不動(dòng)產(chǎn)登記，或?yàn)榉慨a(chǎn)稅“鋪路”

本刊記者 袁立明

近日國土資源部宣布，在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，在2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度。2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時(shí)間節(jié)點(diǎn)的確認(rèn)，受到了各界矚目，大家紛紛揣測這是為房產(chǎn)稅的征收做準(zhǔn)備工作。雖然后來國土資源部出面說明組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，目的并不是開征房產(chǎn)稅。但是無可否認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的確為房產(chǎn)稅的征收，做了良好的鋪墊。

先有登記制度，后有房產(chǎn)稅

去年底在房地產(chǎn)稅立法的討論中，國務(wù)院相關(guān)部門計(jì)劃在2014年底前形成一個(gè)能夠提請全國人大審議的法律草案。房地產(chǎn)稅立法工作由全國人大預(yù)算工作委員會具體牽頭負(fù)責(zé)，目前全國人大和財(cái)政部、國稅總局等國務(wù)院職能部門正在密集調(diào)研，醞釀在年內(nèi)拿出一份初擬的房地產(chǎn)稅立法草案。

相關(guān)人士表示：“房地產(chǎn)稅立法的主要工作由預(yù)算工作委員會法案室承擔(dān)，現(xiàn)階段法案室主要針對立法過程中出現(xiàn)的疑問，以及草案起草的具體需要，去全國各個(gè)地方和相關(guān)部門調(diào)研?！?/p>

長富匯銀總裁張保國認(rèn)為，從地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)來看，此次不動(dòng)產(chǎn)登記雖然主要目的不是為了開征房產(chǎn)稅，但是完全可以通過不動(dòng)產(chǎn)登記來摸清全國住房市場的供需關(guān)系情況，為市場研究以及未來城市發(fā)展等方面提供重要的數(shù)據(jù)支持。

先有登記制度，后有房產(chǎn)稅，如此低調(diào)而有序的推進(jìn)過程，在全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度健全后，也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙，特別是使對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。對于房地產(chǎn)投機(jī)的擠壓、加重持有者在持有過程中經(jīng)濟(jì)成本的增加都有著不可忽視的作用。

可以看到，財(cái)政部稅政司已經(jīng)邀請了翻譯專家翻譯十幾個(gè)國家的房地產(chǎn)稅立法情況，財(cái)政部稅政司應(yīng)該已經(jīng)開始了解國外的做法、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及失敗教訓(xùn)，而這些都是啟動(dòng)階段的基礎(chǔ)性工作。

財(cái)政部財(cái)科所所長賈康曾經(jīng)說過：“房地產(chǎn)稅立法會非常艱難，吵吵幾年也是有可能的。”例如，有人提出來，中國土地不是私人所有，房子只有70年產(chǎn)權(quán)，房價(jià)里面主要是地價(jià)，還要再繳稅不合理。諸如此類的細(xì)節(jié)討論還有很多，什么時(shí)候能夠達(dá)成一致 ，或者什么時(shí)候能夠把問題考慮全面了，都需要花費(fèi)很多的精力?？梢钥闯觯慨a(chǎn)稅立法前路艱巨。且由于在2014年全國人大的年度立法計(jì)劃中并沒有房產(chǎn)稅立法一項(xiàng)，所以2014年審議的可能性還是不大的，雖然國家強(qiáng)調(diào)“加快房地產(chǎn)稅立法”，但即便其進(jìn)入了審議程序，房產(chǎn)稅立法在人大也會有一個(gè)非常漫長的討論過程。

張保國表示，此次不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)很好的開始，對房產(chǎn)稅的開征多少會有些影響。

房產(chǎn)稅，可能成為真正的“狼”

如果了解房地產(chǎn)行業(yè)的人就會知道，建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度與“房產(chǎn)稅”密切相關(guān)。按照一般的進(jìn)程而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記如果順利完成，那么，房產(chǎn)稅的出臺也就不日可期了。

近日關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞再度興起，房產(chǎn)稅開征，最先的目標(biāo)要對準(zhǔn)的將是商業(yè)地產(chǎn)，而非住宅市場。這種分析所持的觀點(diǎn)的立腳點(diǎn)有點(diǎn)另類，但也值得關(guān)注。事實(shí)上，無論是試點(diǎn)還是針對擴(kuò)大試點(diǎn)的討論，房產(chǎn)稅的目的一直都被定格在控制房價(jià)過快上漲上。

以往，不少人都認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開征是針對市場上的住宅投資者。以增加交易的成本使得市場的投資需求得到平抑。這種觀點(diǎn)盡管正面，但卻一直受到不同的質(zhì)疑之聲。其中一點(diǎn)就是現(xiàn)時(shí)試點(diǎn)的兩大城市，房產(chǎn)稅對于房的調(diào)控能力是非常之小。特別是上海，盡管是第一批開征房產(chǎn)稅的城市之一，但在住宅市場銷售浪潮當(dāng)中，它仍然是房價(jià)上漲速度驚人的一線大城市。相比于住宅高額的投資回報(bào)而言，區(qū)域的稅點(diǎn)顯然并不算什么。而更為關(guān)鍵的是，房產(chǎn)稅的征收在持有，而投資者的目標(biāo)卻是轉(zhuǎn)手，征稅的威懾能力變得更小。

