論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

周克勤

摘要：質(zhì)量是一個企業(yè)發(fā)展的根本要素，“百年大計，質(zhì)量第一”。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段由為重要，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)給以足夠的重視。應(yīng)當(dāng)勾畫好明確的設(shè)計方案和目標(biāo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理者和技術(shù)人員的指導(dǎo)下，建立起有效可行的質(zhì)量管理體系。要不斷明確質(zhì)量管理的目標(biāo)，在其指導(dǎo)目標(biāo)下對房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的全過程在質(zhì)量方面嚴(yán)格控制。在施工過程中對遇到的問題進(jìn)行全面的分析，并且對其及時的采取措施，這樣才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工過程中得到質(zhì)量的保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；質(zhì)量管理

在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的大環(huán)境背景下，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)制度在我國逐步的發(fā)展和完善，我國的國民經(jīng)濟(jì)也得以持續(xù)迅猛的增長。我國的房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟(jì)的核心支柱之一，在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展的同時，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中施工的質(zhì)量問題也受到了越來越多的關(guān)注。其中，項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作是對房地產(chǎn)質(zhì)量控制的一項(xiàng)重要舉措，而且，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的高低，更是決定了今后房地產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展方向。質(zhì)量管理和監(jiān)督工作貫穿于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工作中，只有將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的質(zhì)量管理工作做到位，這個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)才可以取得成功。在現(xiàn)代市場競爭中，擁有一套積極向上的，以人為本的核心價值觀，擁有自己獨(dú)特的、不斷豐富發(fā)展的企業(yè)文化是一個公司能夠迅猛發(fā)展并且長盛不衰的重要原因，而擁有一個完善的項(xiàng)目發(fā)開質(zhì)量管理體系更是企業(yè)不斷發(fā)展的重中之重。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的質(zhì)量管理的意義。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在市場經(jīng)濟(jì)競爭中獲取利益的重要法寶。一方面，從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管理進(jìn)行研究，可以深化企業(yè)管理精神，樹立質(zhì)量第一的企業(yè)信念，將房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量放在首位，營造良好的企業(yè)影響，避免市民對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的不認(rèn)同感，使得項(xiàng)目開發(fā)受到市民的期待。另一方面，從微觀上講，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，進(jìn)行高質(zhì)量的管理工作有助于今后的土地市場中房地產(chǎn)企業(yè)對其參與有效地競爭。利用有限資金盡可能的提高產(chǎn)品質(zhì)量，騰出利潤空間，制定合適的銷售策略，積極的參與市場競爭。在科學(xué)發(fā)展觀的影響下，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，在未來的競爭中，在售價不明確的情況下，只有企業(yè)控制好質(zhì)量問題才有可能在競爭中有相對的優(yōu)勢，而不會被市場所淘汰。在近年來，由于我國在科學(xué)發(fā)展觀下，加強(qiáng)了對金融市場的調(diào)控的管理工作，對資金的管理嚴(yán)格化，這就意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對質(zhì)量的要求也提高了，為了減少施工造價，就要求管理人員加強(qiáng)對質(zhì)量的監(jiān)督工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理體系的重要性。

