為何不動(dòng)產(chǎn)也要 “上戶口”？

本刊記者 韓朝

5月5日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)發(fā)布4月份“十大經(jīng)濟(jì)熱詞”，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)間表”受到網(wǎng)友高度關(guān)注，3月份和4月份連續(xù)兩月位居月度熱詞榜首。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度在客觀上有反腐倡廉的作用，這也正是當(dāng)前公眾所最為看重，寄予厚望的一點(diǎn)。在“房叔”、“房姐”、“房爺”、“房帝”層出不窮的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，公眾無(wú)不期待以全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，讓“房叔”、“房姐”們現(xiàn)出原形，接受公眾和國(guó)家有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國(guó)產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的一項(xiàng)重大改革，目的是確認(rèn)并保護(hù)產(chǎn)權(quán)。按照國(guó)土部的安排，2014年建立統(tǒng)一登記基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將沿著循序漸進(jìn)的節(jié)奏向前邁進(jìn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)制度

實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)制度之一，對(duì)建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系、保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率等意義重大。

根據(jù)中央要求精神，我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌，涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記、確認(rèn)、保護(hù)體系。不動(dòng)產(chǎn)登記的本意不在房地產(chǎn)，其主要目的是建立所有種類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明指出，在建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過(guò)程中，注重落實(shí)好幾方面要求：一是注重保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)；二是注重保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全；三是注重提高政府治理效率和水平，更加便民利民；四是更好地滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和財(cái)稅金融改革需要。

國(guó)土資源部地籍管理司登記局有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀這一政策時(shí)指出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提和基礎(chǔ)。建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記較強(qiáng)的公示力和公信力為基礎(chǔ)，有效保護(hù)權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。

對(duì)于目前的房地產(chǎn)登記制度，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任、副教授樓建波在接受媒體采訪時(shí)表示，學(xué)界把我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀概括為“分散登記”或“分別登記”，即不同的不動(dòng)產(chǎn)由不同部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)登記。分散登記模式存在幾個(gè)問(wèn)題：其一，給將要進(jìn)行物權(quán)登記的當(dāng)事人造成很大不便，比如購(gòu)買(mǎi)一套房屋，不僅要到當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)去登記，還要到國(guó)土部門(mén)去登記；其二，畢竟是兩個(gè)甚至多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記，難免會(huì)出現(xiàn)登記不一致，造成麻煩；其三，查詢不方便，不同的不動(dòng)產(chǎn)要到不同的部門(mén)去查詢；其四，增加了成本，不僅增加了當(dāng)事人的成本，同時(shí)也增加了政府的行政成本。上述問(wèn)題或弊端，是我們改革現(xiàn)行的分散登記、建立統(tǒng)一登記制度的原因。

這位負(fù)責(zé)人表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，根據(jù)準(zhǔn)確有效的信息來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易，保障交易安全，為建立健全社會(huì)征信體系創(chuàng)造條件。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將最大限度地整合資源，減少政府行政成本，進(jìn)一步厘清政府與市場(chǎng)關(guān)系，完善政府運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮市場(chǎng)的積極作用。

南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，此舉有利于保障權(quán)利人及市場(chǎng)交易行為的安全，也為國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的制定和執(zhí)行打下了技術(shù)基礎(chǔ)，這是未來(lái)趨勢(shì)，也是國(guó)際慣例。

有利于市場(chǎng)化調(diào)節(jié)樓市，避免“一刀切”

住房信息聯(lián)網(wǎng)一直阻力重重，住建部從2010年開(kāi)始推進(jìn)。但在住建部2012年6月如期完成了40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)之后，聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)圍工作卻在一定程度上陷入停滯狀態(tài)。

住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度其實(shí)已經(jīng)不大，一些地方或部門(mén)不愿意主動(dòng)配合完成聯(lián)網(wǎng)工作，是主要的阻力。事實(shí)上，在聯(lián)網(wǎng)工作擴(kuò)圍之初，住建部部長(zhǎng)姜偉新就曾公開(kāi)表示，擴(kuò)圍系統(tǒng)有相當(dāng)?shù)碾y度。擁有住房私有財(cái)產(chǎn)的業(yè)主，都不希望過(guò)分將這一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行暴露。而地方政府，或出于利益考慮，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)住房信息聯(lián)網(wǎng)的任務(wù)。

房屋是一種比較復(fù)雜的資產(chǎn)，目前從住建部層面，已經(jīng)難以推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，所以必須以一種新的思路來(lái)推進(jìn)這一工作，而新的思路不再局限于單一的房產(chǎn)登記，將土地、房屋、園林等統(tǒng)一納入考慮，并由一個(gè)部門(mén)全盤(pán)指揮，有利于破解各自為政下的無(wú)力推進(jìn)局面。

目前，國(guó)務(wù)院決定，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。

全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及國(guó)土、住建、農(nóng)林、水利等眾多部門(mén)，有的部門(mén)是垂直管理，有的是地方管理，情況非常復(fù)雜，利益博弈劇烈，又事關(guān)千家萬(wàn)戶切身利益，因此推進(jìn)難度非常大。

