投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的概述

【文章摘要】

在我國(guó)的會(huì)計(jì)計(jì)量中，歷史成本計(jì)量方法在會(huì)計(jì)實(shí)踐中得以廣泛地應(yīng)用。隨著公允價(jià)值的再次引入，相關(guān)研究紛紛涌現(xiàn)。本文基于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，對(duì)歷史成本計(jì)量方法與公允價(jià)值計(jì)量方法進(jìn)行淺析。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計(jì)量

1 投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)的交易是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，該交易的主要形式是出租土地使用權(quán)或建筑物，或者持有增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。出租行為中的房地產(chǎn)租金是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)所取得的使用費(fèi)收入，租金和增值后的轉(zhuǎn)讓費(fèi)都是企業(yè)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)活動(dòng)而形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)投資性房地產(chǎn)有了新的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。準(zhǔn)則中也對(duì)其提出了可以使用公允價(jià)值計(jì)量模式的規(guī)定，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同。

2 成本計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則實(shí)施之前，一直采用的是成本模式計(jì)量。成本計(jì)量是按照資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或按照購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的現(xiàn)時(shí)計(jì)量；負(fù)債按照其現(xiàn)時(shí)義務(wù)而實(shí)際收到的款項(xiàng)或者資產(chǎn)的金額，或者承擔(dān)現(xiàn)時(shí)義務(wù)的合同金額，或者按照日?；顒?dòng)中的償還負(fù)債與其需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額計(jì)量。作為主流的計(jì)量方法，成本模式在會(huì)計(jì)計(jì)量中廣泛應(yīng)用。

2.1成本模式的優(yōu)點(diǎn)

（1）取得和驗(yàn)證實(shí)際成本相對(duì)較為容易，增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的可靠性。

投資性房地產(chǎn)在使用成本模式時(shí)，以歷史成本計(jì)量資產(chǎn)。“歷史成本會(huì)計(jì)是相對(duì)可靠的，因?yàn)橐豁?xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的成本通常是客觀的，與其他計(jì)量屬性相比，較少估計(jì)和偏見(jiàn)”。歷史成本的取得和驗(yàn)證也都較為容易，在初始確認(rèn)時(shí)都很準(zhǔn)確，目前對(duì)歷史成本的確認(rèn)也比較規(guī)范統(tǒng)一。

（2）成本模式可以防止利潤(rùn)出現(xiàn)較大波動(dòng)，增加了計(jì)量的穩(wěn)定性。

我國(guó)最近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，真實(shí)價(jià)格遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值，采用成本模式除了每期計(jì)提折舊，對(duì)利潤(rùn)不會(huì)產(chǎn)生太大影響，利潤(rùn)可以長(zhǎng)時(shí)間保持較為平穩(wěn)的浮動(dòng)。很多企業(yè)基于穩(wěn)健性的考慮，也會(huì)選擇成本模式。

2.2成本模式的缺點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和真實(shí)價(jià)值相差懸殊，成本模式相關(guān)性不足，可能會(huì)誤導(dǎo)投資者決策。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)節(jié)攀升，成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生了嚴(yán)重的低估，真實(shí)價(jià)值無(wú)法客觀反映，計(jì)量的相關(guān)性有很大程度的缺失。這樣分析產(chǎn)生的財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)投資者會(huì)有所誤導(dǎo)，投資者很難掌握企業(yè)真實(shí)情況，對(duì)投資決策產(chǎn)生不利影響。

計(jì)提折舊中人為因素較多，會(huì)降低計(jì)量的可靠性。使用成本模式計(jì)提折舊或攤銷的資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限、折舊率或攤銷率、凈殘值率等數(shù)值很大程度靠會(huì)計(jì)人員的估計(jì)與判斷，這些都會(huì)對(duì)利潤(rùn)的增減產(chǎn)生影響，可能會(huì)造成人為因素操縱利潤(rùn)的情況，會(huì)降低會(huì)計(jì)計(jì)量的可靠性。

3 公允價(jià)值計(jì)量模式

公允價(jià)值計(jì)量是資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)挠?jì)量方法。

3.1公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)

（1）公允價(jià)值可以更好地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

根據(jù)定義，公允價(jià)值計(jì)量的基礎(chǔ)是公平、自愿、雙方熟悉情況，這都使公允價(jià)值更加貼近于真實(shí)價(jià)值。國(guó)際上計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量大多都用公允價(jià)值模式，這樣財(cái)務(wù)報(bào)表能更好體現(xiàn)出資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和增值情況，對(duì)投資者做出正確決策有所幫助。

（2）公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)相關(guān)性較強(qiáng)。

由于房地產(chǎn)投資具有金額大、周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差、高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，2006年新準(zhǔn)則之前企業(yè)都是將其以固定資產(chǎn)確認(rèn)，但近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值，公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

（3）目前使用公允價(jià)值模式可以增加企業(yè)業(yè)績(jī)，有利于企業(yè)融資。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)居高不下，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的提升很有益處，企業(yè)在資本市場(chǎng)中能有更高的定價(jià)，外界會(huì)普遍看好，有利于企業(yè)融資，從而對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有益。因此，公允價(jià)值計(jì)量可以幫助企業(yè)更好地利用資本市場(chǎng)來(lái)獲得發(fā)展。

3.2公允價(jià)值計(jì)量的缺點(diǎn)

（1）應(yīng)用公允價(jià)值的外部環(huán)境不具備，市場(chǎng)條件還不夠完善。

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，相關(guān)的法規(guī)制度都不健全，市場(chǎng)上很多投資者也還沒(méi)有很好的適應(yīng)；另一方面，很多企業(yè)為了融資需要，利用公允價(jià)值增加利潤(rùn)，操縱交易行為，投資性房地產(chǎn)的價(jià)格和實(shí)際嚴(yán)重不符。市場(chǎng)條件的不完善是我國(guó)目前在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用公允價(jià)值模式的最大制約因素。

（2）使用公允價(jià)值計(jì)量的限制條件嚴(yán)格，新準(zhǔn)則沒(méi)有相關(guān)指引。

2006年新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)可以在滿足下面兩個(gè)條件的情況下使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件在市場(chǎng)上很多時(shí)候很難取得，而企業(yè)選用成本模式計(jì)量則不需要這些條件從而較為方便。

（3）企業(yè)采用公允價(jià)值成本較高。

企業(yè)獲取公允價(jià)值的成本較高，稅收成本也會(huì)增加。根據(jù)準(zhǔn)則的應(yīng)用指南，企業(yè)要找到地理位置、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，其難度可想而知。另外企業(yè)大多從市場(chǎng)中介和交易對(duì)手獲取公允價(jià)值的信息，也要增加獲取成本。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】

劉琳，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生