我國(guó)二手房地產(chǎn)交易價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的核算

趙長(zhǎng)明

(陜西警官職業(yè)學(xué)院，西安 710043)

0 引言

事關(guān)民生的二手房地產(chǎn)，由于影響其價(jià)格的因素比較多，比較復(fù)雜，并且還有一些不確定因素，因此對(duì)二手房?jī)r(jià)格的科學(xué)估計(jì)是比較難的，這也是當(dāng)前二手房交易混亂的主要原因之一。合理估計(jì)二手房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，尤其是對(duì)二手房?jī)r(jià)格形成中的不確定性因素進(jìn)行合理地估計(jì)，是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。對(duì)不確定性部分進(jìn)行研究，常用的方法有模糊數(shù)學(xué)法、灰色理論法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法和集對(duì)分析法,可以運(yùn)用這些研究不確定部分的方法來(lái)研究二手房地產(chǎn)價(jià)格的形成。因此,本文利用集對(duì)分析法對(duì)我國(guó)二手房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行估價(jià)核算研究。

1 集對(duì)分析法的模型構(gòu)造

我國(guó)學(xué)者趙克勤[1,2]于1989年首次提出集對(duì)分析這一理論,該理論是將確定性分析與不確定性分析統(tǒng)籌結(jié)合起來(lái),可以用來(lái)描述、處理、分析綜合集成問(wèn)題的一種全新的系統(tǒng)的科學(xué)的評(píng)價(jià)分析方法。而我國(guó)另一學(xué)者白揚(yáng)文[3]在1996年根據(jù)同異反聯(lián)系度的向量表達(dá)形式如：u=(a,b,c)，提出了同異反距離這一概念，用來(lái)比較兩個(gè)同異反聯(lián)系度之間的距離。設(shè)有兩個(gè)同異反聯(lián)系向量：

u1=(a1,b1,c1)u2=(a2,b2,c2)

那么，則用ρ來(lái)表示同異反向量u1與u2之間的距離，簡(jiǎn)稱(chēng)同異反距離：

本文利用這一同異反距離來(lái)估計(jì)二手房地產(chǎn)的交易價(jià)格，其中p0表示待估計(jì)二手房地產(chǎn)的價(jià)格，pk表示近期交易二手房地產(chǎn)的實(shí)例價(jià)格，ρki表示同異反距離且ρki=ρik，計(jì)算公式為：

在（3）式中，當(dāng)i=0時(shí)，同異反距離就變成ρko，其表示實(shí)例交易的二手房地產(chǎn)與待估計(jì)的二手房地產(chǎn)兩者構(gòu)成一個(gè)集對(duì)所形成的同異反距離，ρko用（2）式來(lái)計(jì)算，具體計(jì)算公式如下：

在（4）式中，當(dāng)ρko=1時(shí)，待估計(jì)二手房地產(chǎn)價(jià)格p0就等于各實(shí)例近期交易二手房地產(chǎn)價(jià)格pk的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。

2 二手房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)例集對(duì)分析

二手房地產(chǎn)價(jià)格的確定，其影響因素主要有：最近該區(qū)域成交的新房地產(chǎn)價(jià)格，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價(jià)格，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易情況，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易日期，待估計(jì)二手房地產(chǎn)所處的區(qū)域影響因素，待估計(jì)二手房地產(chǎn)自身的個(gè)體影響因素等等。由于利用集對(duì)分析，需要與待估二手房地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的實(shí)例，所以本文選擇最近在該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)實(shí)例進(jìn)行配對(duì)，在此只選擇三個(gè)實(shí)例（1，2，3），來(lái)作為理論研究。

在影響待估二手房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價(jià)格中一般包含有最近該區(qū)域成交的新房?jī)r(jià)格影響因素，所以對(duì)最近該區(qū)域成交的新房?jī)r(jià)格情況不予分析；還有選擇的三個(gè)實(shí)例，都是該區(qū)域的，也都是正常交易的，并且也都與待估房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)應(yīng)的最近日期，所以也對(duì)該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易情況和該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易日期兩個(gè)因素不予分析；本文只對(duì)該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價(jià)格，待估計(jì)二手房地產(chǎn)所處的區(qū)域影響因素和待估計(jì)二手房地產(chǎn)自身的個(gè)體影響因素這三個(gè)影響因素進(jìn)行分析。

