房地產(chǎn)危機控制及其出路

簡貴來

2014年中國經(jīng)濟下行壓力大，房地產(chǎn)整個行業(yè)萎縮，這不僅僅是一個行業(yè)的興衰問題，更涉及40多個行業(yè)的健康均衡發(fā)展，是個社會化的大問題，涉及面廣，潛在危害巨大，重新梳理經(jīng)濟治理的思維十分必要。

房地產(chǎn)危機外溢已形成規(guī)模

（一）房地產(chǎn)庫存出現(xiàn)歷史高點

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的“2014年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國樓市呈銷售量價增速雙降的局面。新建商品住宅庫存量再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交持續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品房待售面積54428萬平方米，其中，住宅待售面積增加634萬平方米，監(jiān)測的35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。

（二）調(diào)控合理目標應是量升價平，但目前出現(xiàn)了規(guī)模化的量價齊跌局面

可以說，現(xiàn)實狀況與調(diào)控目標背道而馳。加之過去長期調(diào)控政策的余威，去房地產(chǎn)泡沫成了又一種房地產(chǎn)調(diào)控形式，去泡沫化變成甩干桶，破壞性力量明顯，導致事與愿違。

（三）資金在開發(fā)企業(yè)形成中梗阻

開發(fā)企業(yè)的財務費用激增30%—50%，嚴重扭曲著企業(yè)的生存環(huán)境，為下一步推動價格上漲埋下隱患。開發(fā)企業(yè)資金中途斷裂，容易造成嚴重的勞務糾紛。而企業(yè)為保生存而在價格上開展的惡性競爭，其結(jié)果不是樓市回歸合理價，而是飲鴆止渴，破壞市場長期形成的基本結(jié)構和運行規(guī)則，形成對經(jīng)濟規(guī)律的長期破壞。

（四）關聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩被放大

中國在剛剛啟動重化工產(chǎn)業(yè)退出時，又大規(guī)模地對其投入，強化了整個產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)能規(guī)模，導致投資規(guī)模巨大，其代價是目前宏觀調(diào)控政策的兩難選擇。長期來看，工業(yè)投資效率和規(guī)?；髽I(yè)的生存、發(fā)展和金融危機問題同時被拖到了懸崖邊；從短期看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是有利于工業(yè)產(chǎn)能去化的，并能夠給產(chǎn)能過剩的合理調(diào)整留下空間。

（五）財政階段性危機扭曲政府治理

與房地產(chǎn)關聯(lián)的稅費及土地出讓困境和稅收大幅波動給地方政府帶來了新的困難，并驅(qū)使政府治理方式在改良道路上回頭，惡化投資環(huán)境；同時，影響地方政府調(diào)結(jié)構、轉(zhuǎn)方式的大局，拖累結(jié)構調(diào)整，進而強化社會治理冷熱不均。

隨著房地產(chǎn)危機的進一步擴大，其危害會呈現(xiàn)蔓延趨勢。包括誘發(fā)金融危機、開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?、市場停滯或爆發(fā)、經(jīng)濟規(guī)律失靈、規(guī)?；療o效投資被洗，引發(fā)下一輪循環(huán)、拖累新型城鎮(zhèn)化建設等。或者說，導致的不僅僅是大規(guī)模投資浪費問題，更是經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整被打亂，國家治理的市場機制被破壞，嚴重改變市場經(jīng)濟的發(fā)展軌跡。

房地產(chǎn)危機邏輯

（一）認識危機是當務之急

價格泡沫一直是人們關注的焦點，但其實這本身就是一個誤區(qū)，會影響社會大眾和政策制定者的思路。回顧歷史：2008年前房地產(chǎn)市場沒有明顯的泡沫化，房價上漲并不很突出，但在泡沫論下開始了調(diào)控；2008—2011年房地產(chǎn)市場在政府的刺激下經(jīng)歷了明顯的泡沫化，房地產(chǎn)企業(yè)存貨大幅度上升；2012年以來，除少數(shù)特大城市外，房地產(chǎn)市場實際上已經(jīng)進入了去泡沫和去存貨的過程，這個過程導致房地產(chǎn)市場萎縮和經(jīng)濟下行，卻沒有達到預期的去泡沫而健康市場的目的。

事實上，房地產(chǎn)泡沫長期存在是經(jīng)濟規(guī)律使然，在一定程度上是有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展的。在沒有價格泡沫的科學評價體系下，用過去的眼光看待現(xiàn)在，是過度持有世俗觀點的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是高度競爭的市場，泡沫的存在和擠出是市場自我調(diào)節(jié)的問題而不應該成為政府干預的理由。

（二）量價齊跌

調(diào)控的理想結(jié)果應該是量升價平（跌），但實際情況是，雖然目前官方數(shù)據(jù)公布的2013年銷售13億平方米，2014年上半年48365萬平方米，結(jié)論是銷售量仍為歷史高點，可這與市場整體感受嚴重背離。研究關聯(lián)指標如稅收、銀行資金回籠和開發(fā)商實際情況后可以判斷，目前的基本態(tài)勢是量價齊跌。

