地產(chǎn)中堅匯啟航

地產(chǎn)中堅匯，是《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志聯(lián)合多家媒體，構(gòu)建的旨在提供行業(yè)一線操盤手交流平臺。

地產(chǎn)中堅匯是《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志“構(gòu)建行業(yè)交流平臺”的線下延伸，我們邀請行業(yè)中堅力量舉辦沙龍，共同分享心得，以構(gòu)建行業(yè)一線操盤手交流平臺。通過兩次嘗試，業(yè)界反響良好。接下來，我們將延續(xù)“輕松漫談”的特點(diǎn)定期舉辦行業(yè)沙龍定期，并將我們的官方微信作為主要的發(fā)布平臺。同時，也會延續(xù)與《第一財經(jīng)日報》等媒體合作的形式，期待更多業(yè)界精英參與。

觀點(diǎn)集萃

做足客戶產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)工作

關(guān)劍綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部營銷部副總監(jiān)

綠地從去年開始研究購房邏輯的問題，即“為什么客戶要買你的房子”？因為現(xiàn)在的客戶成長非?？?，需求也更加趨于細(xì)化，怎樣能夠有效地抓住那些細(xì)微但對客戶購買起決定意義的關(guān)鍵要素，是綠地正在努力的方向。同時，綠地集團(tuán)除了主業(yè)的地產(chǎn)、能源還有很多金融服務(wù)，這些年在產(chǎn)城結(jié)合方面也做了很多嘗試。因為中小企業(yè)在實際運(yùn)作當(dāng)中會遭遇很多困難，為了給進(jìn)駐綠地產(chǎn)業(yè)園的中小企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展條件，綠地在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作平臺上專門成立了一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，負(fù)責(zé)園區(qū)對外招商和對內(nèi)服務(wù)。這就是產(chǎn)業(yè)鏈上的客戶服務(wù)延伸。當(dāng)然我們還在摸索，還有很多成長空間。

樓市正經(jīng)歷陣痛

劉力萬通地產(chǎn)住宅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理

在去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險因素不斷增多，正步入調(diào)整。對于行業(yè)來說，陣痛未必是壞事。進(jìn)入調(diào)整期也意味著行業(yè)正步入全面深化改革的時期，政府需要落實好分類調(diào)控政策，而企業(yè)也要積極防范風(fēng)險，加快轉(zhuǎn)型步伐。從當(dāng)前市場供需矛盾來看，未來房價仍有上漲壓力。5月北京連續(xù)成交多宗高價地，再次抬高了市場對房價上漲的預(yù)期。企業(yè)與政府價格博弈還在繼續(xù)，原定4～6月份開盤的項目兌現(xiàn)情況將會繼續(xù)大打折扣。房價上漲壓力將在北京長期存在，這種壓力或?qū)⒌贡普块T松綁“限價令”，使更多剛需項目入市，并在一定程度上改善供需關(guān)系。

市場需求決定旅游地產(chǎn)的未來

何靜靜天立偉業(yè)集團(tuán)總裁

天立偉業(yè)作為浙江的區(qū)域發(fā)展商，目前主要運(yùn)營范圍是在浙江臺州和江西吉安，我們主要是做旅游地產(chǎn)，最近在浙江仙居啟動了一個3000畝左右的旅游地產(chǎn)項目。旅游地產(chǎn)在未來一段時間具備巨大發(fā)展?jié)摿?，因為需求決定旅游地產(chǎn)的未來。經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)一步的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，所以主題地產(chǎn)成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢?？梢灶A(yù)見，未來一段時間因為環(huán)境因素帶來的遷居現(xiàn)象會大幅上升。這種需求將直接推動旅游地產(chǎn)的繁榮。天立之所以選擇仙居，是因為仙居具備非常充足的發(fā)展旅游地產(chǎn)的先天和后天條件。我們希望能夠有更多的人可以和我們一起享受這里的美好。

銀發(fā)經(jīng)濟(jì)推動海南樓市

龔宇明中鐵置業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)營銷總監(jiān)

去年年底，中鐵置業(yè)成功拍得三亞月川片區(qū)地塊，是目前三亞市中心的稀缺土地資源。中鐵置業(yè)深耕海南樓市數(shù)年，也在逐漸適應(yīng)并摸索由旅游地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)的延伸及轉(zhuǎn)型。作為全國最富養(yǎng)生、養(yǎng)老資源的地區(qū)，海南養(yǎng)老市場蓄勢待發(fā)，發(fā)展空間巨大。目前，海南每年吸引近百萬島外老人到海南度假，這一趨勢已成為推動海南旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素?！般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”正逐漸成長為一個龐大產(chǎn)業(yè)，到2040年，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到16萬億元。“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)含著無限商機(jī)。養(yǎng)老離不開安居，立足海南，抓住機(jī)遇，面向全國，變傳統(tǒng)“房地產(chǎn)開發(fā)”為發(fā)展“以養(yǎng)老服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)”，不僅有利于解決養(yǎng)老問題，有利于保障和改善民生，有利于拉動消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，更可以養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)海南地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。

