城中央，新李滄

李慧

2014年9月5日下午2點(diǎn)，“‘城中央，新李滄青島交通商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)創(chuàng)新峰會”在青島麒麟皇冠大酒店隆重舉行。這次峰會由青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江主持，國內(nèi)一線城市著名研究機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及青島市李滄區(qū)政府、開發(fā)企業(yè)、媒體朋友共話青島城區(qū)交通中心開發(fā)模式創(chuàng)新。

本次論壇暨新聞發(fā)布會由《都市歷程》組委會、青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟、青島市生產(chǎn)力學(xué)會主辦，青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦，青島海創(chuàng)開發(fā)建設(shè)投資有限公司、中海地產(chǎn)青島投資開發(fā)有限公司、海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、青島偉東置業(yè)集團(tuán)、青島山海天文化傳媒有限公司、青島華銀中智廣告營銷策劃有限公司、民盟青島第二綜合總支協(xié)辦。

峰會特別邀請到知名注冊城市規(guī)劃師、教授級高級工程師、上海市政工程設(shè)計研究總院、城市交通與地下空間設(shè)計研究院副總工程師蔡逸峰先生。另外，青島交通商務(wù)區(qū)建設(shè)辦公室代表，針對交通商務(wù)的布局及建設(shè)概況作了主題演講。青島越秀地產(chǎn)針對青島交通商務(wù)區(qū)的城市深耕作了主題演講。德國規(guī)劃機(jī)構(gòu)青島公司，針對火車站區(qū)域的城市配套功能作了主題演講。

在峰會中，上海嘉賓、交通商務(wù)區(qū)辦公室代表、越秀、中海、海爾、偉東等開發(fā)商代表圍繞一城市交通中心區(qū)規(guī)劃的重要意義以及在城市中的重要作用、青島城市交通中心區(qū)功能、配套及商業(yè)布局、青島交通商務(wù)區(qū)域居住區(qū)的規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)、越秀地產(chǎn)深耕青島交通商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略布局四個主題深入探討、各抒己見。

看區(qū)域，看預(yù)期

青島的交通商務(wù)區(qū)實際上已成為青島市政府的一個重點(diǎn)發(fā)展方向，對整個青島的發(fā)展，乃至于環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展都有一定意義。

人們經(jīng)常習(xí)慣用傳統(tǒng)的觀點(diǎn)去看問題，以前青島是一個南北狹長的城市，在歷史上，老青島人往往把滄口看作離市南這個主城區(qū)比較遠(yuǎn)一點(diǎn)。實際上經(jīng)過改革開放這三十幾年來，尤其是近十多年，青島的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用歷史眼光去看，那就是說新李滄已經(jīng)給我們畫了一個非常有前景的藍(lán)圖。在大青島這個版圖上，新李滄它會給我們帶來很多意想不到的發(fā)展前景。

青島向北，城市向北，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。實際上大家想一想，一個城市的發(fā)展，對它影響最大的，應(yīng)當(dāng)是交通。鐵路青島北站落戶新李滄，地鐵3號線按照計劃應(yīng)該是明年底貫通。前段時間有不少媒體曾經(jīng)采訪我，說地鐵你怎么看，地鐵沿線你怎么看，地鐵沿線的房子你怎么看。我說，青島遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了城市地鐵沿線房子的價值，因為你沒有體驗。你到北京看看，到上?？纯矗较愀鄣却蟪鞘腥タ纯?、體驗體驗，地鐵沿線多上10站、8站不是問題。你可以計算你的時間，尤其是對工薪族而言，地鐵給你帶來的便利和價值，可能被青島的市民遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。

買房子要買它的預(yù)期，這是比較聰明的人、善于去觀察它的未來的人，往往先比別人淘到一桶金。所以說新李滄，世園會的成功開園，陸路交通的便利，顯而易見的有很多的利好。所以大青島的發(fā)展半徑，已經(jīng)不能按以前傳統(tǒng)的意義看現(xiàn)在的李滄。它甚至可以影響到煙臺、威海、濰坊地區(qū)等等。一旦地鐵開通，你一定會想那太便利了，太近了。