2.1 區(qū)域影響因素集對(duì)分析

區(qū)域影響因素有基礎(chǔ)生活設(shè)施，公共交通便捷度，周?chē)缆讽槙扯?，商業(yè)繁華程度，教育設(shè)施完善度，醫(yī)療設(shè)施完善度和周?chē)h(huán)境質(zhì)量。實(shí)例（1、2、3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)都同處一個(gè)住房交易區(qū)，并且上述區(qū)域影響因素總分合計(jì)為100分。下表1表示實(shí)例1、2、3的區(qū)域因素綜合打分，與待估二手房地產(chǎn)的區(qū)域因素綜合得分比較情況。

表1 區(qū)域影響因素分值

從表1可知，各區(qū)域影響因素的聯(lián)系度計(jì)算如下表2。

表2 待估二手房地產(chǎn)區(qū)域影響因素聯(lián)系度

區(qū)域影響因素聯(lián)系度具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3所示。

表3 待估二手房地產(chǎn)區(qū)域影響因素具體聯(lián)系度表

2.2 個(gè)體影響因素集對(duì)分析

個(gè)體影響因素有樓層，房屋朝向，套型，建筑結(jié)構(gòu)，建筑年代，房屋質(zhì)量，物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。同樣也假設(shè)實(shí)例（1，2，3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)都為100分,根據(jù)各實(shí)例的區(qū)域因素得分狀況,實(shí)例（1，2，3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)的個(gè)體因素比較各得分情況如表4所示:

表4 個(gè)體影響因素分值

通過(guò)各實(shí)例和待估二手房地產(chǎn)的個(gè)體影響因素得分值，計(jì)算個(gè)體影響因素聯(lián)系度，見(jiàn)表5：

表5 待估二手房地產(chǎn)個(gè)體影響因素聯(lián)系度

區(qū)域影響因素聯(lián)系度具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6所示。

表6 待估二手房地產(chǎn)個(gè)體影響因素具體聯(lián)系度表

2.3 各影響因素的綜合聯(lián)系度

前面已經(jīng)分析了區(qū)域影響因素和個(gè)體影響因素的聯(lián)系度，其中交易情況聯(lián)系度和交易日期聯(lián)系度都為1，因?yàn)樗鼈兣c待估二手房地產(chǎn)交易情況和交易日期都相同。現(xiàn)在就各綜合因素的聯(lián)系度分析如表7：

表7 各綜合影響因素的聯(lián)系度

2.4 二手房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)

表8 待估二手房地產(chǎn)與實(shí)例的同異反距離

3 結(jié)論

本文采用集對(duì)分析的方法，把要待估二手房地產(chǎn)與其周?chē)罱灰椎亩址康禺a(chǎn)進(jìn)行配對(duì)綜合比較分析，利用集對(duì)聯(lián)系度計(jì)算同異反距離，最后統(tǒng)計(jì)加權(quán)核算出要估計(jì)的二手房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)與實(shí)例（1,2,3）成交的二手房地產(chǎn)其實(shí)際成交價(jià)格比較情況來(lái)看，待估的二手房地產(chǎn)其估算價(jià)格較符合周?chē)渌址康禺a(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格情況。綜合可知，利用集對(duì)分析法可以對(duì)我國(guó)目前二手房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行較科學(xué)地估計(jì)，有利于規(guī)范我國(guó)二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，可以據(jù)此建立公平、合理、科學(xué)的二手房交易價(jià)格體系，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

[1]楊燕,文福拴,李力,王珂,高超.計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)控制策略的電力系統(tǒng)可用輸電容量決策[J].電力系統(tǒng)自動(dòng)化,2012,(4).

[2]王榮芳.中小企業(yè)間接融資的法律風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2012,(1).

[3]蔣巍.基于政府審計(jì)的地方政府債券風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J].浙江學(xué)刊,2012,(1).

[4]何樹(shù)紅,孫文,徐文濤.關(guān)于國(guó)際原油價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的分析與計(jì)算[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2010,(18).