如果先擺脫控制房價(jià)這一個(gè)固有底線，房產(chǎn)稅的開征極有可能的原因，就是在土地財(cái)政之外開拓另一個(gè)稅收來源。有更直接的分析，則是在房地產(chǎn)行業(yè)高額稅賦外尋求一個(gè)穩(wěn)定的稅收點(diǎn)。而這種措施的前提就是房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)間后將從高峰滑落。事實(shí)上，在不少看來，現(xiàn)時(shí)住宅市場的巔峰時(shí)期已經(jīng)過去，盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍然會有一時(shí)間的輝煌，但以后可能將是商業(yè)地產(chǎn)以及特色地產(chǎn)的天下。而在住宅市場有可能降溫的情況下，宅地市場將會受到?jīng)_擊，針對商業(yè)進(jìn)行征稅以平衡政府收支就變得重要。

從這個(gè)角度上看，猜測房產(chǎn)稅從商業(yè)地產(chǎn)開刀的觀點(diǎn)就變得有點(diǎn)道理。更為關(guān)鍵的是，近期，既是房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)也是香港首富的李嘉誠在頻頻地拋售國內(nèi)地的高端商用物業(yè)。

這與近期國家部署加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程相聯(lián)系，就形成了支撐上述觀點(diǎn)的另一大理由。事實(shí)上，無論是針對住宅還是針對商業(yè)，都僅僅是一種猜測。關(guān)鍵的是，從近期政府特別是國家級部門的動(dòng)作可以看出，以往一直在喊一直無所動(dòng)作的房產(chǎn)稅，現(xiàn)時(shí)已經(jīng)不僅僅是嚇唬市場的道具，而是成為真正的“狼”。

為征收房產(chǎn)稅創(chuàng)造條件,但不是唯一決定因素

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示：過去，住房信息的基礎(chǔ)非常薄弱，家底大家都不清楚。他認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展來看，政府要制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃或制定保障房的投資建設(shè)計(jì)劃實(shí)際上是缺乏可靠準(zhǔn)確的信息支撐的?！安粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可為決策提供更好的信息基礎(chǔ)。”

“為征收房產(chǎn)稅創(chuàng)造條件,但不是唯一決定因素,對市場影響取決于政府制訂的征收力度。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅向存量征收創(chuàng)造了技術(shù)條件,但并非唯一決定因素。首先，開征房產(chǎn)稅需伴隨稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整；目前房地產(chǎn)總體稅種多稅負(fù)重,除了房產(chǎn)稅,還有契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等,全面征收房產(chǎn)稅應(yīng)以現(xiàn)有稅種減少和合并為對沖,而非增加整體稅負(fù)。

其次，土地財(cái)政約束下,房產(chǎn)稅征收仍將溫和漸進(jìn)起步，房產(chǎn)稅向增量征收還是存量征收,免稅條件及稅率等核心條款的制訂,是判斷房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場影響大小的關(guān)鍵,而這最終主要取決于地方政府的財(cái)稅策略。在目前土地財(cái)政依賴短期難以改變的情況下,我們認(rèn)為房產(chǎn)稅開征大概率仍將以溫和漸進(jìn)的方式起步。

再次，對銷售影響有限,但可能導(dǎo)致觀望周期延長；統(tǒng)一登記制度主要是房地產(chǎn)長期管理制度的一部分,在短期對市場和銷售的影響有限,但此次提出了具體的時(shí)間進(jìn)程,導(dǎo)致普通購房者的觀望周期可能進(jìn)一步延長,在一定程度上降低市場的房價(jià)上漲預(yù)期。

開征房產(chǎn)稅是大勢所趨，但需要解決諸多問題

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，無論從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實(shí)來講，開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決：

首先是征收范圍的問題。在重慶的房產(chǎn)稅方案中，最大的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對新的購房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了負(fù)擔(dān)，會造成明顯的社會不公。

其次是稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅率很低，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義，房價(jià)還會繼續(xù)上漲。如果稅率過高，又會不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，而中國的經(jīng)濟(jì)增長在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

最后房產(chǎn)價(jià)值評估問題。房產(chǎn)價(jià)值具有很強(qiáng)的不確定性，和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關(guān)，如何動(dòng)態(tài)地評估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。如果仔細(xì)評估，面對數(shù)以萬計(jì)的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制將會耗費(fèi)極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?。另外，?dāng)房價(jià)評估不合理時(shí)，還要建立起相應(yīng)的申訴程序。

資料鏈接

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是中外各國政府廣開征的古老的稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。

對房屋征稅，我國自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔”，清末和民國時(shí)期的“房捐”等，都是對房屋征稅。

中華人民共和國成立后，1950年1月政務(wù)院公布的《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年簡化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個(gè)人、外國僑民和房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年10月，國營企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國改革工商稅制時(shí)，確定對企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。

同時(shí)，鑒于中國城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對在中國有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。

在西方國家，房產(chǎn)稅的征收從未遭到普遍的抗稅反應(yīng)，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的稅收收入大部分用作提高地方公共產(chǎn)品的供給水平。在一些國家，地方政府所管轄的學(xué)校、公共圖書館等公共設(shè)施以及警察、消防部門和街區(qū)維護(hù)等方面的開支，都由房產(chǎn)稅收入直接支持。

美國政府公共部門、教育組織等所有或占有的物業(yè)全面性免稅。美國各州對于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予一個(gè)固定金額免稅額。有些州是按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予某一比例免稅額，如麻省給予20%，印地安納州給予4%。這一免稅項(xiàng)目是最大項(xiàng)目。