農(nóng)田總面積的18.3%。在大鵬半島建設(shè)國際一流水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假勝地的大背景下，大鵬街道以其豐富農(nóng)業(yè)資源，結(jié)合山、、海、古城人文資源打造國際水準(zhǔn)的生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園。

創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園是指借助創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的思維邏輯和發(fā)展理念，以農(nóng)村的生產(chǎn)、生活、生態(tài)資源為依托，通過創(chuàng)意拓展和整合，將科技、文化、社會、人的創(chuàng)造力等各項資源作為一種生產(chǎn)要素，投入到農(nóng)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和銷售產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展的創(chuàng)新模式〔1〕。

在《大鵬生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園概念性規(guī)劃》編制完成的基礎(chǔ)上，2011年8月完成大鵬生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園項目總體規(guī)劃編制和審批工作，2013年4月確定將鵬城社區(qū)、蘿香園片區(qū)和東山寺片區(qū)作為啟動區(qū)先行進(jìn)入修建性詳細(xì)規(guī)劃編制階段。

1、研究范圍

啟動區(qū)地塊位于深圳大鵬灣，距深圳龍崗中心和鹽田中心較近，分別為30公里和50公里，大鵬半島對外交通主要以公路交通為主，啟動區(qū)對外交通主要以鵬飛路為主，啟動區(qū)為分散的兩地塊，之間主要靠現(xiàn)狀道路互通。

啟動區(qū)兩地塊總面積為600559平方米，其中蘿香園地塊為473343平方米，占啟動區(qū)總面積的78.8%，東山寺地塊為127216平方米，占啟動區(qū)總面積的21.2%。

2、現(xiàn)狀概況及制約因素

2.1現(xiàn)狀概況

生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)并不等于開發(fā)區(qū)，其規(guī)劃模式不能依照開發(fā)區(qū)的規(guī)范進(jìn)行，因此，在園區(qū)的規(guī)劃和選項過程中一定要充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。〔2〕

1）現(xiàn)狀資源：啟動區(qū)緊臨排牙生態(tài)旅游區(qū)，蘿香園片區(qū)主要的自然資源為海，片區(qū)內(nèi)以種植蔬菜為主并且存在一些原水產(chǎn)養(yǎng)殖留下的水塘和養(yǎng)殖池；東山寺片區(qū)緊臨東山寺和大鵬所城，區(qū)內(nèi)小部分地塊種植蔬菜，多為林地；

2）現(xiàn)狀交通：蘿香園片區(qū)對外交通主要依靠鵬飛路，片區(qū)內(nèi)無規(guī)劃道路，現(xiàn)狀路網(wǎng)較為完善且能在片區(qū)內(nèi)形成環(huán)路，現(xiàn)狀出入口有四處且出入口相對較小，連接出入口的現(xiàn)狀道路基本都為水泥路；東山寺對外聯(lián)系主要依托城市支路沿伸到鵬飛路，片區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀道路較少，主要分布在地塊南部且多為土路，道路系統(tǒng)不完善。

3）地形地貌：蘿香園片區(qū)地勢整體較為平整，南面靠海，西面為基本農(nóng)田，地形稍有變化；東山寺片區(qū)靠東北面都為山體，坡度較大，園區(qū)西面較為平整。

4）土地權(quán)屬及利用：蘿香園片區(qū)主要以國有已出讓地為主，有少部分的集體用地，現(xiàn)有五家企業(yè)有土地的使用與經(jīng)營權(quán)；區(qū)內(nèi)主要以基本農(nóng)田和農(nóng)業(yè)用地為主；東山寺的土地性質(zhì)主要為國有未出讓和國有已出讓地，區(qū)內(nèi)主要是以農(nóng)業(yè)用地、林地為主，內(nèi)現(xiàn)有一家企業(yè)有土地的使用與經(jīng)營權(quán)。

4）現(xiàn)狀建筑：東山寺區(qū)域內(nèi)無建筑存在，蘿香園片區(qū)內(nèi)建筑以一二層磚房為主，有少數(shù)鐵皮房，主要的作用為倉庫、臨時居住、工具房等，建筑質(zhì)量較關(guān)且外觀較為陳舊。

