試析物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理

馬曉燕

摘要:我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。在市場競爭十分激烈的環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理嚴重滯后。本文首先闡述了物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理特點，并分析了財務(wù)管理存在的問題，有針對性地提出對策和建議，以加強財務(wù)管理，提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理財務(wù)管理對策

我國物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng)歷了長時間的發(fā)展，但仍處于初級階段，工作中仍存在著很多缺陷，特別是財務(wù)管理方面有較大的改進空間。隨著人們對生活質(zhì)量要求的提高，對物業(yè)管理工作提出了更嚴格、更細致的要求。所以加強物業(yè)管理行業(yè)的管理，不僅關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系著人民生活質(zhì)量的提高和社會的和諧穩(wěn)定。

一、物業(yè)管理中財務(wù)管理的特點

(一)財務(wù)管理滲透到物業(yè)管理的方方面面

物業(yè)管理服務(wù)與個體服務(wù)和社會公共服務(wù)不同，物業(yè)管理服務(wù)具有個體服務(wù)和社會公共服務(wù)的全部特征。物管企業(yè)從事任何一項生產(chǎn)經(jīng)營活動，都需要一定的資金運轉(zhuǎn)作為保障，這是每項經(jīng)濟活動順利進行的基礎(chǔ)和基礎(chǔ)。物管企業(yè)支付工作人員薪資、提供服務(wù)，到物料消耗、環(huán)境維護、清潔保潔、設(shè)備維修，等一系列支出都與資金支付有關(guān)，即每項經(jīng)濟活動的運行都需要資金支持，如果沒有資金，任何活動都沒有辦法進行。因此每項業(yè)務(wù)都對企業(yè)的經(jīng)濟效益有直接或間接地影響，這就要求物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作要滲透到企業(yè)內(nèi)部的各個部門，必須合理的分配資金、運用資金，使各環(huán)節(jié)資金比例協(xié)調(diào)，才能使物業(yè)管理工作穩(wěn)定開展，不斷提高市場占有率。

(二)物業(yè)管理中的財務(wù)管理具有綜合性

隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，市場競爭的日益加劇，物業(yè)管理工作也步上了一個新臺階。物業(yè)管理工作與其他行業(yè)的管理工作不一樣，它有著自己獨特的模式，提供的是多層次、多方位、不間斷、全方位的服務(wù)性產(chǎn)品。所以物業(yè)管理工作不僅具有管理密集的特點，也具有勞動密集的特點。隨著物業(yè)管理工作社會化程度的不斷提高，財務(wù)管理工作正在逐步參與經(jīng)營管理決策、加強預(yù)算控制、實行財務(wù)動態(tài)分析等?，F(xiàn)在財務(wù)管理工作也應(yīng)用了多媒體技術(shù)，使財務(wù)管理工作成為物業(yè)管理的關(guān)鍵部分。

(三)物業(yè)管理中財務(wù)管理其他方面的特點

物業(yè)管理中的財務(wù)管理還具有其他三種特點：一是資金運轉(zhuǎn)過程中的監(jiān)督十分全面。各項收費的監(jiān)督不僅來自物業(yè)業(yè)主，也來自政府相關(guān)部門甚至物業(yè)管理部門本身。二是財務(wù)信息使用者主要是物業(yè)管理部門和物業(yè)業(yè)主。物業(yè)管理部門提供的財務(wù)信息，必須滿足物業(yè)業(yè)主的需求，尤其是管理費用這一方面。三是物業(yè)管理部門的經(jīng)營活動不涉及生產(chǎn)和銷售。物業(yè)管理部門主要為一些簡單的管理服務(wù)，資金運作過程相對簡單，所以物業(yè)管理的核算對象也比較簡單。

