房產(chǎn)預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)登記面積差異的分析

閻淳YAN Chun

（固始縣房地產(chǎn)服務(wù)中心，固始 465200）

（Gushi County Real Estate Service Center，Gushi 465200，China）

0 引言

隨著近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，每平方米售價(jià)高達(dá)幾萬(wàn)元，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)對(duì)于房屋面積的精確度要求越來(lái)越高，但房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積往往存在差異，給房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售帶來(lái)了很多麻煩，也給購(gòu)房戶傳遞了不正確的信息，嚴(yán)重的造成糾紛對(duì)簿公堂。如何減小房產(chǎn)銷(xiāo)售中房屋預(yù)售面積和實(shí)測(cè)之間的差異已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)公司關(guān)心的事情，更關(guān)乎到百姓利益。因此，做好對(duì)于房產(chǎn)預(yù)售中房屋面積預(yù)測(cè)和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)差異研究既有其學(xué)術(shù)意義，又充滿了實(shí)踐意義。

1 房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積的概述

房屋預(yù)售面積指的是在商品房未完工之前，依照相關(guān)規(guī)定，預(yù)先測(cè)定的面積，在這一過(guò)程中主要的依據(jù)是：施工的圖紙、實(shí)地的考察以及依據(jù)國(guó)家規(guī)定對(duì)房產(chǎn)面積的計(jì)算。房屋預(yù)售面積可以作為房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷(xiāo)售時(shí)向買(mǎi)房戶所提供面積的依據(jù)，也可以當(dāng)做預(yù)售登記以及房地產(chǎn)管理等的參考依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)測(cè)面積則指的是在房屋完工驗(yàn)收以后，并經(jīng)過(guò)工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)的審核，由房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定委托相關(guān)房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)所測(cè)量的面積，主要的依據(jù)有參考是：建筑圖紙、預(yù)售的數(shù)據(jù)和按照規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量與計(jì)算之后得出的面積。

2 房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積差異產(chǎn)生的原因

房屋測(cè)繪中預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異產(chǎn)生的原因可以分為很多方面，以下幾種最為常見(jiàn)：房屋在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工時(shí)出現(xiàn)了變更、在測(cè)繪過(guò)程中的誤差、房屋完工后功能的改變、房屋完工后服務(wù)范圍的變更等，其中在測(cè)繪過(guò)程中的誤差是最為關(guān)鍵的因素。這些因素有時(shí)候是無(wú)法避免的，但是我們依然可以通過(guò)一定的手段提升測(cè)繪的精度，進(jìn)而減小房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積的差異。

3 減小房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積差異的措施

對(duì)于減小房屋房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積差異的措施可以從提升施工施工單位的施工質(zhì)量、加強(qiáng)相關(guān)管理部門(mén)的管理力度以及提升測(cè)繪單位的測(cè)繪精度三個(gè)方面進(jìn)行。但前二者涉及施工的過(guò)程管理，而提升測(cè)繪單位的測(cè)繪精度是最為有效的辦法，因此，本文主要對(duì)提升測(cè)繪時(shí)的精度提出以下辦法。

3.1 提升測(cè)繪人員的技術(shù)水平 測(cè)繪工作具有技術(shù)性很強(qiáng)的特點(diǎn)，其專業(yè)性很高，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計(jì)的知識(shí)以對(duì)建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計(jì)有較深的了解，還要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項(xiàng)目審批的知識(shí)有一定的了解。因此提升測(cè)繪人員的技術(shù)水平的重要性毋庸置疑。而對(duì)于技術(shù)水平的提高，最有效的手段有：①測(cè)繪單位要做好對(duì)技術(shù)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)復(fù)核工作。②嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)繪，并建設(shè)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。③根據(jù)不同工程制定詳細(xì)的測(cè)繪方案，保證測(cè)算時(shí)的規(guī)范性以及科學(xué)性。

3.2 測(cè)量和計(jì)算時(shí)的技術(shù)要點(diǎn)

3.2.1 做好前期資料的整理 前期資料主要是指營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、總平面圖、施工平面圖以及房屋共有部位使用說(shuō)明等，這些資料對(duì)于計(jì)算房屋面積非常重要。當(dāng)制定預(yù)售面積時(shí)，要特別重視建筑施工圖紙和規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙之間的差異，在有不同之處的時(shí)候需要向工程部門(mén)核準(zhǔn)，以實(shí)際的施工圖為標(biāo)準(zhǔn)圖。

3.2.2 善于利用圖紙中的CAD 文件 由于CAD 在建筑設(shè)計(jì)中被廣泛的應(yīng)用，所以我們可以通過(guò)建筑圖紙的CAD 文件進(jìn)行測(cè)繪工作的開(kāi)展。這一方法不僅可以提高效率，對(duì)于測(cè)繪精度的提升效果也非常明顯。