在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，可以將項(xiàng)目開發(fā)分成六個主要部分：市場調(diào)研、設(shè)計準(zhǔn)備、招標(biāo)、項(xiàng)目施工、竣工交付使用和售后保障。這六部分對于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說非常重要，缺一不可。如果不能恰當(dāng)?shù)奶幚砀鱾€部分的銜接，將會對整個項(xiàng)目的成功造成巨大的影響。因此，要保證項(xiàng)目的平穩(wěn)進(jìn)行，保障項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，必須建立貫穿整個施工的質(zhì)量管理體系，統(tǒng)籌做好各個部分的質(zhì)量監(jiān)督工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系的建立，是項(xiàng)目成功的基本保障。只有擁有一個完善的質(zhì)量管理體系，才可以在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)中起到事半功倍的效果。好的質(zhì)量管理體系的建立，是房地產(chǎn)企業(yè)從青澀走向成熟的標(biāo)志，只有擁有適合自己的，規(guī)范化的質(zhì)量管理體系，才可以在激烈的市場競爭中找到出路。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃圖紙到形成實(shí)體的過程，是整個項(xiàng)目開發(fā)的重中之重，更是決定著最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵。在施工過程中的質(zhì)量管理，尤為重要，這就需要開發(fā)商、監(jiān)理工程師、政府部門等多方面多層次的共同監(jiān)督，力求項(xiàng)目施工百無遺漏。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與其他項(xiàng)目開發(fā)相比，具有建設(shè)地點(diǎn)固定、工人流動性大、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)時間長、所需資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點(diǎn)，在不同的項(xiàng)目中，所制定的質(zhì)量管理方案就不同，所以，在施工過程中的質(zhì)量管理工作必須根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)來制定具體的質(zhì)量管理方案，并且在方案實(shí)施的過程中，根據(jù)施工環(huán)境的變化，不斷的修正質(zhì)量管理方案，以保證項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的完成，保證施工階段的圓滿成功。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量管理尤為重要。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中，存在著許許多多的未知因素，所以在施工階段做好施工準(zhǔn)備工作的質(zhì)量管理非常重要。項(xiàng)目建議書、可行性研究報告等，是整個開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的施工準(zhǔn)備是對項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，之后將咨詢成果提交給委托方，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，從而提高投資效益，提高項(xiàng)目安全。督促總承包單位項(xiàng)目部在專業(yè)評審機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下組織施工圖紙會審及技術(shù)交底，認(rèn)真審核圖紙資料是否存在問題，并進(jìn)一步明確施工中具體的技術(shù)要求以及應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

為了面對各種各樣的突發(fā)情況，項(xiàng)目開發(fā)部門應(yīng)該成立特別行動小組以應(yīng)對各種情況。在施工前準(zhǔn)備好施工用料，并合理存放，因?yàn)榻ㄖ┕すて谳^長，做好惡劣天氣的施工準(zhǔn)備，確保即使在惡劣天氣下施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量仍然是高標(biāo)準(zhǔn)的，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量管理對施工前的準(zhǔn)備階段嚴(yán)格要求。只有準(zhǔn)備的充足，才可以在各種問題下，將項(xiàng)目施工進(jìn)行的非常完美。

在具體的施工過程中現(xiàn)場情況是復(fù)雜多變的，施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的最重要的一環(huán)，這關(guān)系到整個項(xiàng)目的質(zhì)量安全，所以項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作在這個階段是極其重要的。監(jiān)理工程師要時刻關(guān)注、指導(dǎo)項(xiàng)目施工過程中的各個細(xì)節(jié)，將每一個細(xì)節(jié)處理的極其完美，開發(fā)商和施工部門要加強(qiáng)整體的調(diào)控，營造一個好的施工環(huán)境。在施工過程中根據(jù)施工情況進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整和安排，結(jié)合項(xiàng)目工程的具體特征以及現(xiàn)場施工中影響質(zhì)量問題的要素，采取積極有效的措施提高質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，及時地進(jìn)行質(zhì)量控制，合理的解決工程質(zhì)量可能存在的缺陷，減少返工現(xiàn)象，避免資金和建材的浪費(fèi)。在施工過程中要實(shí)行嚴(yán)格的數(shù)理統(tǒng)計方法，堅(jiān)持實(shí)地實(shí)測，面對出現(xiàn)的問題具體分析，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量安全。在施工過程中，開發(fā)商和政府部門要不時抽調(diào)檢查，檢查建筑建設(shè)過程中是否存在偷工減料的現(xiàn)象，責(zé)任到人，對發(fā)生的任何一點(diǎn)小事故采取零容忍態(tài)度，把建筑施工的質(zhì)量安全當(dāng)成頭等大事。特別行動小組要深入探討怎樣確實(shí)有效的管理整個項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理問題，讓質(zhì)量管理深入每一個施工工人的心中。防微杜漸，為項(xiàng)目的完美竣工添磚加瓦。

總結(jié)：可以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個復(fù)雜、技術(shù)含量要求高的工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量管理是工程施工中尤為重要的一項(xiàng)工作。因此，加強(qiáng)對施工質(zhì)量的控制，是提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要工作。做好施工工作的預(yù)防措施工作，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，才能建設(shè)高質(zhì)量的工程，提高房地產(chǎn)投資的效能和價值，為其使用階段的安全高效提供保證。

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