（三）預期顛覆

長期調(diào)控的后遺癥顯現(xiàn)，房地產(chǎn)拐點論世俗化強化了觀望情緒，房產(chǎn)稅、財產(chǎn)登記等政策性消息束縛了社會力量的投資。

（四）不對稱博弈

在針對滿足中低收入人群的經(jīng)適房、保障房的公共政策缺項的時候，社會把更多的公共政策的責任轉(zhuǎn)移給市場化的開發(fā)商是不現(xiàn)實的。在政策上，治理樓市不分商品房和保障房，不分政府責任和市場責任，不分供給和需求的檔次也是不可取的。

房地產(chǎn)危機關聯(lián)及外溢

房地產(chǎn)的危機外溢局面已形成。其基本特征表現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)能過剩的放大、產(chǎn)業(yè)鏈不均衡的強化、市場資金流阻滯、多向力量抑制產(chǎn)業(yè)自我調(diào)節(jié)。在市場上表現(xiàn)為縱橫傳導關聯(lián)行業(yè)波動加劇、房價只能跌的一邊倒預期扭曲產(chǎn)業(yè)規(guī)律，出現(xiàn)了歷史上最為嚴重的產(chǎn)業(yè)、資金、企業(yè)家信心的破壞性擠出，這勢必導致市場紊亂加劇。而危機外溢的基本危害主要集中在資源重復浪費、投資效率低下、破壞產(chǎn)業(yè)規(guī)律、觸發(fā)金融危機。

房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯

上幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于追求“合理價格”。但這與市場經(jīng)濟的基本規(guī)律和房地產(chǎn)處在發(fā)展初期的現(xiàn)實是不相符的。在使用調(diào)控方法的過程中，也出現(xiàn)了以下幾點失誤：錯失利用供求關系調(diào)控市場的機會；讓房地產(chǎn)企業(yè)擔負了太多的社會責任；相互羈絆的經(jīng)濟政策；過度使用需求管理，缺乏供給管理、預期管理；社會公共政策缺失，政府過度干預市場，違反了“市場決定買賣，供求決定價格”的基本規(guī)律。

因此，最終的調(diào)控的結(jié)果必然是市場紊亂。進入2014年，房地產(chǎn)的大氣候已發(fā)生本質(zhì)變化，在政府的寬松政策推動下，市場反而漸行漸遠，低迷而缺乏信心。

市場呼喚房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設計

中國處在社會、經(jīng)濟發(fā)展的初級階段。房地產(chǎn)興經(jīng)濟未必興，但房地產(chǎn)衰經(jīng)濟一定衰！只有在國家建設水平達到更高層面，人民的居住水平得到極大提高的基礎上，房地產(chǎn)市場規(guī)模的萎縮才是健康的萎縮。市場呼喚房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設計，而以下幾點是首先要做到的：

（一）理清房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念，改變管理模式

目前中國的房地產(chǎn)管治模式是計劃經(jīng)濟的遺產(chǎn)，亟需改變，要斷裂過去形成的房地產(chǎn)在建筑體系下的管理，不能把一個產(chǎn)業(yè)集合當成產(chǎn)業(yè)模式進行管理。非市場化政策是房地產(chǎn)問題頻發(fā)的根源。

（二）承認和尊重產(chǎn)業(yè)本身屬性

應該承認和尊重房地產(chǎn)本身具有的社會、金融和政治屬性；充分尊重投資投機是不動產(chǎn)的天然屬性。

（三）提升房地產(chǎn)建設的國家標準

目前的房地產(chǎn)國家標準過低，引導產(chǎn)業(yè)和建筑產(chǎn)品升級的制度建設不足，導致建筑成為最大的資源浪費源。建筑強制標準應最低為“百年建筑”，從政策上鼓勵更高標準的建設，提高建筑效益，杜絕“建筑垃圾”；在建筑文化層面制定審批標準，引導城鎮(zhèn)建設耐久化、藝術化，給后人留下建筑文化遺產(chǎn)；擴展建筑效能，摒棄“視角垃圾”。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)模式及管治

中國式的快速開發(fā)模式綁架了房地產(chǎn)，破壞性極其嚴重，在這方面上市公司的壞作用尤為明顯。上市公司利用股市圈來的大規(guī)模資金快速開發(fā)，換取股市的業(yè)績。尤其在國有企業(yè)政績觀的陪襯下，房地產(chǎn)市場在這種模式和規(guī)模的帶領下已形成惡劣的行業(yè)慣例。

（五）改變市場與公共政策混淆的狀況

要充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的決定性作用，政府負責搞好中低收入人群的住房問題，市場充分滿足中高端消費者的需求，限購限貸政策完全退出市場。鼓勵精品開發(fā)，理順開發(fā)模式，改變房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式。

（作者系內(nèi)蒙古置業(yè)晟基有限公司總經(jīng)理）

責任編輯：康偉