所以新李滄的未來隨著交通商務(wù)區(qū)的不斷完善，再過上兩年以后，你再看好那兒，對不起，那個價值你買不到了：我們一定要看預(yù)期，青島交通商務(wù)區(qū)的價值一定會被社會充分認(rèn)可，一定會在青島，乃至于更大的區(qū)域產(chǎn)生它的價值和影響。

2014年的1月10日，鐵路青島北站運(yùn)營了，這是一個歷史性的節(jié)點(diǎn)。在4月l號，青島市政府簽訂了一個關(guān)于滄口機(jī)場搬遷的計劃協(xié)議，滄口機(jī)場的搬遷具備了一個清晰的路徑圖和時間表，為交通商務(wù)區(qū)的核心區(qū)的發(fā)展插上了一個騰飛的翅膀，未來的發(fā)展預(yù)期也是非常明確。

在今年的6月份，整個核心區(qū)原來拆遷的7200戶居民進(jìn)入了回遷階段。這些居民回遷之后，騰出來的土地就為我們未來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。同時隨著機(jī)場和老企業(yè)的搬遷，我們未來發(fā)展的土地是20平方公里，在主城區(qū)最大的優(yōu)勢是可開發(fā)的空間資源優(yōu)勢是非常巨大的，這是未來發(fā)展的一個很好的基礎(chǔ)。

還有廣州越秀在今年的1月份開盤預(yù)售，這個也是一個標(biāo)志性的時間。政府的基礎(chǔ)性設(shè)計建設(shè)跟市場的開發(fā)企業(yè)的介入，實現(xiàn)了開花結(jié)果。隨著越秀項目的預(yù)售，隨著安置區(qū)的建設(shè)，我們在安置區(qū)的范圍內(nèi)形成了一個規(guī)模非常完善的居民區(qū)。通過中小學(xué)的建設(shè)，醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、文體中心、商業(yè)同步都在建設(shè)。

還有一個重大事件，就是鐵路北站通車之后，又啟動了環(huán)灣綠道的建設(shè)，沿鐵路線的環(huán)境建設(shè)，所以李滄的環(huán)境問題也開始破題了。以前大家總認(rèn)為李滄的環(huán)境非常差，老工業(yè)區(qū)，老污染?，F(xiàn)在隨著環(huán)灣綠道的建設(shè)，隨著鐵路沿線的環(huán)境整治，青島北站，特別是沿海的鐵路線，是中國唯一一個靠近海邊的鐵路線，坐在火車上就能看見膠州灣，所以整個環(huán)境設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期。

在整個規(guī)劃里面，我們把城市的產(chǎn)業(yè)，把生活、工作、交通多種功能集合在一塊，形成了一個整體的概念，而不是單獨(dú)作為一個功能區(qū)來考慮。

打造交通商務(wù)區(qū)“力作”

越秀地產(chǎn)從2009年開始走出廣州，在2 010年的時候我們正式向廣東省外進(jìn)軍。到現(xiàn)在已經(jīng)4年多，整個越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展到珠三角、長三角、環(huán)渤海和中部地區(qū)，分別在全國12個城市，環(huán)渤海區(qū)域主要是煙臺、沈陽和青島，在長三角主要是杭州、昆山和武漢。西南那邊是?？?，以及香港，主要是12個城市。

在2011年的時候，我們提出要進(jìn)軍環(huán)渤海，重點(diǎn)打造環(huán)渤海。在這個背景下，2012年12月份我們來到了青島，在12月1 8日就注資14億港幣，成立了青島越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司，去年正式動工，今年正式銷售。

