我國(guó)保障性住房融資模式創(chuàng)新研究

□文/張桂玲

（鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院 河南·鄭州）

一、引言

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，目前主要有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等構(gòu)成。當(dāng)前商品房房?jī)r(jià)居高不下，保障性住房成為解決中低收入者住房問題、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的主要途徑，但是由于保障性住房的半公共物品性質(zhì)，資金成為其發(fā)展的制約瓶頸。本文從我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀出發(fā)，在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出創(chuàng)新保障性住房融資模式的建議。

二、我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀

目前，我國(guó)保障性住房的資金來源有中央與地方財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、公積金增值收益，如銀行貸款、社?；?、保險(xiǎn)資金等。

1、財(cái)政資金。財(cái)政資金是保障性住房建設(shè)主要資金來源，也是最直接、最重要的來源。財(cái)政資金主要有兩種：一是政府直接無償撥款；二是通過政府投融資平臺(tái)，與金融結(jié)構(gòu)合作籌集資金，或聚集社會(huì)閑散資金，支持保障性住房的建設(shè)。但是面對(duì)資金需求巨大的保障性住房建設(shè)，財(cái)政資金杯水車薪，吸引更多社會(huì)資本投入保障性住房的建設(shè)顯得尤為重要。

2、銀行貸款。銀行貸款是僅次于政府投資的重要融資渠道，由于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)重、公益性較強(qiáng)且還貸期限較長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)銀行貸款一般不愿意也不能滿足其建設(shè)資金需求。

3、住房公積金增值收益。根據(jù)《國(guó)務(wù)院保障性住房管理辦法》，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)。因而，隨著住房公積金制度的普及，住房公積金的部分增值收益也是保障性住房的資金來源。但是，動(dòng)用繳存人的錢去無償做公益性事業(yè)，其合理性備受質(zhì)疑。

4、土地出讓金?！秶?guó)務(wù)院保障性住房管理辦法》土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。因而，地方政府出讓土地的凈收益也是保障性住房的資金來源，但土地出讓金是地方政府的重要資金來源，將其投入到保障性住房中，可能會(huì)受到地方政府的抵制。

三、保障性住房融資國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、美國(guó)保障性住房融資模式。在美國(guó)保障性住房建設(shè)融資方面：一是政府通過為開發(fā)商提供優(yōu)惠貸款、提供擔(dān)保支持等政策，為居民提供間接性的住房補(bǔ)貼；二是通過成立專門的組織，為中低收入家庭等特殊人群的住房抵押貸款提供擔(dān)保，例如其成立的聯(lián)邦住宅管理局、退伍軍人管理局等；三是設(shè)立聯(lián)邦家庭貸款銀行，利用政府信譽(yù)發(fā)行債券進(jìn)行融資，為住房困難家庭提供較低利息的貸款；四是鼓勵(lì)創(chuàng)新市場(chǎng)化融資方式。美國(guó)先后采取了辛迪加和房地產(chǎn)投資信托等新型融資方式，吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)；五是通過“低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免制度”（簡(jiǎn)稱LIHTC），將REITs與廉租房制度結(jié)合促進(jìn)保障性住房建設(shè)。LIHTC規(guī)定，任何公司或者REITs，如果投資于符合廉租房，政府將在10年內(nèi)返還占整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi)，減免額在10年內(nèi)分期返還。LIHTC消除了投資者對(duì)于開發(fā)和投資廉租房利潤(rùn)低的顧慮，大大激發(fā)了REITs投資于廉租房。因而，美國(guó)的保障性住房融資模式是以政府為主導(dǎo)的多元化融資模式，私人及非營(yíng)利組織對(duì)保障性住房建設(shè)的投資比重已將近70%。

2、日本保障性住房融資模式。日本保障性住房的融資模式是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)的融資模式。日本成立了住宅金融公庫(kù)、住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社等組織為保障性住房的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的金融支持。同時(shí)，日本政府也采用補(bǔ)貼的方式，為保障性住房的建設(shè)提供支持：一是財(cái)政直接撥款給低收入家庭幫助其租房、購(gòu)房，并為公營(yíng)住宅撥款以促進(jìn)其發(fā)展；二是向促進(jìn)保障性住房建設(shè)的機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款以支持保障性住房建設(shè)；三是將資金貸給住房金融公庫(kù)，向低收入者提供低息住房貸款。