“在很多地方，包括住房在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)信息，一直都是個(gè)盲區(qū)。而在‘大數(shù)據(jù)’概念通行的背景下，只有建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)，才能打破碎片化，為房產(chǎn)稅精密設(shè)計(jì)、不動(dòng)產(chǎn)交易安全等，提供詳實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。”有分析這樣說(shuō)。

專家分析，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制之所以需要兩三年時(shí)間才能實(shí)施，不外乎三個(gè)原因：一是在技術(shù)層面，相關(guān)部門(mén)目前各是各的登記系統(tǒng)，完成技術(shù)統(tǒng)一需要一個(gè)過(guò)程；二是不動(dòng)產(chǎn)登記目前是相關(guān)部門(mén)各負(fù)責(zé)一塊，打破部門(mén)利益、協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)工作也需要一個(gè)過(guò)程；三是土地、森林等領(lǐng)域的登記目前都有各自法律，需要時(shí)間來(lái)修改相關(guān)法律。

值得關(guān)注的是，不少人認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，公開(kāi)查詢功能應(yīng)向社會(huì)公眾開(kāi)放。對(duì)此，南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)登記既是一次登記，也是一次普查，和人口普查和經(jīng)濟(jì)普查的作用一樣?！彼J(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的最終結(jié)果是高度保密的，不是可以隨便公開(kāi)相關(guān)信息的。

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。據(jù)此，有學(xué)者認(rèn)為，這樣的法律規(guī)定把不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后信息查詢的主體限定為“權(quán)利人和利害關(guān)系人”，即不動(dòng)產(chǎn)所有者、與所有者發(fā)生交易關(guān)系的人等，而不是對(duì)全社會(huì)公開(kāi)。

“如果不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)，很多之前‘隱形’的存量房數(shù)據(jù)就會(huì)顯形，地方政府會(huì)更容易針對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)情況制定差別化的樓市調(diào)控政策，進(jìn)行更加市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)?！睂＜冶硎?，比如通過(guò)住房信息變動(dòng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，出臺(tái)差別化措施進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，避免“一刀切”誤傷自住型購(gòu)房需求。政府還可以根據(jù)房地產(chǎn)的真實(shí)存量數(shù)據(jù)，制定更加符合市場(chǎng)需求的土地出讓計(jì)劃，進(jìn)行保障房建設(shè)的時(shí)候也更加有的放矢。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有了更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在制定進(jìn)入一個(gè)區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃和具體拿地計(jì)劃的時(shí)候，決策會(huì)更加準(zhǔn)確。

不動(dòng)產(chǎn)登記，是土地制度改革的基礎(chǔ)

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是推動(dòng)土地制度改革的基礎(chǔ)，既要有緊迫感，又不能急于求成。不動(dòng)產(chǎn)登記不僅涉及城市房地產(chǎn)，耕地、林地、草原、農(nóng)村承包地等都是不動(dòng)產(chǎn)，涉及城鄉(xiāng)每個(gè)家庭和每一個(gè)公民。山水林田湖等龐大的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富，主要分布在農(nóng)村。改變海與陸、水和土不動(dòng)產(chǎn)分割登記、管理狀況，同樣需要公眾關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作重點(diǎn)難點(diǎn)在農(nóng)村，我國(guó)土地制度改革的突破點(diǎn)在農(nóng)村，必須下更大氣力工作。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智前不久在中國(guó)發(fā)展高層論壇2014年會(huì)上說(shuō)，農(nóng)村建設(shè)用地改革必須守住四大底線，一是不能把土地集體所有的性質(zhì)改變了，二是不能把耕地改少了，三是不能把糧食產(chǎn)量改下去了，四是不能把農(nóng)民利益損害了。他說(shuō)，當(dāng)前工作是要比照國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)狀況，做好農(nóng)村土地的擴(kuò)權(quán)賦能。

黨的十八屆三中全會(huì)提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“健全自然資源資產(chǎn)制度”，都涉及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這一基礎(chǔ)工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，當(dāng)然包括城鄉(xiāng)統(tǒng)一。為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立和實(shí)施，我們將堅(jiān)持城鄉(xiāng)并進(jìn)，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度作用，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)地方的指導(dǎo)監(jiān)督，加快推進(jìn)工作銜接及各級(jí)職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)建設(shè)，在加快推進(jìn)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》制定同時(shí)，提出相關(guān)法律“立、改、廢”建議。盡快制定不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一簿冊(cè)和權(quán)利證書(shū)。研究制定不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案。

2014年的主要工作之一，就包括啟動(dòng)并加快推進(jìn)包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革和宅基地管理制度改革提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)。同時(shí)做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記發(fā)證與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的銜接。

光大證券分析師徐高則坦言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)間不動(dòng)產(chǎn)要素的流轉(zhuǎn)。同時(shí)他也認(rèn)為，將為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)提供基礎(chǔ)信息。

“盡管對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的認(rèn)識(shí)并不一定清晰，在公眾眼里，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記無(wú)疑具有多重效果，會(huì)給社會(huì)帶來(lái)顯著變化。也許公眾這種熱切的心態(tài)、呼聲應(yīng)該是真正值得重視與深思的?！庇性u(píng)論這樣說(shuō)。