3.2.3 在實(shí)測(cè)中比照預(yù)售房的面積資料 實(shí)測(cè)過(guò)程中，我們可以比照預(yù)售房的面積資料進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，并以核準(zhǔn)的實(shí)際施工圖紙作為標(biāo)準(zhǔn)，將不一致的地方進(jìn)行記錄，這是一種很好的自我檢測(cè)方法。假如實(shí)測(cè)與預(yù)售房的面積計(jì)算時(shí)的圖紙差距不是很大，這就說(shuō)明預(yù)售房的面積與實(shí)測(cè)面積的差異不會(huì)很大。反過(guò)來(lái)看，假如實(shí)測(cè)與預(yù)售房的面積計(jì)算時(shí)的圖紙差距很大的話，這就表明預(yù)售房的面積與實(shí)測(cè)面積的差異較大。針對(duì)后者，一般來(lái)說(shuō)差異有兩種：房屋的套內(nèi)尺寸的變化以及共有共用部位的變化。在具體的工作中，我們應(yīng)根據(jù)變化的部分來(lái)進(jìn)行記錄，舉例來(lái)說(shuō)：如果只有某一層次變化時(shí)，我們的“房屋分層面積對(duì)照表”中也將只有那一層的數(shù)據(jù)變化，至于其他樓層的建筑面積等則與原預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)一致。

3.2.4 實(shí)測(cè)過(guò)程中確保整體與局部的結(jié)合 實(shí)測(cè)時(shí)要首先對(duì)房屋的整體進(jìn)行觀察，觀察各外立面的異同，其中陽(yáng)臺(tái)是關(guān)鍵部分。在此基礎(chǔ)上，參照核準(zhǔn)圖紙測(cè)量外圍尺寸，最后對(duì)各樓層的房屋內(nèi)部進(jìn)行測(cè)量。針對(duì)每單元的實(shí)測(cè)，沒(méi)有必要詳細(xì)測(cè)量其所有的內(nèi)部尺寸，我們只要對(duì)整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸以及陽(yáng)臺(tái)的尺寸等做好測(cè)量與記錄即可。在這個(gè)過(guò)程里我們應(yīng)注意對(duì)外墻尺寸做好測(cè)量，這主要是由于實(shí)測(cè)中是不能夠量到墻體中軸線位置的，所以就只能依據(jù)尺寸+上半墻的厚度對(duì)套內(nèi)尺寸和面積進(jìn)行計(jì)算。

3.2.5 測(cè)繪過(guò)程中的細(xì)節(jié)處理 測(cè)繪過(guò)程中的細(xì)節(jié)處理主要對(duì)象有對(duì)房屋內(nèi)部上空的處理、如何確定墻面粉刷層厚度以及對(duì)陽(yáng)臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的處理。其中對(duì)房屋內(nèi)部上空的處理由于缺少相關(guān)規(guī)定，所以在這一問(wèn)題上對(duì)于其的計(jì)算方法以及理解有著很多不同。針對(duì)這一問(wèn)題我們應(yīng)特別注意內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分以避免重復(fù)計(jì)算外墻體面積的情況。所以，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時(shí)，我們只把其計(jì)算為復(fù)式下層的建筑面積即可。而如何確定墻面粉刷層厚度則主要是進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)要依照建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明，并對(duì)其外立面材料厚度有一定的了解，這樣才能避免實(shí)測(cè)時(shí)由于設(shè)計(jì)沒(méi)變化而外墻體厚度卻不同所帶來(lái)的誤差偏大的狀況。具體操作過(guò)程中要根據(jù)具體情況選擇合理的方式。

至于對(duì)陽(yáng)臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的處理，最常見(jiàn)的錯(cuò)誤是直接按底版的水平投影面積進(jìn)行測(cè)量，改正的方法是按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影進(jìn)行測(cè)量。當(dāng)陽(yáng)臺(tái)上有空調(diào)機(jī)位的時(shí)候，由于缺乏相關(guān)規(guī)定，所以應(yīng)根據(jù)具體的情況具體分析，假如規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上對(duì)空調(diào)機(jī)位和陽(yáng)臺(tái)設(shè)置了界線和尺寸標(biāo)注，那么預(yù)測(cè)面積中機(jī)位面積必定未包括在臺(tái)的面積中。普遍來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積一定會(huì)有一定的差異，這就需要我們對(duì)不同層次的同樣類型的陽(yáng)臺(tái)尺寸進(jìn)行多次測(cè)量，最終進(jìn)行平差處理。

4 結(jié)語(yǔ)

如何減小房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)測(cè)面積差距是一個(gè)很寬泛的話題，它不僅僅關(guān)乎到企業(yè)的誠(chéng)信度，更與百姓的生活有著重要的影響，因此做好這一研究意義重大。從本文中可以看出，在這一工作的進(jìn)展中由于涉及的范圍廣且對(duì)技術(shù)的要求較高，這就需要我們不斷地學(xué)習(xí)、總結(jié)，只有這樣我們才能降低房屋預(yù)售面積和實(shí)測(cè)的差距，切切實(shí)實(shí)地對(duì)老百姓的利益起到保護(hù)作用。

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