房地產管理中多項目開發(fā)模式研究

劉濤LIU Tao

（內蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)房產物業(yè)管理局，烏蘭察布 012000）

（Inner Mongolia Wulanchabu Jining District Real Estate Property Authority，Wulanchabu 012000，China）

0 引言

近年來，隨著社會的發(fā)展和人民社會水平的不斷提高，房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，占國民經濟的比例越來越大。然而，隨著市場競爭的白熱化，政府政策的控制，房地產行業(yè)利潤空間被不斷壓縮，開發(fā)項目成本費用也逐漸增加。為實現健康長遠發(fā)展，房地產企業(yè)就需要在項目開放、管理方面投入更多精力，不斷擴大企業(yè)規(guī)模，追求更大的發(fā)展空間和經濟效益。

1 房地產管理中多項目開發(fā)模式的實施必要性

結合我國國情，目前房地產企業(yè)在管理中采取多項目開發(fā)模式迫在眉睫，具體原因如下：

1.1 有利于企業(yè)的發(fā)展壯大 我國房地產企業(yè)多具有規(guī)模小、資質低、經營水平低等問題和不足，并且整體發(fā)展水平較發(fā)達國家較落后，缺乏優(yōu)質的大型房地產企業(yè)。同時，房地產行業(yè)普遍缺少專業(yè)的優(yōu)秀人才，加上開發(fā)周期過長，涉及面廣泛，不穩(wěn)定因素較多，容易導致企業(yè)陷入經營困境。為積極應對這些問題，房地產企業(yè)應只能不斷擴大經營、發(fā)展規(guī)模，通過開發(fā)多項目，有效提高抗風險水平。

1.2 有利于增強市場競爭力 隨著房地產市場競爭越來越激烈，對房地產企業(yè)進行開發(fā)新的項目提出了更高要求。房地產企業(yè)要繼續(xù)保持其競爭優(yōu)勢，就要加大對人力、物力以及財力的投入力度，但不少企業(yè)缺乏充足的資金。此外，隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，房地產開發(fā)領域涉及的專業(yè)分工現象逐漸突出。但對顧客而言，更加傾向選擇整體產品均好的房地產企業(yè)，但僅有少數房地產企業(yè)才能做到全面鋪開。而選擇采取多項目開放模式，房地產企業(yè)就能夠吸引大批優(yōu)秀人才，通過加強外部合作，聯合多方力量，提高其管理水平和產品質量，從而實現其市場占有率和競爭力的提升[1]。

1.3 有利于提高投資回報率 在新的房地產政策影響下，若房地產企業(yè)仍然沿用過去的單項目開發(fā)方法，容易導致現金大量外流，從而無形中增加相關成本費用和開支。而在回款后大量資金只能存放于銀行，一旦通貨膨脹率較存款利率更高，則會致使存款縮水，從而導致投資的利潤率少于預期值。但房地產企業(yè)開發(fā)多個項目，科學安排現金流出和流入，就能確保資金的合理快速運作，因此房地產企業(yè)在未投入大量資金的情況下就能產生預期的投資利潤率。

2 房地產企業(yè)主要的多項目開發(fā)管理模式

目前在我國，房地產企業(yè)普遍采取矩陣式、職能以及項目管理型三類多項目開發(fā)管理模式，具體情況如下：

2.1 矩陣式管理模式 在矩陣式管理模式中項目部是其主體，房地產企業(yè)的總部對各區(qū)域分部公司進行監(jiān)督和控制，例如設計、銷售等工作由總部的相關部門進一步直接管控，而一般的日常業(yè)務則有各分公司進行管理。項目部由各部門抽調專業(yè)人員組成，成員不僅對其部門經理負有責任，而且對項目經理也負有責任[2]。該管理模式能夠在較短時間內對外部環(huán)境變化快速作出反應，從而能夠有效防止企業(yè)資源被浪費。然而由于在這種模式中相關管理人員需受接受雙重領導，從而容易導致雙方管理意見相左，引發(fā)管理矛盾和沖突。

2.2 職能管理模式 職能管理型是一種由各部門依據項目開發(fā)階段情況干預項目的管理模式。在這種模式中，房地產企業(yè)總部只負責監(jiān)督和管理所屬一級企業(yè)，而項目及其他業(yè)務直接由下面區(qū)域級公司負責管理，具體包含項目拓展、設計、銷售等。此管理模式能夠使分工具有集中、專業(yè)等特點，從而能夠做到最大程度地重復使用內部資源。但值得注意的是，該管理模式對外部環(huán)境的變化具有反應慢等問題，由于需要協調較多部門，容易延緩企業(yè)決策，影響工作效率。

