千島湖度假公寓項(xiàng)目全成本管控探討

摘 要：房地產(chǎn)高利潤(rùn)高收益時(shí)代已過(guò)，因此需加強(qiáng)項(xiàng)目施工全過(guò)程成本控制與管理，企業(yè)才到取得好的經(jīng)濟(jì)效益，并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，也是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的立足之本。

關(guān)鍵詞：全過(guò)程成本管控；目標(biāo)成本設(shè)定及跟蹤；事前控制

1 總結(jié)目標(biāo)成本管理經(jīng)驗(yàn)

（1）目標(biāo)成本設(shè)定細(xì)化準(zhǔn)確；

（2）詳細(xì)分解目標(biāo)全成本并責(zé)任到人，實(shí)現(xiàn)全員全過(guò)程成本管理，并采取具體考核細(xì)則進(jìn)行獎(jiǎng)懲；

（3）必須明確目標(biāo)全成本歸口部門(mén)（成本部），及時(shí)異動(dòng)跟蹤分析反饋，并進(jìn)行預(yù)警和強(qiáng)控。

2 限額設(shè)計(jì)及成本對(duì)標(biāo)管理分析

2.1 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的確定

千島湖度假公寓五期限額設(shè)計(jì)指標(biāo)主要為精裝修和景觀，其中5#樓、6#樓軟裝到位精裝修指標(biāo)3100元/m2（按可售面積），7～11#樓僅硬裝到位精裝修指標(biāo)2050元/m2（按可售面積），五期景觀指標(biāo)按景觀面積單方723元/m2。

2.2 限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行

現(xiàn)5#樓精裝修結(jié)轉(zhuǎn)單方成本3066.55元/m2，6#樓精裝修結(jié)轉(zhuǎn)單方成本2972.13元/m2（按可售面積），7～11#樓2045元/m2（按可售面積），景觀結(jié)轉(zhuǎn)單方成本723元/m2，均在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)之內(nèi)。

限額設(shè)計(jì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估目標(biāo)明確，控制實(shí)施更有方向，更有針對(duì)性，非常有效。

2.3 總結(jié)限額設(shè)計(jì)及成本對(duì)標(biāo)管理

以下主要對(duì)精裝修限額設(shè)計(jì)成本管理心得，即使委托精裝修設(shè)計(jì)已明確提出限額指標(biāo)，但真正把控還是需要項(xiàng)目公司逐項(xiàng)仔細(xì)落實(shí)，主要通過(guò)以下方面著手：

（1）精裝修單方指標(biāo)目標(biāo)設(shè)定，最重要參照對(duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行各個(gè)子項(xiàng)詳細(xì)指標(biāo)分解，并具體體現(xiàn)到各個(gè)合約規(guī)劃上；

（2）與工程部人員簽訂詳細(xì)分解指標(biāo)責(zé)任狀，督促工程部成本管控主動(dòng)性和積極性；

（3）抽取占比最多戶(hù)型精裝修圖紙施工樣板房，同時(shí)編制清單預(yù)算，根據(jù)限額指標(biāo)倒算墻紙、石材、地毯、地板主材控制價(jià)，以便精裝修材料最終敲定；

（4）樣板房期間將各項(xiàng)成本指標(biāo)鎖定，大面招標(biāo)結(jié)果必須在樣板房確定各項(xiàng)指標(biāo)范圍之內(nèi)，否則必須通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化、材料替代或設(shè)施設(shè)備選型調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本可控。

3 設(shè)計(jì)成本優(yōu)化分析

項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)始終貫徹成本管理理念為“我們?cè)跔I(yíng)造項(xiàng)目時(shí)每花一分錢(qián)都應(yīng)該像從自己腰包掏出來(lái)一樣”，正是因這種自上而下的成本管控意識(shí)促使項(xiàng)目事前控制做的非常到位。項(xiàng)目公司專(zhuān)門(mén)開(kāi)展“我為成本獻(xiàn)計(jì)策”活動(dòng)，要求全員各自提出十條切實(shí)可行節(jié)約成本合理化建議并加以評(píng)審執(zhí)行，詳見(jiàn)如下：