2.2制約因素

1）核電及高壓線影響：蘿香園地塊大部分地塊被400KV高壓廊道覆蓋，都處于核電應(yīng)急計劃區(qū)內(nèi)；

2）基本農(nóng)田保護(hù)范圍：整個大鵬生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園共有基本農(nóng)田326.45公頃，蘿香園片區(qū)含基本農(nóng)田294.15畝，基本農(nóng)田內(nèi)對附屬配套設(shè)施建設(shè)量的控制較為嚴(yán)格；

3）生態(tài)控制線：啟動區(qū)基本處于生態(tài)控制線范圍，按《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，除重大道路交通設(shè)施、市政公用設(shè)施、旅游設(shè)施和公園等設(shè)施外，其他屬于禁止建設(shè)范圍。

3、園區(qū)定位與相關(guān)的配套指標(biāo)

根據(jù)項目地塊的周邊資源和現(xiàn)狀概況以及打造大鵬生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園先行啟動示范園的要求，示范區(qū)擬打造成以家庭為核心的多元化農(nóng)樂莊園。集濱?？破?、有機(jī)農(nóng)耕和養(yǎng)生文化為核心開展項目設(shè)置。

3.1游客量預(yù)估

依據(jù)大鵬半島2007-2012年游客量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年平均增長率為19%，其中大鵬古城、金沙灣海灘的游客量占大鵬半島總游客量的50%，啟動區(qū)游客量占大鵬古城金沙灣海灘游客的30%。預(yù)側(cè)未來十年啟動區(qū)游客的數(shù)量見表1，從而確定啟動區(qū)的配套指標(biāo)。

3.2啟動區(qū)規(guī)劃定位

當(dāng)前隨著我國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)類型的多樣化和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，單純以土地規(guī)劃或以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為核心的規(guī)劃方法已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展的要求〔3〕，當(dāng)前創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更偏向于將土地規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相融合的規(guī)劃方法，將文化、科技等元素作為十分重要的要素融入園區(qū)規(guī)劃當(dāng)中。

3.2.1蘿香園片區(qū)

運(yùn)用其特色岸線與農(nóng)田景觀相交織的獨(dú)特自然資源打造活力濱海田園，以歐式農(nóng)莊與濱海元素相融合，打造多元的景觀風(fēng)貌。利用現(xiàn)有的農(nóng)田和大面積水塘以有機(jī)農(nóng)耕體驗和濱?？破沼螢楹诵?，設(shè)立農(nóng)業(yè)立方、科普展示坊、海洋故事館、兒童農(nóng)樂園、水產(chǎn)養(yǎng)殖研生中心等特色游項目。

根據(jù)地塊權(quán)屬以及項目設(shè)置將蘿香園分為六個功能區(qū)：入口區(qū)、農(nóng)業(yè)體驗區(qū)、休閑海灘區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、海洋科普區(qū)、濱?；訁^(qū)。

3.2.2東山寺片區(qū)

在生態(tài)與文化的圍合區(qū)，打造有品質(zhì)的農(nóng)作與養(yǎng)生田園。以打造有機(jī)莊園為主導(dǎo)，結(jié)合東山寺設(shè)立食養(yǎng)分禪房、禪意花園、奇遇農(nóng)舍等觀光體驗項目。

根據(jù)地塊權(quán)屬以及項目設(shè)置將蘿香園分為六個功能區(qū)：入口區(qū)、農(nóng)耕文化核心區(qū)、有機(jī)文化展示區(qū)、文化養(yǎng)生區(qū)、采摘觀賞區(qū)、生態(tài)保育區(qū)等。本地塊以林地居多，屬于規(guī)模較小的園區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計的時候注重園區(qū)內(nèi)部的設(shè)計，注重其中的細(xì)部建設(shè)。〔4〕

3.3配套設(shè)施需求分析

參照風(fēng)景名勝區(qū)等相關(guān)規(guī)劃規(guī)范計算，啟動區(qū)的總面積為600559m?，其中餐飲建筑總面積為13811.4m?，總接待量為5423人；住宿建筑總面積為9066m?，總接待量為1248人。兩片區(qū)詳細(xì)的配套設(shè)施面積見表2.