二、物業(yè)管理中財務(wù)管理存在的問題

(一)財務(wù)管理手段比較落后

現(xiàn)階段很多物業(yè)公司的會計核算制度還停留在傳統(tǒng)的手工做賬階段，對會計數(shù)據(jù)進行收集、分析并且處理，主要是依靠人工的手段進行作業(yè)。傳統(tǒng)的手工做賬方法不僅非常的浪費時間，而且還對數(shù)據(jù)的準確性造成了很大的影響。物業(yè)公司主要把時間都浪費在做賬上面，對財務(wù)狀況進行分析和總結(jié)的時間非常少。

(二)資金管理存在問題

因為物業(yè)管理資金的數(shù)量和來源渠道十分有限，導(dǎo)致了籌資能力差、資金不足等問題。物業(yè)管理資金來源主要包括：經(jīng)營性收入、日常管理服務(wù)費、物業(yè)維修資金等。其他的渠道還包括銀行借款，但是由于物業(yè)管理部門被銀行認可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，資本實力弱、注冊資本少等原因，信用保證不足，所以取得銀行貸款成為不可能實現(xiàn)的事情。

(三)管理能力有待提高

物業(yè)管理基本上都是遵循誰開發(fā)、誰管理的原則。近年來，物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)上升趨勢。為了進一步提高在同行業(yè)中的競爭力，一些物業(yè)管理部門開始向智能化、規(guī)?；?、專業(yè)化、市場化發(fā)展。但是受到一些客觀因素的影響，如小區(qū)配套設(shè)施老化、部分業(yè)主素質(zhì)低等，一些小的物業(yè)管理部門市場定位不夠科學(xué)，而且管理理念也十分落后。因為對財務(wù)管理工作不夠重視，信息、財、物、人等資源沒能進行優(yōu)化配置，再加上經(jīng)營戰(zhàn)略不夠長遠，存在嚴重浪費，導(dǎo)致經(jīng)濟效益很低。所以物業(yè)管理部門經(jīng)營者應(yīng)該樹立先進的理財觀念，比如：成本核算觀和現(xiàn)代理財觀。

(四)財務(wù)控制需要加強

就我國大部分物業(yè)公司的內(nèi)部財務(wù)控制來說，其財務(wù)管理辦法還不甚完整，沒有可以借鑒的依據(jù)。并且我國大多數(shù)物業(yè)管理部門的核算較為簡單，內(nèi)部的財務(wù)制度沒有得到相應(yīng)規(guī)范，這些問題對于物業(yè)公司來說都相當不合理。大多數(shù)物業(yè)管理公司需要對相應(yīng)賬目進行設(shè)立，但是會計基礎(chǔ)方面的管理還相對薄弱，依法對賬目進行建立的制度還不夠到位，沒有按照相應(yīng)的明細賬目對會計科目進行設(shè)置。這樣做不僅不能及時對管理費使用進行掌握，也不能及時的對會計信息進行合理反映。以上種種缺陷都對物業(yè)管理公司的財務(wù)管理造成了影響，使效果沒有達到理想的水平，因此應(yīng)該針對體系中存在的問題，對財務(wù)控制進行強化。

三、加強物業(yè)管理中財務(wù)管理的對策和建議

(一)保證財務(wù)管理在物業(yè)管理的核心地位

在物業(yè)管理行業(yè)的財務(wù)管理過程中，財務(wù)監(jiān)督的權(quán)威是不容忽視的。管理人員要充分認識財務(wù)管理工作的重要性，嚴格按照財務(wù)預(yù)算來安排工作，改變傳統(tǒng)財務(wù)管理被動的模式，積極參加制定財務(wù)目標，觀察管理工作的完成情況，制定系統(tǒng)的考核標準，以保證財務(wù)管理在物業(yè)管理工作中的核心地位。進行財務(wù)管理工作，還要全面評價和審核預(yù)算目標，能否科學(xué)制定預(yù)算目標，關(guān)系到物業(yè)管理部門的經(jīng)濟效益。

