淺析房地產(chǎn)稅收征管問題

王金靜

摘要：在當前我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)稅的征收和管理中出現(xiàn)了一系列的問題，本文就房地產(chǎn)稅收征管問題進行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 征收 管理 問題

一、前言

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中征收一定數(shù)量的房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)進行管理和調(diào)控的基本手段。但是，在當前房地產(chǎn)稅征收和管理過程中還存在一些問題，需要采取相關(guān)的措施進行解決。

二、房地產(chǎn)稅收基本現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅收，既包括直接以房地產(chǎn)為征稅對象的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等，也包括間接以房地產(chǎn)為征稅對象的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。各環(huán)節(jié)具體征稅情況如下：

（一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

包括開發(fā)和交易兩個環(huán)節(jié)

1、開發(fā)環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)征收的稅主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅等。另外，在此環(huán)節(jié)中還存在大量的費用支出，包括拍賣傭金、招投標費、城市建設(shè)配套費、建筑工程許可費以及施工許可報建費等。

2、交易環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)征收的稅主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。

（二）保有環(huán)節(jié)

目前，在我國保有環(huán)節(jié)征收的只有一種稅———房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，稅率為從價計征1.2%和從租計征12%。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)經(jīng)營性房屋或出租的房屋，各地對居住用房均采取免稅政策。

三、房產(chǎn)稅擴圍步履維艱

從2011年1月28日滬渝兩地試點房產(chǎn)稅開始，即便時間已經(jīng)過去近3年，但是房產(chǎn)稅擴圍試點的思路仍未徹底理清，房產(chǎn)稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法越過的難題。從提出試點征收房產(chǎn)稅開始，其合理合法性就受到爭議?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提到，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。稅制改革需要法律為其鋪平道路。財政部部長樓繼偉日前在《人民日報》發(fā)表署名文章表示，深化稅制改革需要加快房地產(chǎn)稅立法。在日前召開的“第三屆首都金融財稅法論壇”上，國家發(fā)改委法規(guī)司行政復議處處長韋大樂介紹，今年將新立三部法律，其中就包括《房產(chǎn)稅法》。針對房地產(chǎn)立法，國家稅務(wù)總局原副局長許善達認為，推進房地產(chǎn)稅的立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統(tǒng)一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰(zhàn)。

四、稅基與稅源相分離的存量稅特殊屬性引致稅收征管難題

相比流轉(zhuǎn)稅和所得稅，稅源與稅基分離的特殊屬性使得房地產(chǎn)稅收入的取得更依賴于征管，其征管成本往往更高，因為該稅的征管存在特殊的信息成本和財產(chǎn)價值的重估成本。探究此屬性特點，我們便能理解滬渝試點為何將課稅房產(chǎn)限制在增量房和極少數(shù)存量獨棟別墅且暫以交易價格計稅，因為增量房產(chǎn)和獨棟別墅最容易確定納稅人，而以交易價格作為計稅依據(jù)回避了評估征稅的難題，因此僅對增量房的交易價格計稅可以成功“節(jié)約”確定納稅人的信息成本和確定計稅依據(jù)估價成本，避開了房產(chǎn)稅的征管瓶頸問題。實質(zhì)上，目前滬渝試點是將房產(chǎn)稅征收等同于契稅來征管，依托辦理產(chǎn)權(quán)證的“關(guān)卡”預(yù)征未來每年的房產(chǎn)稅款。在目前“間接+截流”的征管體制中，現(xiàn)行試點方案基本上只能涉及增量房產(chǎn)且以交易價格計稅，但這種將財產(chǎn)稅“生硬”地比照流轉(zhuǎn)稅的征管模式顯然難以持續(xù)。隨著新購住房逐步成為存量住房，如果要實現(xiàn)房產(chǎn)稅的可持續(xù)性，并把其打造成為地方財源的支柱，房產(chǎn)稅勢必將對存量住房和增量住房一并征收，存量住房征稅必然會觸及現(xiàn)行征管體制“軟肋”。因為存量住房征稅必然直接面對廣大自然人納稅人，而不能通過代扣代繳等方式繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。同時，存量住房是對其所有者或使用者課稅，摸清家庭和個人的房產(chǎn)存量是計征房產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)。這就需要實施房產(chǎn)普查和實名制，而這又無異于“官員財產(chǎn)公開”，必然因觸及利益矛盾而困難重重。而且，存量房征稅必然要以存量價值為基礎(chǔ)，必須管理存量稅源，而不能局限于流量或者照搬流量稅源的征管機制。我國房產(chǎn)稅改革試點的最大難點之一在于能否對存量房征稅，建立一套包括收集、整理房屋信息及評估價值，以及惡意逃稅情況下的懲罰、拍賣等機制。這個系統(tǒng)機制建立需要巨大的初始成本投入，且需由第三方機構(gòu)或者其他部門配合完成。

五、完善我國房地產(chǎn)稅征管的對策

認為房地產(chǎn)稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產(chǎn)稅征管體系是具有重大現(xiàn)實意義的。

（一）健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

建立較為完善的財產(chǎn)登記和信息管理體系是征收財產(chǎn)稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集收錄以及與房地產(chǎn)相關(guān)部門的進行協(xié)調(diào)工作，建立有效的房產(chǎn)登記和信息共享機制，以滿足房地產(chǎn)稅的征管要求。

（二）建立完善的數(shù)據(jù)采集制度和渠道

目前從我國房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)管理，應(yīng)當著重考慮以下方面：建立財產(chǎn)登記制度；建立部門之間的數(shù)據(jù)共享機制；與房地產(chǎn)中介公司合作來獲取市場數(shù)據(jù)。

六、結(jié)束語

在房地產(chǎn)稅征收和管理的過程中我們要采取相關(guān)的措施，對在征收過程中出現(xiàn)的問題及時的進行解決，提高房地產(chǎn)稅征收和管理的水平。

參考文獻：

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[2]王藝，仲偉周.房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的效度分析和政策建議[J].管理現(xiàn)代化，2010endprint