論析房地產(chǎn)工程造價管理問題及控制策略

王艷紅

摘要：文章結(jié)合筆者的工作實踐和總結(jié)，主要針對房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題進行分析，并提出了有效的房地產(chǎn)工程造價控制的策略，旨在不斷有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價控制的目標，以促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；造價管理；問題；控制策略

1 引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和時代的進步，以往的工程造價管理方法已經(jīng)不能應對競爭日益激烈的市場，存在諸多問題，只有做好房地產(chǎn)的工程造價管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場下降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。所以加強房地產(chǎn)工程造價管理措施具有重要的研究意義。下面就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價控制問題及與有效的管理措施進行分析。

2 房地產(chǎn)工程造價管理中存在的問題分析

雖然房地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是在我國真正的發(fā)展也只有十幾年的時間。房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題有以下幾點：（1）前期項目缺乏策劃定位，對于建設(shè)一個什么檔次的項目達到一個什么標準，很多公司都很模糊；（2）造價人員成本控制意識較差。在項目成本控制中，確定項目檔次和成本目標的情況下，要在成本目標達到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平；（3）沒有統(tǒng)一造價管理部門。很多房地產(chǎn)企業(yè)人為的把造價控制分為采購、合約、預結(jié)算等多個部門，卻沒有一個部門總體負責，反而造成造價控制的混亂；（4）房地產(chǎn)工程的設(shè)計缺位，造成投資浪費；（5）招標階段編制標底不合理，招標條件缺乏公平性；（6）施工階段動態(tài)跟蹤控制和結(jié)算的審核力度不夠。

3 房地產(chǎn)工程造價控制的有效策略

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的造價管理貫穿于項目的全過程，即項目決策階段、項目設(shè)計階段、項目工程招標階段、項目實施階段和項目竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開發(fā)項目的造價管理。因此，要解決房地產(chǎn)工程造價管理中存在的問題，應做好房地產(chǎn)開發(fā)各階段的造價控制與管理策略。

3.1 決策階段的工程造價控制

建設(shè)項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證、對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響。建設(shè)項目決策階段工程造價的控制涉及的行業(yè)較多，具體操作時參加的人員應由具備一定的專業(yè)實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員進行，必須保證數(shù)據(jù)的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一項關(guān)系到當?shù)亟?jīng)濟以及人民生活住房問題的關(guān)鍵項目。決策階段的造價管理決定了擬上馬項目的投資消能比，是決定項目可行性的重要依據(jù)。因此，決策階段的工程造價控制與管理是至關(guān)重要的。

3.2 設(shè)計階段的工程造價控制

（1）建立必要的設(shè)計競爭機制

改進和完善現(xiàn)行的設(shè)計方案招標辦法，在方案評選時要求設(shè)計者提供方案設(shè)計概算，明確概算控制經(jīng)濟指標，將技術(shù)指標與經(jīng)濟指標有機地結(jié)合起來，將經(jīng)濟指標的權(quán)重適當提高，改變過去只重技術(shù)指標，忽視經(jīng)濟指標的評標辦法。改革現(xiàn)行的設(shè)計取費標準，按造價計算設(shè)計取費的基數(shù)不超過限額設(shè)計的基數(shù)。在具體實施中可針對不同情況，制定相應的獎罰措施。

（2）加快推廣設(shè)計監(jiān)理制度

主管部門應在搞好政府監(jiān)管的同時，一方面應盡快建立設(shè)計監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強設(shè)計監(jiān)理人才的引進、培訓、考核和注冊工作，制定設(shè)計監(jiān)理工作的職責、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設(shè)計監(jiān)理的推廣力度，為設(shè)計監(jiān)理的社會化、市場化提供有利條件。

（3）優(yōu)化設(shè)計方案

通過優(yōu)化設(shè)計方案來控制投資是一個綜合性問題，進行投資控制并非一味地減少投資，而是要依據(jù)項目的具體情況進行平衡和調(diào)節(jié)，既要鼓勵采用先進工藝和技術(shù)，又要防止投資擴大和超出。最好的方案不一定是造價最低的方案，不能片面強調(diào)節(jié)約投資，好的設(shè)計方案不僅應該技術(shù)先進、功能優(yōu)越，而且其投資要有最優(yōu)的性能價格比。

（4）盡可能減少設(shè)計變更

首先，應嚴禁通過設(shè)計變更擅自擴大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計標準、增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮；其次，認真對待必須發(fā)生的設(shè)計變更，及時核算有關(guān)設(shè)計變更的造價，對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮，進行多方案比較，不能一味求快，而應求精。

3.3 招標階段的工程造價控制

（1）科學合理地編制標底

標底是建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)。單位沒有條件，應請有資格的咨詢單位代編；有條件的單位盡量自行編制。編制標底時要與市場的實際變化相吻合，要實事求是、切合實際，保證標底編制質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。

（2）確定適合的發(fā)包方式

業(yè)主可根據(jù)工程的規(guī)模、性質(zhì)、特點，確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價。當然，不管采用哪種發(fā)包方式都應該進行招標，引進競爭機制，使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤情況下，報出非常優(yōu)惠的價格，杜絕議標或變相議標。實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。

（3）制定嚴密的招標文件，公平競爭，合理招投標

實行公平合理的招投標，可使承擔的工程造價更加合理，并可有效地控制工程造價。所以在招投標過程中，要有明確的透明度，使招投標單位思想明確，對招投標工作放心，真正體現(xiàn)市場經(jīng)濟的公平競爭。

（4）慎重地選擇施工隊伍

必須根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)要求，認真挑選施工單位。

3.4 項目實施階段的工程造價控制

（1）施工中設(shè)計變更的控制

建設(shè)單位、設(shè)計單位和施工單位在開工前認真審核設(shè)計圖紙，嚴格遵守設(shè)計規(guī)范，把可能在施工中出現(xiàn)的問題，在圖紙會審階段進行解決，避免在施工過程中影響工程進度和質(zhì)量，或發(fā)生返工等現(xiàn)象，造成不必要的人力、物力和財力的浪費。

（2）確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生

首先，強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況。

（3）認真對待索賠與反索賠

索賠是指在合同履行過程中對于并非自己的過錯，而應由對方承擔責任的情況造成的實際損失向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟補償?shù)囊?，它是工程施工中發(fā)生的正?，F(xiàn)象。建設(shè)單位反索賠的主要內(nèi)容有：工期延誤、施工缺陷、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當放棄施工等。

（4）工程進度款的支付

工程進度款的支付也是施工階段造價管理的一個重要內(nèi)容，我國現(xiàn)行支付方法常見的有：按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無論實行何種支付方式，結(jié)算的條件都應該是質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全，特別是要實行質(zhì)量一票否決權(quán)制度，不合格的工程決不付款。

3.5 竣工結(jié)算階段的工程造價控制

結(jié)算階段，嚴格把關(guān)，核對合同條款，應審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗收合格，應按合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進行結(jié)算審核。

竣工結(jié)算的工程量應依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結(jié)算綜合單價應按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定 各項取費應按合同約定以及項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目造價的控制是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理，任何環(huán)節(jié)都缺一不可。因此，作為一個項目的造價負責人，一定要全程參與，根據(jù)項目定位的要求做一個較為準確、詳細的估算，堅持限額設(shè)計，在過程中動態(tài)控制，確保項目的定位的檔次，從中提升工程的施工進度，以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資控制的目標。

參考文獻：

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