3、香港公屋房融資模式探索。香港政府通過建立雙軌制的住房供應(yīng)體系成功解決了不同收入階層的住房問題。其中，中低收入者以非常低廉的價(jià)格租住或購(gòu)買政府開發(fā)的公屋。通過公屋政策，香港政府成功解決了占全部人口一半的中低收入人口的住房問題。香港公屋制度在融資方面卓有成效，主要包括以下三個(gè)方面：首先，政府為公屋的建設(shè)免費(fèi)提供土地，為公屋房建設(shè)節(jié)約大量的成本；其次，政府也為公屋住戶提供補(bǔ)貼，對(duì)公屋租戶實(shí)行較低的租金，并提供免息貸款和補(bǔ)助金以幫助符合條件的用戶購(gòu)買公屋；第三，房委會(huì)對(duì)部分公屋附屬商業(yè)設(shè)施整合，設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，2005年在香港證券交易所上市。領(lǐng)匯的上市，第一輪融資就獲得了約25億美元，這也使其更容易獲得銀行貸款，2008年獲得了13家銀行30億港元的銀團(tuán)貸款。領(lǐng)匯的上市，極大地緩解了香港政府由于公屋帶來的財(cái)政壓力。

從以上分析可以看出，國(guó)際上重視住房保障制度中政府和市場(chǎng)的相互作用和相互制衡，以及金融工具創(chuàng)新與運(yùn)用，這對(duì)于我國(guó)政府在保障性住房建設(shè)中轉(zhuǎn)變角色、充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)作用，對(duì)市場(chǎng)資源進(jìn)行合理配置，具有重要的借鑒意義。

四、改進(jìn)保障性住房融資模式的建議

依據(jù)我國(guó)保障性住房的融資現(xiàn)狀，在借鑒保障性住房的融資國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，提出改進(jìn)我國(guó)保障性住房融資模式建議：

1、提高地方政府積極性。目前，保障性住房建設(shè)要堅(jiān)持政府主導(dǎo)的原則，實(shí)行“省級(jí)負(fù)總責(zé)、市縣抓落實(shí)”的總體原則，充分調(diào)動(dòng)地方政府參與的積極性，加大公共財(cái)政的投入，將保障性住房建設(shè)納入地方政府政績(jī)的主要考核指標(biāo)。此外，鼓勵(lì)地方政府設(shè)立“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、專項(xiàng)投資、封閉管理”保障性住房建設(shè)投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌其管轄區(qū)內(nèi)的保障性住房的管理、融資和債務(wù)償還。

2、引導(dǎo)民間資本參與保障性住房建設(shè)。政府在土地、稅收方面應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期、穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，消除民間資本對(duì)保障性住房建設(shè)“利潤(rùn)稀薄、政策不確定性”擔(dān)憂，鼓勵(lì)民間資金參與保障性住房建設(shè)，減輕政府財(cái)政壓力，拓寬保障性住房建設(shè)融資渠道，促進(jìn)保障房建設(shè)。

3、積極引入房地產(chǎn)投資信托基金等新型融資模式。可以參考香港破解公屋資金瓶頸與美國(guó)LIHTC的成功經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立保障性住房投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金具有專家管理、快速積少成多、流動(dòng)性強(qiáng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)以及稅收優(yōu)惠等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)近年來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，為發(fā)行保障性住房投資信托奠定了基礎(chǔ)，相關(guān)政府也支持將房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于保障性住房的建設(shè)過程中，因而可以積極引入保障性住房投資信托基金。

因此，政府要發(fā)揮其主導(dǎo)作用，積極引導(dǎo)社會(huì)資本投入保障性住房的建設(shè)中，創(chuàng)新融資方式，最終建立“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的保障性住房融資體系，為保障性住房的建設(shè)資金瓶頸。

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