由此確定啟動區(qū)內(nèi)設(shè)施主要分為綜合服務(wù)設(shè)施、旅游住宿設(shè)計、員工附屬設(shè)施、展示設(shè)施，其中蘿香園片區(qū)在利用原有的建筑的基礎(chǔ)上，新增建設(shè)量為2799平方米，其中可利用的建筑面積為14296平方米，拆除量為3877平方米，片區(qū)內(nèi)的建筑可利用量為83.63%；東山寺片區(qū)內(nèi)并無任何建設(shè)，所以不存在拆遷與利用的問題，其總的附屬設(shè)施需求量為2907平方米。

3.3交通需求分析

根據(jù)啟動區(qū)旅游流量的分析，參照《深圳市打造國際水準(zhǔn)公交都市五年實(shí)施方案》對常規(guī)公交占機(jī)動化出行分擔(dān)率的指標(biāo)要求，并充分考慮大鵬旅游集散中心對啟動區(qū)客流采用“P+R”換乘方式的引導(dǎo)及啟動區(qū)自身功能定位情況，分別對蘿香園片區(qū)和東山寺片區(qū)的小汽車、旅游巴士、常規(guī)公交、自行車及其他交通方式出行比例進(jìn)行預(yù)測。詳見表3、表4（結(jié)合《大鵬新區(qū)綜合交通規(guī)劃》、《東部生態(tài)組團(tuán)交通綜合改善規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃取值）

根據(jù)交通方式劃分，蘿香園、東山寺片區(qū)至2017、2022年各旅游交通出行方式高峰日的出行量如下表所示。經(jīng)折算，蘿香園片區(qū)至2017、2022年小汽車高峰日出行量分別為734pcu/d、1458pcu/d詳見表5，東山寺片區(qū)至2017、2022年小汽車出行量分別為207pcu/d、437pcu/d詳見表6。

4、實(shí)施與保障

1）、政府經(jīng)濟(jì)投入分析

啟動區(qū)經(jīng)濟(jì)投入主要為三部分由政府負(fù)責(zé)投資：道路及停車場工程投資、市政工程投資、環(huán)境整治工程投資這三部分基礎(chǔ)設(shè)施投入。

2）、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出分析

啟動區(qū)主要經(jīng)濟(jì)收益分別以下兩部分，主要為企業(yè)收益：

門票 ——為啟動區(qū)游覽門票及部分收費(fèi)項目的收益，門票由各入口統(tǒng)一收取，采用一票制，收益由各企業(yè)收費(fèi)項目占總收費(fèi)項目的百分比來進(jìn)行比例劃分。

游客消費(fèi)收益 —— 游客在園區(qū)內(nèi)吃、住及購買相關(guān)產(chǎn)品的收益；

3）、開發(fā)模式的探討

政府投資基礎(chǔ)設(shè)施配套；政府牽頭，成立股份公司——“主體運(yùn)營商”，吸引社區(qū)、入園企業(yè)及外來資本入股，股份公司由政府控股（如60%股份）；入園企業(yè)專注自身專業(yè)生產(chǎn)，獲取產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益；主體運(yùn)營商組建旅游經(jīng)營團(tuán)隊，運(yùn)作全區(qū)項目；入園企業(yè)生產(chǎn)設(shè)施景觀化，設(shè)施形態(tài)可由“主體運(yùn)營商”及項目設(shè)計單位提出景觀化建議。

現(xiàn)階段啟動區(qū)的運(yùn)營管理建議是以政府搭建平臺，引入運(yùn)營企業(yè)，多方共建的啟動區(qū)開發(fā)模式。

創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)作為一種新興的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活方式，其對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能的拓展和延伸在一定程度上實(shí)現(xiàn)了第一、二、三產(chǎn)業(yè)的融合互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展〔5〕。對不同性質(zhì)和不同類型的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃內(nèi)容上有不同的側(cè)重，要根據(jù)園區(qū)的性質(zhì)、功能定位、發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模等方面的不同提出不同的規(guī)劃要點(diǎn)，以滿足園區(qū)日后的發(fā)展建設(shè)。

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