對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的理性思考

李媛

摘要:房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與其他產(chǎn)業(yè)之間有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)的價(jià)格受多種因素的影響，處在不斷波動(dòng)的狀態(tài)。價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是不利的。本文將針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格展開(kāi)理性的思考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)理性思考價(jià)格

中國(guó)正在開(kāi)展城市建設(shè)，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位也有所提高，已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。但是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)顯然還不夠成熟，近幾年出現(xiàn)了局部地區(qū)價(jià)格不斷上漲的現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了十分不利的影響。

一、房地產(chǎn)的相關(guān)概念

對(duì)于房地產(chǎn)的理解我們可以廣義及狹義兩個(gè)反面入手。廣義概念：主要是指土地以及土地以上的一些建筑物、設(shè)施，或者是一些資源；狹義的概念：主要是指土地以上的建筑物以及由其衍生的各項(xiàng)所有權(quán)。房地產(chǎn)是我們商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，兩者之間相輔相成。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與含義

房地產(chǎn)的價(jià)格是人們?cè)讷@取他人房地產(chǎn)的時(shí)候所付出的貨物、貨幣等形式的代價(jià)或者是一些無(wú)形的資產(chǎn)。房地產(chǎn)有兩種主要的價(jià)格形式：地產(chǎn)價(jià)格以及房產(chǎn)價(jià)格。按照交易權(quán)我們可以將地產(chǎn)價(jià)格劃分為：出租土地使用權(quán)、征購(gòu)?fù)恋亍⒌盅和恋厥褂脵?quán)以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)格等；按照出讓方式可以將其分為：招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格以及拍賣價(jià)格；按照出讓權(quán)限我們又可以將其分為：土地租賃以及土地批租等價(jià)格。按照銷售對(duì)象我們可以將房地產(chǎn)價(jià)格劃分為：外銷房品以及內(nèi)銷房品等價(jià)格；按照用途我們可以將其分為：商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅用房以及事業(yè)用房等價(jià)格；按照出售方式我們又可以將其分為：出租價(jià)格與出售價(jià)格兩種。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

在我們現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格處在不斷的變化之中，造化這種變化的因素是多種多樣的，主要有經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、心理因素以及社會(huì)因素等。下面我們就逐一進(jìn)行分析介紹。

(一)經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的重要原因之一。根據(jù)實(shí)際情況我們又可以將經(jīng)濟(jì)因素細(xì)分為經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及財(cái)政金融這兩方面。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到了一個(gè)全新的高度，物價(jià)指數(shù)攀升，居民的收入也已經(jīng)今非昔比。在這種情況下國(guó)民生產(chǎn)值中用于房地產(chǎn)行業(yè)的支出所占的比例增加，房地產(chǎn)業(yè)因此迎來(lái)了新的發(fā)展，與此同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期幾乎是相吻合的，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因。除此之外，財(cái)政金融也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因之一。房地產(chǎn)屬于資金密集類型的企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求是很大的，對(duì)資金的使用也有一個(gè)較長(zhǎng)周期，因此如何彌補(bǔ)資金不足成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者們需要考慮的重要內(nèi)容。金融業(yè)的存在就是解決這一問(wèn)題的重要渠道。在這種情況下存款的利率、稅率等金融因素就成了影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。因此，財(cái)政金融也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因之一。

(二)社會(huì)因素

房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)主體是人，因此人口的多少與房地產(chǎn)需求量之間有著十分密切的聯(lián)系，因此人口數(shù)量以及人口素質(zhì)也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。具體的影響我們從人口數(shù)量、人口素質(zhì)以及人口密度這三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行描述。

1、人口數(shù)量越多，房地產(chǎn)價(jià)格越高

人口的增多代表著房地產(chǎn)需求量的增多，因此會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上升，相反如果人口過(guò)少，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降。

2、人口素質(zhì)高，價(jià)格表現(xiàn)較高

社會(huì)文明、居民修養(yǎng)以及文化程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是間接地。人口素質(zhì)比較高的地區(qū)，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求主要是寬敞舒適，因此這些地區(qū)的價(jià)格一般比較高。相反，人口素質(zhì)比較低的地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)比較低。

3、人口密度高，房地產(chǎn)價(jià)格比較高

人口比較密集的地區(qū)，房產(chǎn)的供給一般來(lái)說(shuō)比較缺乏，經(jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象在這種情況下房?jī)r(jià)就會(huì)呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。

(三)行政因素

行政因素主要是通過(guò)規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為以及社會(huì)行為來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。其中法規(guī)、制度、行政措施、政策等方面表現(xiàn)的較為明顯。

土地有償使用的提出，市場(chǎng)逐漸成熟，開(kāi)發(fā)商得到土地所需的成本也隨之提高，因此造成了房地產(chǎn)價(jià)格的提高。除此之外，國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量的調(diào)整以及開(kāi)發(fā)土地的稅費(fèi)也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。而且政府還可以對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，引起價(jià)格的上升或者有效抑制價(jià)格的上漲。

綜上可知，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受到多種因素的影響，有經(jīng)濟(jì)原因，有社會(huì)因素的影響，也有心理因素的影響。面對(duì)諸多影響因素我們要維持房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展，就要展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的理性思考，在此基礎(chǔ)上做好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作。

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