（1）原1～4#樓所有消防樓梯均采用花崗巖面層，后考慮客戶(hù)基本上不會(huì)走樓梯，改為環(huán)氧地坪漆綜合單價(jià)由156元/m2調(diào)整為35元/m2，數(shù)量3553m2，成本節(jié)約43萬(wàn)元；

（2）設(shè)備陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)鋁板改為鋁塑板，女兒墻內(nèi)側(cè)原設(shè)計(jì)石材跟到底，后改為掛下400mm，成本節(jié)約15萬(wàn)元；

（3）5#、6#樓外墻石材原設(shè)計(jì)采用以色列貝砂金，經(jīng)與設(shè)計(jì)師溝通，建議改為卡拉麥里金石材，主材單價(jià)600元/m2調(diào)整到322元/m2，數(shù)量11517m2，成本節(jié)約320萬(wàn)元；

（4）7#～11#樓外墻石材厚度原設(shè)計(jì)為30mm，后與設(shè)計(jì)師溝通探討，認(rèn)為調(diào)整為25mm就可以達(dá)到相關(guān)規(guī)范，平板綜合單價(jià)降低50元/m2，數(shù)量32868m2，成本節(jié)約164萬(wàn)元；

（5）7～11#樓針對(duì)部分不影響外立面效果陽(yáng)臺(tái)、采光井、格柵、架空層（除外圍包柱外）石材幕墻改為真石漆，綜合單價(jià)由620元/m2降低到105元/m2，數(shù)量5000m2，成本節(jié)約258萬(wàn)元；

（6）5、6#樓裙房屋頂網(wǎng)球場(chǎng)四周采用全封閉雙面石材干掛圍擋（周長(zhǎng)118m，高度4.6m），現(xiàn)考慮該部位屬非重要外立面，同時(shí)全封閉不通透，經(jīng)項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)單位溝通擬改為網(wǎng)架，該調(diào)整不僅可保證使用功能甚至效果更佳，同時(shí)節(jié)約成本50萬(wàn)元；

（7）7～11#樓冷水設(shè)計(jì)采用不銹鋼管，考慮精裝修限額成本壓力，經(jīng)與設(shè)計(jì)院溝通改為PPR管，成本節(jié)約15萬(wàn)元；

（8）套內(nèi)風(fēng)管、靜壓箱經(jīng)過(guò)多輪組織會(huì)審，通過(guò)合理排布，減少風(fēng)管彎頭，減小靜壓箱尺寸，成本節(jié)約20萬(wàn)元；

（9）五期板式換熱器板片根據(jù)設(shè)計(jì)要求預(yù)留20%余量采用傳特報(bào)價(jià)90萬(wàn)元，項(xiàng)目公司認(rèn)為可取消板片余量，經(jīng)與設(shè)計(jì)院溝通認(rèn)可，最終報(bào)價(jià)75萬(wàn)元，該項(xiàng)調(diào)整成本節(jié)約15萬(wàn)元；

（10）五期室外景觀設(shè)計(jì)圖紙上花缽數(shù)量高達(dá)100多個(gè)，經(jīng)多次評(píng)審減少到35個(gè)，成本節(jié)約50萬(wàn)元；

（11）五期室外泳池邊8棵高度6.5～7m、冠幅6.5m桂花調(diào)整為規(guī)格相近、樹(shù)形較好的香泡，成本節(jié)約32萬(wàn)元，五期大堂門(mén)口樹(shù)池8棵高度4～4.5m、冠幅4.5m桂花調(diào)整規(guī)格相近、形態(tài)較好楊梅，成本節(jié)約7萬(wàn)元，此舉不僅豐富了現(xiàn)場(chǎng)造景還使園區(qū)碩果累累，極大的豐富了景觀園區(qū)效果；

（12）五期地下室風(fēng)管設(shè)計(jì)采用玻璃鋼風(fēng)管，經(jīng)溝通最終改為鍍鋅薄鋼板，此項(xiàng)節(jié)約成本15萬(wàn)元。

通過(guò)以上合理化建議落實(shí)產(chǎn)生1004萬(wàn)元成本節(jié)約不難看出，成本精細(xì)化管理的成效顯著，只要我們始終保持成本敏感性，保持各部門(mén)及時(shí)溝通，在保證品質(zhì)或設(shè)計(jì)效果前提下，集思廣益，用心深入挖掘，確實(shí)還是有很多空間、很多細(xì)節(jié)可以節(jié)約成本，真正做到性?xún)r(jià)比最高才是我們所追求的目標(biāo)。