以產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場

朱敏中赫集團(tuán)公關(guān)總監(jiān)

萬柳書院是萬柳核心區(qū)最后一塊居住用地，中赫集團(tuán)作為專注于重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的高端地產(chǎn)項目開發(fā)者，至力于將萬柳書院打造成精品中的精品。由于供應(yīng)數(shù)量有限，萬柳書院并不以銷售速度作為市場冷熱度唯一衡量指標(biāo)，而這樣的高端產(chǎn)品去化速度也并不能完全反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個別案例而已。萬柳地塊處于海淀區(qū)傳統(tǒng)的高檔社區(qū)腹地，交通十分便利，周邊各類配套齊全，環(huán)境優(yōu)越、適宜居?。涣硗庠摰刂苓呏咝W(xué)府云集，屬于備受市場追捧的“學(xué)區(qū)房源”，具有大量的自住剛性需求。同時該地塊也是海淀萬柳區(qū)域僅存的能供開發(fā)的純居住地塊，稀缺性明顯，中赫對該項目將追求合理利潤，并按自己的開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)。萬柳書院是一個行業(yè)關(guān)注的標(biāo)桿項目，公司的首要策略是不斷做產(chǎn)品加法，以產(chǎn)品競爭力贏得市場。

結(jié)合地方特色設(shè)計產(chǎn)品

周勵一瓶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)

每個開發(fā)商在給樓盤定位的時候，實際上已經(jīng)注入了這個樓盤的DNA。我們一直強(qiáng)調(diào)，DNA決定一切，因此在前期的定位上做了很多市場研究和分析工作。我認(rèn)為，能夠把中國的房產(chǎn)從最早的火柴盒變成現(xiàn)在各種各樣的漂亮樓盤，開發(fā)商功不可沒。因為這些樓盤真的會在我們的社會空間存在很長一段時間，這個影響是非常長遠(yuǎn)的。我們一直致力于打造高端市場，真正的房地產(chǎn)高端市場是社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的產(chǎn)物。在目前房地產(chǎn)市場普遍比較低迷的情況下，高端市場能夠屹立不倒，很大程度上跟北京的城市特殊性有關(guān)，所以市場一定是永遠(yuǎn)存在的，問題就在開發(fā)商能不能提供合適的產(chǎn)品。高端客戶對價格的敏感度并不高，但對產(chǎn)品的品質(zhì)和所處的位置要求非常高。說到底，我們所有的工作都是為了給客戶一個購買的理由，就這么簡單，但是又不那么簡單。

改變固化思維面對市場

薛海濤北京春光集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理

市場格局已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，如何應(yīng)對這些變化，營銷人員需要做重點(diǎn)考量?？蛻魧Ξa(chǎn)品層面的認(rèn)知已經(jīng)非常成熟，相比之下，不成熟的反而是我們的產(chǎn)品層面和營銷層面。企業(yè)的核心競爭力究竟是什么？我認(rèn)為不是企業(yè)的銷售力量，而是獨(dú)特的價值觀如何落地。說到底，現(xiàn)階段開發(fā)商賣的不再是房子，而是一種生活方式。具體到春光集團(tuán)目前的運(yùn)作來講，按照“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”的總體戰(zhàn)略，已經(jīng)進(jìn)入由傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)向休閑旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級階段，目前已經(jīng)觸及北京、海南和成都三大地區(qū)，形成了“休閑旅游綜合體”“主題產(chǎn)業(yè)綜合體”和“城市綜合體”三大主要產(chǎn)品線，針對不同區(qū)域市場做調(diào)整。大家現(xiàn)在其實都面臨成長的煩惱，我們在發(fā)展的時候客戶也在發(fā)展，而且客戶的成長速度比開發(fā)商還要高。我們必須改變過去固化的思維方式，重新出發(fā)。

