屋頂綠化在城市發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用

□文/要 鑫

隨著城市化進(jìn)程中諸多問題的出現(xiàn)，建設(shè)用地供需矛盾的日益加劇，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)提出了新的要求，如何開發(fā)建設(shè)既維持生態(tài)環(huán)境，又優(yōu)美宜居的居住環(huán)境，成為考驗(yàn)房地產(chǎn)人智慧的試金石。

為讓土地最大限度發(fā)揮居住功能的同時，又能滿足新建居住區(qū)不低于30%綠化率的要求，屋頂綠化應(yīng)運(yùn)而生。它是一種特殊的綠化形式，以建筑物頂部平臺為依托，進(jìn)行蓄水、覆土并營造園林景觀的一種空間綠化美化形式。

1 屋頂綠化的發(fā)展現(xiàn)狀

早在公元前600年，巴比倫王國就建造了“世界七大奇跡之一”的空中花園，20世紀(jì)60年代開始，發(fā)達(dá)國家把屋頂綠化演變成了潮流，各國紛紛嘗試建造了各類規(guī)模屋頂綠化工程，其中，德國、日本、法國、英國、加拿大等國家取得了突出的成就，俄羅斯、意大利、澳大利亞、瑞士也展示了千姿百態(tài)、風(fēng)格各異、風(fēng)景綺麗的屋頂花園?，F(xiàn)代綠色屋頂是德國人在19世紀(jì)60年代發(fā)明。近幾十年來，全球的建筑師、工程師和城市規(guī)劃者都致力于建造綠色屋頂。

我國的屋頂綠化發(fā)展，起源于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，解決用地緊張、城市熱島效應(yīng)加劇、暴雨帶來的徑流淹泡等諸多環(huán)境問題。事實(shí)證明，屋頂綠化確實(shí)對上述問題起到了一定的輔助作用，對于城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)有著不可小覷的作用。

2 屋頂綠化的作用

1）屋頂綠化對節(jié)約利用土地資源，增加城市景觀的作用。從使用功能上，屋頂綠化是充分利用空間的典范，它并不會占用規(guī)劃土地資源，同時能保護(hù)建筑防水層，延長其使用壽命，增加建筑的景觀效果。

城市現(xiàn)代化帶來的諸多問題之一，就是優(yōu)勢化集中的中心城市房地產(chǎn)業(yè)的激烈競爭，這種競爭推動了屋頂綠化的發(fā)展，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢——高端化、高檔化、高質(zhì)化；而提升單位土地的附加值，是高效利用土地的必要途徑，也是城市發(fā)展的趨勢所在。新加坡目前已經(jīng)有超過大約56hm2的空中花園，而美國也是這方面的佼佼者，見圖1和圖2。

圖1 曼哈頓一角

圖2 紐約屋頂私家花園

2）屋頂綠化對增加綠地覆蓋率的作用。從改變下墊面條件上，建筑面積全部被屋頂綠化覆蓋，使得空間下墊面條件并非徑流系數(shù)高達(dá)0.85～0.95的傳統(tǒng)硬質(zhì)屋面，徑流系數(shù)將大幅折減，減少降雨時屋頂形成的徑流，提高屋頂?shù)谋裥阅?，?jié)約資源，同時為屋頂雨水收集系統(tǒng)建立了良好的綠色通道。

以城市建設(shè)過程中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，由于建設(shè)房屋對城市下墊面的改變，需要進(jìn)行綠地補(bǔ)償，而房地產(chǎn)商為了追求利益最大化，往往采用各種途徑壓縮綠化面積，例如采用綠化植草磚停車位、綠化植草磚人行便道，而隨著規(guī)劃管理的不斷完善，上述綠化已不能計(jì)入綠化面積。而屋頂綠化，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目提升的新亮點(diǎn)，隨著制度的進(jìn)一步完善，納入綠化面積只是時間問題。

近年來，北京的屋頂綠化以不少于10萬m2/a的速度推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京市屋頂綠化面積已經(jīng)達(dá)到150萬m2。在今年北京市出臺的《首都綠化美化花園式單位評選標(biāo)準(zhǔn)》中，也首次將屋頂鋪綠作為倡導(dǎo)的單位庭院綠化新形式提出。屋頂綠化面積可以按照20%的比例折算，計(jì)入單位庭院綠化的綠地率。

3）屋頂綠化對改善氣候微效應(yīng)的作用。從改變氣候微效應(yīng)上，屋頂綠化可以改善局部地區(qū)小氣候環(huán)境，能減少建筑材料屋頂?shù)妮椛錈?，可有效緩解城市熱島效應(yīng)。實(shí)驗(yàn)表明：屋頂綠化能使屋面夏季溫度下降20～40℃，室內(nèi)溫度下降4～6℃，降低城市熱島效應(yīng)，節(jié)省空調(diào)50%的用電。