(二)強化財務(wù)成本觀念

物業(yè)管理工作很大程度上算是一個服務(wù)性行業(yè)，財務(wù)管理工作最主要的一方面就是成本管理。物業(yè)管理部門中最主要的支出包括管理費用和人工成本，因此應(yīng)該提高全體職工的成本控制觀念。物業(yè)管理部門一方面應(yīng)對人力資源進行分配和整合，減少不必要的員工，開發(fā)員工潛力，降低人力資源成本。另一方面應(yīng)該確定科學(xué)的成本目標和財務(wù)管理模式，使所有部門和單位都能重視和節(jié)約成本，提高全體員工的成本意識。與此同時，也應(yīng)該對員工的服務(wù)水平和職業(yè)道德進行培訓(xùn)和教育，建立一個懂技術(shù)、會管理、愛崗敬業(yè)的高素質(zhì)人才隊伍，用以提高物業(yè)管理工作的效率和質(zhì)量。

(三)加強財務(wù)人員管理

進行財務(wù)管理工作，一定要設(shè)立專業(yè)的財務(wù)管理部門，專門對財務(wù)人員進行管理。統(tǒng)一管理和委派財務(wù)人員，可以有效避免出現(xiàn)一些混亂局面，可以使財務(wù)人員責(zé)任心有所加強，也可以杜絕腐敗現(xiàn)象。實現(xiàn)財務(wù)管理科學(xué)化的前提就是擁有較高素質(zhì)的專業(yè)財務(wù)人員隊伍，想要使物業(yè)財務(wù)管理工作的需求得到滿足，除了具備基礎(chǔ)的核算能力，還應(yīng)具備相應(yīng)的創(chuàng)新、預(yù)測、溝通、開拓、協(xié)調(diào)以及決策能力。物業(yè)管理部門必須加強財務(wù)人員的培訓(xùn)力度以及后續(xù)教育，加強財務(wù)管理人員的基本能力，以使財務(wù)人員的素質(zhì)能夠全面提高。

(四)加強物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督工作

我國物業(yè)管理工作正在快速發(fā)展，而物業(yè)管理部門也突破瓶頸，朝著大規(guī)模經(jīng)營方向前進。所以一定要加強物業(yè)管理部門的財務(wù)監(jiān)督工作，完善財務(wù)機構(gòu)，不斷對資金的來源進行探索和創(chuàng)新，升級和改進物業(yè)增值服務(wù)，建立和健全物業(yè)管理部門的財務(wù)管理機制。

(五)加強財務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作

想要使財務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作得到加強，必須要注意兩方面的工作：一是對財務(wù)監(jiān)督體系進行建立和完善，只有在整個過程中，對財務(wù)管理進行規(guī)范，才能使財務(wù)監(jiān)督機制更加的完善，使財務(wù)管理的水平以及效果增強。尤其是在對會計憑證進行審核時，應(yīng)該對會計信息的準確性以及完整性進行確保。二是對物業(yè)管理公司的財務(wù)清查、會計核算、成本核算以及財務(wù)管理進行建立和健全。只有這樣才能讓物業(yè)管理公司對財務(wù)進行管理時，做到有制度可以依據(jù)，因此必須加強財務(wù)管理過程中的基礎(chǔ)性工作。

四、結(jié)束語

物業(yè)管理工作與人們的生活有著千絲萬縷的聯(lián)系，要做好物業(yè)管理工作，一定要針對其特點和現(xiàn)狀，制定出切實可行、全面、完整的財務(wù)管理制度。發(fā)展新形勢告訴我們，財務(wù)管理工作已經(jīng)是物業(yè)管理部門不可缺少的一部分，只有不斷對財務(wù)管理工作進行探索，找到更科學(xué)、直觀的管理模式，提高財務(wù)管理工作的水平，才能使物業(yè)管理工作向科學(xué)化、規(guī)范化方向發(fā)展。只有落實好財務(wù)管理工作，形成一個適合物業(yè)管理工作的模式，才能使物業(yè)管理健康、有序地發(fā)展。

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