在201 1年的時候，青島市人民政府已經(jīng)把李滄區(qū)確定為“一極兩軸三區(qū)四帶”的戰(zhàn)略步驟?；谶@一點(diǎn)，越秀地產(chǎn)來到了交通商務(wù)區(qū)，打造了占地46萬平方米的越秀星匯藍(lán)灣項目。越秀星匯藍(lán)灣應(yīng)該說在交通商務(wù)區(qū)是非常明顯的，一個是高鐵站的板塊，另外一個最特殊的是它還是一個有海景的項目。我想越秀地產(chǎn)進(jìn)入青島之后，我們也會利用31年的經(jīng)驗，秉承我們這種成就美好生活的開發(fā)理念，會把青島星匯藍(lán)灣這個項目打造成交通商務(wù)區(qū)的代表力作之一。endprint

這個項目最大的賣點(diǎn)就是海景。在青島主城區(qū)，能夠看到大海，而且是在每平方米1萬元左右的項目中，應(yīng)該是比較難找的。另外，我們在物業(yè)管理這塊也非常注重，我們的物業(yè)公司在廣州是最大的一個物業(yè)管理公司，在全國也是赫赫有名，應(yīng)該說買了越秀地產(chǎn)的房子沒有后顧之憂，這點(diǎn)也是業(yè)主最看重的一個方面。

在今年7月份和8月份，我們分別推出了星匯藍(lán)灣MOMA公社的一期和二期，在7月份的時候我們把200多套全部賣完了，應(yīng)該是不錯的業(yè)績。8月份我們順勢加推了二期，也是264套，只用一個半小時左右的時間把這200多套房子賣完了。不但是日光盤，我們給它的定義叫做時光盤，我覺得這得益于整個交通商務(wù)區(qū)配套的日趨完善。

未來“生態(tài)城”

面對未來的青島，大家會對之前的城市有一種抱怨，我們城市承載生活質(zhì)量的公共空間到底在哪里？我們當(dāng)時在做鐵路青島北站的時候就希望未來的青島不僅是解決功能上的問題，同時更能解決生活空間的問題，所以在設(shè)計之初，我們看到這邊中間有一綠色的軸線，就是把我們原來的一塊區(qū)域做成一個綠色的公共花園，這是我們的一個設(shè)計理念。同時這邊一直到大海，中間也做了一個公共空間。

就是說在未來整個這個區(qū)域，它是交通核心區(qū)，同時有三條地鐵線，8號線、3號線和1號線，這條地鐵交叉，這個區(qū)域，我個人認(rèn)為是未來青島最具有活力的、最生態(tài)的區(qū)域。未來這個區(qū)域?qū)⑹且I(lǐng)青島整個空間，包括顛覆以前的火車站前廣場，以及相關(guān)的商務(wù)，它將是一個非常重要的核心點(diǎn)。

關(guān)于這個項目，我們的立足點(diǎn)，把它立足成一個生態(tài)交通商務(wù)核心區(qū)。作為萊茵集團(tuán)的宗旨就是希望把它做成一個生態(tài)城，這個生態(tài)城不是我們理解成有花有草就是生態(tài)，而它是一個可持續(xù)的，能夠降低后期的運(yùn)營成本，同時給我們的生活帶來實質(zhì)性空間質(zhì)量的一個綜合體。

我覺得現(xiàn)在鐵路青島北站周邊這一塊區(qū)域絕對屬于一種稀缺資源，而且它又是在城中心，隨著未來的基礎(chǔ)設(shè)施，包括青島的發(fā)展，它在這個區(qū)域的地位應(yīng)該逐漸凸顯。我們的設(shè)計團(tuán)隊很自豪，因為把德國很多建設(shè)經(jīng)驗放到這里頭，同時又踐行了生態(tài)的概念，希望這是作為一個設(shè)計者給青島最好的一個禮物。

沙龍·觀點(diǎn)

