EVA評價體系在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際運用中的問題與對策

郭蕾

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)會計指標(biāo)因為難以揭示房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)動因，已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的要求，EVA指標(biāo)的應(yīng)用對傳統(tǒng)指標(biāo)具有的缺憾予以彌補，將價值管理和業(yè)績評價相結(jié)合，使業(yè)績考核更科學(xué)、系統(tǒng)。本文從EVA評價體系在我國的發(fā)展和運用現(xiàn)狀為切入點，對存在的問題和實際應(yīng)用中的對策進行研究分析。

關(guān)鍵詞：EVA評價體系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 問題 對策

一、引言

EVA（Economic Value Added）就是經(jīng)濟增加值，是美國滕思特公司在進行注冊后，制定的以經(jīng)濟增加值為前提的財務(wù)管理和激勵、決策體系。房地產(chǎn)企業(yè)運用企業(yè)業(yè)績指標(biāo)種類較多，基本是以會計計算利潤的財務(wù)指標(biāo)為主體。企業(yè)核算成本比較復(fù)雜，且容易受到房地產(chǎn)行業(yè)的波動影響。為了滿足市場發(fā)展，提高競爭能力，運用EVA體系和科學(xué)管理方式是特別有必要的。

二、房地產(chǎn)行業(yè)運用EVA評價體系的優(yōu)勢分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績能夠通過EVA反映

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，所有收益都需要利用一部分資金，而占用的這部分資金需要付出一定的“成本”。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其資金渠道通常都是憑借債權(quán)人和股東兩方面來實現(xiàn)，從過去傳統(tǒng)會計的工作中，我們發(fā)現(xiàn)存在的弊端較大，傳統(tǒng)會計對于資本成本的確認(rèn)，往往只重視債權(quán)人部分的資本成本，而股東那部分缺沒有得到合理的確認(rèn)。而EVA則充分考慮了債務(wù)成本以及股權(quán)成本，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實業(yè)績得到客觀的反映。

（二）EVA能夠有效阻止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行盲目的擴張

從當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模在逐年擴大，大量的資本進入了市場。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入EVA指標(biāo)之后，就要對資本成本進行充分和足夠的思考，認(rèn)真衡量投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的增發(fā)股票融資等傳統(tǒng)方式就可以得到一定程度的遏制，資產(chǎn)得到合理的優(yōu)化與配置，企業(yè)綜合競爭力有所上升。

（三）運用EVA評價體系便于不同規(guī)模房企的對比

通常而言，房企規(guī)模差異較大，不同規(guī)模企業(yè)之間，股權(quán)融資比例存在較大的差異性，運用EVA評價體系，將其視為衡量企業(yè)經(jīng)營績效的標(biāo)準(zhǔn)之一，能夠有效解決不同規(guī)模企業(yè)因為資金規(guī)模不同而產(chǎn)生凈利潤差異的問題，體現(xiàn)出大企業(yè)和小企業(yè)之間的可比性和公平性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用EVA評價體系存在的主要問題

（一）EVA難以避免經(jīng)營者的短視行為

盡管EVA在計算的過程中要將企業(yè)的長期價值創(chuàng)造能力考慮在內(nèi)，進而得出一個較為合適的資本報酬率，但是，EVA本質(zhì)上還是與短期指標(biāo)掛鉤，與部分管理者的短視行為無法脫節(jié)。在我國，不少房地產(chǎn)開發(fā)商出于避免由長周期所引發(fā)的不確定性的目的，通常就會利用短期的EVA考核指標(biāo)來創(chuàng)造即期經(jīng)濟利益，這時候利用EVA評價體系就會不利于企業(yè)的長期發(fā)展，這也是其一大弊端之一。

（二）EVA指標(biāo)與其他指標(biāo)的聯(lián)系不夠

從本質(zhì)上來說，EVA只是屬于一種會計估計值，因此其也存在著一定的缺陷。不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了完善企業(yè)內(nèi)部的管理手段，過分追求企業(yè)在社會上的地位和形象，便把大部分精力投放于EVA考核中，對企業(yè)進行大幅度的改革，因為EVA與其他相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)聯(lián)系度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味追求EVA上的數(shù)據(jù)，缺乏必要的輔助指標(biāo)進行補充說明，容易導(dǎo)致EVA指標(biāo)變動的深層次原因得不到解釋，企業(yè)的發(fā)展趨勢也變得更加模糊。企業(yè)本該擁有的優(yōu)勢沒有得到有效的發(fā)揮，劣勢也容易被忽略，整體競爭力有所下降。

（三）評價指標(biāo)自身存在一定的局限性

在實際運用和操作過程中，EVA這種評價指標(biāo)有其自身系統(tǒng)的局限性。特別對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，國家也沒有出臺一個標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的政策，造成管理缺失和制度不完善等問題的出現(xiàn)；同時，EVA在計算時需要對調(diào)整方式和調(diào)整項進行明確，實施中對財務(wù)數(shù)據(jù)予以調(diào)整，EVA應(yīng)用中平穩(wěn)過渡和相互連接是比較嚴(yán)重的難題。

四、EVA評價體系在實際應(yīng)用中的對策

（一）嚴(yán)格編制全面預(yù)算，解決經(jīng)營者行為短視問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)遵循自上而下的原則，充分將收入與成本考慮在內(nèi)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的水平對EVA目標(biāo)值進行合理化的分解，對于每一項指標(biāo)賦值并做出重點分解。對于一些周期長、不確定因素較大的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)該一票否定，要將目光放寬，通過建立健全的全面預(yù)算機制來解決經(jīng)營者行為短視的問題。

（二）重視與EVA相關(guān)的指標(biāo)體系構(gòu)建

盡管企業(yè)的業(yè)績主要通過財務(wù)指標(biāo)反映出來，但是從長遠(yuǎn)的角度來說，非財務(wù)指標(biāo)對于一個企業(yè)的健康發(fā)展也產(chǎn)生其不能忽視的影響。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其市場占有率、同行業(yè)競爭中的優(yōu)劣勢和開發(fā)項目的可行性等等都與非財務(wù)指標(biāo)有直接或者間接的關(guān)聯(lián)。因此，筆者建議不能僅僅只重視EVA指標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)將其他相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)考慮在內(nèi)，共同構(gòu)建兩套指標(biāo)體系，并運用于企業(yè)業(yè)績的評價中。

（三）根據(jù)國家政策適時對指標(biāo)進行調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于一種典型的市場導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，受到國家政策，市場上供需要求變動的因素，都應(yīng)當(dāng)納入到EVA評價體系中。就公司組織結(jié)構(gòu)而言，筆者建議開設(shè)專門研究EVA的部門和工作人員，時刻關(guān)心市場變動和國家政策的變更，及時做出對公司整體平均資金成本計算依據(jù)的調(diào)整，確保EVA考核具有高度準(zhǔn)確性。

五、結(jié)束語

現(xiàn)在企業(yè)管理已經(jīng)進入價值管理時代，其目標(biāo)為價值最大化。EVA體系在國際上應(yīng)用以及其自身特點說明，其能夠提升企業(yè)管理。對EVA加深理解，客觀評價其具有的優(yōu)缺點，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征和實際情況完善和優(yōu)化EVA評價體系，以得到資本利用和經(jīng)濟增值的最大化，增加股東收益提升企業(yè)價值，對企業(yè)長期進步和發(fā)展起到重要推動作用。

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