同時，屋頂綠化是凈化空氣、治理城市霧霾、減少沙塵污染最簡單有效的方法之一，這是有充分科學(xué)依據(jù)的。對2種花園式屋頂綠化和2種簡單式屋頂綠化采用濕式降塵缸法進(jìn)行滯塵效果對比試驗(yàn)，結(jié)果表明：花園式屋頂綠化平均滯塵量達(dá)到12.3g/m2，平均滯塵比率為31.13%；簡單式屋頂綠化平均滯塵量為8.5g/m2，平均滯塵比率為21.53%。這意味著，如果北京實(shí)現(xiàn)100%的屋頂綠化，每年可有效滯塵數(shù)千噸。

4）屋頂綠化對節(jié)能環(huán)保有著不可替代的作用。根據(jù)芝加哥市政府的專項(xiàng)實(shí)驗(yàn)表明，在市政廳屋頂建造的屋頂花園，主要目的在于嘗試降低城市熱島效應(yīng)。實(shí)際效果證明，這座屋頂花園的確在節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保等方面起到多項(xiàng)作用。

（1）儲存雨水。在建筑承重量允許的情況下，通過土壤層、排水層及滴灌水箱儲存更多的雨水，不僅滿足了植物旱季的灌溉需求，同時可以降低雨季對城市下水道排水系統(tǒng)的沖擊，可謂是雨水利用的有效途徑。

（2）節(jié)能減排。綠色屋頂夏天能減少熱量吸收，冬天則能減少建筑大約一半的熱量流失。這樣可以降低室內(nèi)空調(diào)用電25%，節(jié)約電能和暖氣，每年直接減少用電9272kW·h，相應(yīng)減少天然氣供暖30814.96kJ。

（3）減少溫室氣體排放。除減少供冷空調(diào)使用外，屋頂花園的植物可以通過自身光合作用吸收二氧化碳，釋放氧氣。1.5m2草類植物每年光合作用釋放的氧氣足夠滿足普通人一年消耗。

（4）降低噪音。綠色屋頂還能起到吸收噪音、隔音的作用。土壤層易阻擋頻率較低的聲音，植物易阻擋頻率較高的聲音。土壤層厚12cm，綠色屋頂可以降低噪音40dB，土壤層厚20cm，可降低46～50dB。

3 我國制約屋頂綠化發(fā)展的根源及前景展望

1）技術(shù)突破。值得注意的是，并不是所有樓房的屋頂都適合屋頂綠化。一般要求實(shí)施綠化的屋頂高度在18m以下，風(fēng)速、溫度等各方面條件比較適宜植物生長。另外，對屋頂?shù)某兄亍⒎浪?、安全等方面要求也相?dāng)嚴(yán)格。不同于在地面上栽花種草，屋頂綠化絕對是一項(xiàng)技術(shù)活，社會單位最好委托具有綠化資質(zhì)的專業(yè)綠化公司進(jìn)行栽植和后期管護(hù)。

2）成本過高。受土地成本制約，高成本房屋的市場僅僅是針對少數(shù)人群，高投入就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相關(guān)的政策鼓勵和政府補(bǔ)貼，目前很少有開發(fā)商愿意主動對屋頂進(jìn)行綠化，恰恰是政府投入的重點(diǎn)項(xiàng)目，會借此提升品質(zhì)，成為城市亮點(diǎn)。

3）監(jiān)管滯后。中國的屋頂綠化工程，多處于公眾自發(fā)實(shí)踐階段，所以帶來的社會問題也不盡相同。

4）缺乏設(shè)計(jì)依據(jù)和相關(guān)法律、管理體系。制約屋頂綠化發(fā)展的根源還在于機(jī)制問題，機(jī)制決定動力。在不少發(fā)達(dá)國家，屋頂綠化已被納入城市法制化管理體系，做到了新建樓房規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工與屋頂綠化同步進(jìn)行，把屋頂綠化“前置”而不是“后補(bǔ)”。而在補(bǔ)貼方面，德國對轄區(qū)內(nèi)自費(fèi)進(jìn)行屋頂綠化的居民給予50%的補(bǔ)償款以資鼓勵，日本則將屋頂綠化計(jì)入建筑綠化總面積以及貼補(bǔ)體積率，給予贊助金、低利率融資等優(yōu)惠政策。而在中國，相關(guān)的補(bǔ)貼資助并不多，相關(guān)部門應(yīng)該通過一些細(xì)化的政策，調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性。

深圳在這方面做出了積極的表率，早在1999年，深圳市政府就下發(fā)了《深圳市屋頂美化綠化實(shí)施辦法》，這在全國都是首創(chuàng)，同年發(fā)布實(shí)施的《深圳市綠色住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，也成為最早的有據(jù)可查的設(shè)計(jì)資料，而《福田區(qū)屋頂綠化補(bǔ)償暫行辦法》也在2013年出臺。

4 結(jié)語

從制度引導(dǎo)到公眾自發(fā)實(shí)踐，還需要一個不斷提高認(rèn)識的過程。不管現(xiàn)在技術(shù)是否成熟、后期維護(hù)是否困難，都不應(yīng)該成為限制屋頂綠化發(fā)展的因素?，F(xiàn)在消費(fèi)者對于生態(tài)、綠化的需求日益增長，無論是建筑師設(shè)計(jì)建筑、開發(fā)商開發(fā)建筑，還是消費(fèi)者選擇建筑、公眾維護(hù)建筑，四者之間應(yīng)該有一個良性的互動。