4 招標(biāo)采購(gòu)的管理控制

（1）所有招標(biāo)需采用清單招標(biāo)，盡可能減少采用費(fèi)率招標(biāo)；

（2）招標(biāo)標(biāo)段劃分以及中標(biāo)單位選擇在綜合考慮施工單位資金能力、公司管控以及以往項(xiàng)目施工項(xiàng)目口碑，同時(shí)重視項(xiàng)目經(jīng)理選擇；

（3）招標(biāo)前合理劃分界面有利于現(xiàn)場(chǎng)把控以及責(zé)任界定；

（4）即使是集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)版本招投標(biāo)及合同文件，同樣需要項(xiàng)目公司深入評(píng)審，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行完善。

5 總結(jié)設(shè)計(jì)變更及簽證的管理

（1）嚴(yán)格把控規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審質(zhì)量，減少施工階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，提高前瞻性；

（2）設(shè)計(jì)變更一定要考慮周全具有可操作性，同時(shí)在條件允許下應(yīng)采取多方案考慮比較，選擇性?xún)r(jià)比較高方案；

（3）設(shè)計(jì)變更、工程簽證一定要及時(shí)，否則影響施工單位積極性甚至影響項(xiàng)目正常推進(jìn)；

（4）責(zé)任單位扣款或交付后維修扣款需及時(shí)發(fā)放給施工單位，避免結(jié)算扣款扯皮。

6 無(wú)效成本管理分析

6.1 無(wú)效成本產(chǎn)生的主要原因

（1）圖紙錯(cuò)誤，不同專(zhuān)業(yè)圖紙不一致，圖紙與實(shí)際不符，施工前未提早發(fā)現(xiàn)；

（2）根據(jù)圖紙施工后發(fā)生設(shè)計(jì)變更；

（3）專(zhuān)業(yè)交叉施工綜合評(píng)審深度不夠；

（4）分管人員考慮欠缺指令錯(cuò)誤；

（5）滿(mǎn)足各項(xiàng)驗(yàn)收條件等因素返工。

6.2 無(wú)效成本對(duì)項(xiàng)目成本的影響

無(wú)效成本越少，反映項(xiàng)目綜合管控水平越好，反之，無(wú)效成本越多，反映項(xiàng)目綜合管控水平越差。針對(duì)五期項(xiàng)目營(yíng)造，由于自上而下貫徹減少無(wú)效成本甚至杜絕無(wú)效成本理念，否則就是分管人員責(zé)任心不夠，因此在無(wú)效成本管控上收效較好。

6.3 總結(jié)無(wú)效成本的管理經(jīng)驗(yàn)

（1）從源頭杜絕無(wú)效成本管理就是保證設(shè)計(jì)圖紙及時(shí)性、準(zhǔn)確性；

（2）目標(biāo)成本分解一定要具體明確各項(xiàng)工程無(wú)效成本具體金額；

（3）對(duì)施工單位合同約定由于自身審圖不嚴(yán)等原因造成返工均由施工單位承擔(dān)，督促施工單位主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題能力；

（4）針對(duì)精裝修項(xiàng)目可實(shí)行樣板層現(xiàn)行方式可最大限度減少無(wú)效成本發(fā)生。

7 動(dòng)態(tài)成本管理分析

成本部每月根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況及時(shí)認(rèn)真編制全成本動(dòng)態(tài)跟蹤表，必要時(shí)進(jìn)行預(yù)警或強(qiáng)控，采取措施以達(dá)到可控。

8 結(jié)束語(yǔ)

針對(duì)項(xiàng)目全成本管控，全員特別是成本部不僅僅關(guān)注工程成本，還要更多產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)費(fèi)、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加等方面管控工作，根據(jù)設(shè)定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)倒排全景計(jì)劃，全員全過(guò)程全方位從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)角度考慮全成本管控，同時(shí)必須明確主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)全成本管控統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，同時(shí)必須采取相應(yīng)考核制度，方能使各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)落地。

作者簡(jiǎn)介：李亞紅（1981-），女，漢族，安徽阜陽(yáng)人，大學(xué)本科，工程師，從事工程預(yù)算工作。