2.3 項目管理模式 在項目管理型模式中項目公司是開發(fā)的主體，下設有工程、設計和銷售等職能崗位，該管理模式對外適應性較強，能夠很快對外部的各種變化及時作出相關反應。在缺點方面，由于房地產企業(yè)總部無法全面有效控制項目的開發(fā)，導致內部資源常出現被閑置的情況。面對不同的管理模式，房地產企業(yè)需結合自身特點、企業(yè)戰(zhàn)略以及管理重點等方面選擇合理的管理模式。對處在一個地區(qū)的企業(yè)而言，可選擇第一種管理模式，在不同區(qū)域的企業(yè)則可考慮選擇后兩種管理模式。

3 房地產企業(yè)多項目開發(fā)管理常見的問題和對策

在多項目開發(fā)管理實際工作中，受多方面因素影響，不少房地產企業(yè)仍然存在諸多問題和漏洞，具體情況如下：

3.1 戰(zhàn)略規(guī)劃不夠清晰 房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略主要有市場、產品等發(fā)展規(guī)劃，一些企業(yè)在開發(fā)多項目過程中，未在初期制定明確的發(fā)展規(guī)劃，因而在后續(xù)發(fā)展中對項目的開發(fā)程序和產品的質量考核等缺乏相應的考核標準，從而使開發(fā)項目具有較大市場風險。對此企業(yè)在開發(fā)項目之初就需制定戰(zhàn)略規(guī)劃，在市場戰(zhàn)略規(guī)劃方面，要明確市場發(fā)展目標。在研制產品的發(fā)展規(guī)劃方面，要細化到產品模式、產品質量、項目規(guī)模等[3]。

3.2 資源配置缺失合理性 企業(yè)要保證健康長遠發(fā)展，就需要合理優(yōu)化、分配及使用各類內外部資源。房地產企業(yè)主要包含土地、人力以及財務等諸多內部資源，同時還具有政府、顧客等良好外部資源。但是不少房地產企業(yè)在進行多項目開發(fā)時，由于未合理優(yōu)化配置好資源，導致資金緊張，專業(yè)人才匱乏等，從而影響企業(yè)的長遠發(fā)展。對此，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，要注重培養(yǎng)科學配置各種資源的能力，通過全盤考慮和精心籌劃，充分發(fā)揮資源的最大價值，從而避免出現資源缺乏或浪費現象。

3.3 規(guī)章制度不完善 在過去開發(fā)單一項目過程中，由于相關管理級別和人員都少，相對簡單的規(guī)章制度也不會對管理水平造成明顯影響。而在多項目開發(fā)的管理模式中，管理級別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業(yè)的各項工作程序、資金使用等都變得復雜[4]。一些房地產企業(yè)未與時俱進，及時建立健全管理制度，容易導致管理混亂，各職能部門間溝通不暢、合作協調性較差，甚至監(jiān)督考核不規(guī)范、不明確，從而影響企業(yè)整體運作效率[5]。為有效解決這一問題，企業(yè)需在進行項目開發(fā)前，全面制定符合企業(yè)實際的科學高效的管理制度，從制度層面確保各項工作的有序開展。

4 結語

在新的行業(yè)競爭形勢下，房地產企業(yè)應積極作為，結合自身發(fā)展需要應用多項目開發(fā)模式，不斷提升企業(yè)管理水平和市場競爭力。文中通過從有利于企業(yè)的發(fā)展壯大、增強市場競爭力以及提高投資回報率等方面闡述了在房地產管理中實施多項目開發(fā)模式的必要性，然后分析了矩陣式、職能和項目管理型管理模式存在的優(yōu)點和不足，最后探討了房地產企業(yè)多項目開發(fā)管理中存在的戰(zhàn)略規(guī)劃不夠清晰，資源配置缺失合理性，規(guī)章制度不完善等問題，并提出相應有效解決對策。

[1]辛書成，劉巖.房地產管理中的多項目開發(fā)模式漫談[J].黑龍江科技信息，2013，11（11）：98.

[2]王德田，劉志杰.多項目分階段開發(fā)決策的動態(tài)規(guī)劃模型研究[J].工程管理學報，2012，4（02）：60-65.

[3]徐峰.地產公司大規(guī)模多項目開發(fā)條件下的產品保障體系[J].中國管理信息化，2011，6（11）：57-60.

[4]高明.房地產開發(fā)企業(yè)多項目管理研究綜述[J].中國房地產，2011，11（22）：55-60.

[5]陳麗霞.房地產管理中的多項目開發(fā)模式分析[J].科學與財富，2012，06（11）：210-211.