城市規(guī)劃在城市的建設(shè)中有多大的作用，如果不規(guī)劃先建設(shè)，它的弊病是什么？

裴春光（青島交通商務(wù)區(qū)辦公室副主任）：有句話叫規(guī)劃是城市發(fā)展的龍頭，你沒有規(guī)劃，那城市的發(fā)展是一種無序的狀態(tài)，必然會導(dǎo)致很多資源產(chǎn)生相互的矛盾，達(dá)不到系統(tǒng)的最優(yōu)化。

中國現(xiàn)在規(guī)劃的地位越來越高了，青島也有良好的城市規(guī)，劃的傳統(tǒng)，所以我們對前期的規(guī)劃非常重視。

剛才我給大家也展示了城市規(guī)劃的完整體系，這是一個多層次、多學(xué)科共同完成的成果。在這個成果指導(dǎo)下，結(jié)合我們現(xiàn)實發(fā)展的情況，我們會不停地修正它，至少我們有一個清晰的目標(biāo)，有一個整體的考慮。有好的規(guī)劃，會減少很多的反復(fù)，避免再折騰，目前青島也在做，城市管理的機(jī)構(gòu)職能也進(jìn)行了調(diào)整，把各部門的經(jīng)營管理權(quán)力集中在一起，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，協(xié)調(diào)管理，這樣城市才能發(fā)展得更好。

青島交通商務(wù)區(qū)現(xiàn)在還需要在哪些方面進(jìn)行提升？

蔡逸峰（上海市政工程設(shè)計研究總院副總工程師）：青島交通商務(wù)區(qū)規(guī)劃的藍(lán)圖做得也是比較宏偉的。結(jié)合虹橋來對照，虹橋做會展，結(jié)合青島，我覺得這塊也要考慮，根據(jù)會展的考慮，要考，蕊有多失的量。我們國內(nèi)的問題是達(dá)不到一種理想的貨運(yùn)狀態(tài)?？瓷先ノ覀冏龅囊彩鞘澜缂壍捏w量，但是水平不是世界級的。所以我們要根據(jù)情況，設(shè)一些停車的點(diǎn)，包括貨物的組織、運(yùn)營組織也要考慮，這些交通放在什么地方，要不要一些樞紐。包括會展也是要一些集散的樞紐，鐵路我覺得也是一樣。

要做到土地也節(jié)約，交通也方便，當(dāng)然對設(shè)計做方案的難度要求是越來越高的。超高層也是一樣。進(jìn)出要考慮到那個體量，人多了一定要有樞紐才能緩解。

在商業(yè)方面應(yīng)該做哪些布局，或者在運(yùn)營上有什么好的建議？

強(qiáng)頌新（卜蜂蓮花超市山東區(qū)總經(jīng)理）：青島商務(wù)區(qū)的功能第一部-分，相當(dāng)于是剛性的，比如說每天南來北往的這些人口，他們要吃，要喝，要生-活。第二個因為我們跟區(qū)域性商圈要有錯位，現(xiàn)在大家知道，李滄是整個青島商業(yè)發(fā)展最迅猛的地方，我們數(shù)了數(shù)，那里的購物中心，3萬平方米以上的購物中心有六七個，從好的方向來看，它必定會吸引更多的消費(fèi)人群來。但從不利的因素看，因為我們的商品非常同質(zhì)化，可能套把我們的顧客拉到傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)里面。怎么樣做成一個錯位的功能，把這些到了李滄，或者李滄現(xiàn)有的顧客，能夠吸引到青島商務(wù)區(qū)來消費(fèi)，第三個功能就是城際的，它是可以拉動城市的一些互相之間的交流。比如我們說的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括硎才說的這些會展。酒店等等功能的，它就是可似跟我們現(xiàn)有的傳統(tǒng)的商圈進(jìn)行一個錯位互補(bǔ)。

其實我們從一個建火車站，到變成建設(shè)一個生態(tài)城市的高度，包括交通、能源、經(jīng)濟(jì)、市民參與，所有的東西，包括商業(yè)，全部包括進(jìn)去了。我想青島交通商務(wù)區(qū)對青島最大的貢獻(xiàn)其實就是提升了整個城市。endprint