親子酒店是時代的產(chǎn)物

李佳茹北京市納百川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

我們在發(fā)展教育的過程中，很偶然的一次機(jī)會拿到一塊地，所以自然就衍變成為教育地產(chǎn)再跨界，開始試水教育地產(chǎn)。經(jīng)過研究，我們把項目定位在親子酒店形態(tài)，項目目前已經(jīng)申請作為全國首家生態(tài)素質(zhì)教育基地，因為兒童娛樂形態(tài)本身比較特殊，和傳統(tǒng)的教育地產(chǎn)還不太一樣，所以在項目具體的實施規(guī)劃層面我們?nèi)栽趪L試。相對于差異化不足、體驗感平平的商務(wù)型酒店而言，主題酒店確實能夠因為至少是形式上的新穎而在短時間內(nèi)吸引許多客戶入住，但是就市面整體狀況來看，真正能夠做到主題深刻詮釋并以此留住長期客戶的寥寥。對于大多數(shù)的開發(fā)商或者經(jīng)營者來說，主題酒店還只是一個炒作的概念。我們希望在總結(jié)行業(yè)經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對于親子服務(wù)做更多的闡釋和嘗試，讓孩子不僅享受“玩”的樂趣，也能通過一些活動提高動手動腦能力，更加全面健康的成長。

服務(wù)進(jìn)入多元時代

夏建煒北京世聯(lián)行代理事業(yè)四部總經(jīng)理

伴隨大數(shù)據(jù)時代來臨，許多企業(yè)都開始做出調(diào)整，大家也會好奇，世聯(lián)作為傳統(tǒng)的咨詢加實施的企業(yè)，會做出怎樣的調(diào)整。世聯(lián)正在成為一個在新形勢下開放的企業(yè)，目前和很多金融機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)證券化等一系列資本創(chuàng)新問題進(jìn)行深入討論，也有一些初步成果出來。世聯(lián)在今年上線了兩個系統(tǒng)。一個是手機(jī)APP終端正式落地，通過它把所有客戶資源打通，運(yùn)營效率得到極大提高；第二個就是房地產(chǎn)金融的小額信貸，30萬～150萬元的信用額度，年化率14%，屬于信用貸，不需要擔(dān)保和抵押，客戶接受度很好。世聯(lián)行做金融業(yè)務(wù)更多是基于消費(fèi)者大數(shù)據(jù)，這種大數(shù)據(jù)實際上延伸了我們所服務(wù)的家庭消費(fèi)關(guān)聯(lián)度，基于這種真實有效的數(shù)據(jù)，我們除了提供購房階段的金融支持，還可以幫助客戶提供購房之后的一系列家庭消費(fèi)金融服務(wù)，所以這個效應(yīng)是非常深遠(yuǎn)的。

改善型剛需時代來臨

馮志剛北京海淀科技園建設(shè)股份有限公司副總經(jīng)理

目前北京樓市暫時處于觀望背景下，2014年北京住房市場競爭將會嚴(yán)重分化，一些改善型中高端需求將成為成交的主力市場?，F(xiàn)階段拿地價格走高，導(dǎo)致商品房售價居高不下，其中改善型住宅在走量和價格上相對穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，側(cè)面反映出市場對改善型產(chǎn)品的需求是強(qiáng)烈的。但與此相對應(yīng)的是，未來整個改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將會逐漸走低，區(qū)域內(nèi)改善型住房越來越少，但需求卻很旺盛，導(dǎo)致改善型產(chǎn)品愈加珍稀。上半年，剛需經(jīng)過幾個月集中釋放后，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定，而以實力較為雄厚的中產(chǎn)階層為消費(fèi)主體的剛性改善型需求，開始集中入市，不少開發(fā)商以增加改善型房源捕捉市場需求，因此，本著改善需求又對居住品質(zhì)要求較高的人群——改善型剛需登場了。從中高端產(chǎn)品成交量及比重不斷上升的態(tài)勢可以看出，改善型剛需已經(jīng)逐漸向市場主角位置邁進(jìn)。

豪宅供給充足但成交疲軟

王小磊第一太平戴維斯調(diào)研部助理經(jīng)理

2014年第一季度，北京高端住宅市場一掃2013年供給匱乏的疲態(tài)，新增高端住宅供給2,000余套，超過2013年全年總和。然而第一季度豪宅市場就成交而言表現(xiàn)平平，成交量尚不及供給的三分之一。北京高端住宅資源稀缺加之高資產(chǎn)凈值人士帶來的穩(wěn)定需求，推動高端住宅市場整體價格穩(wěn)健增長。截至第一季度末，北京高端公寓與高端別墅的成交均價較之去年同期攀升18.3%及11.2% ，至每平方米62850元及46600元。盡管本季度供給充足，但北京高端公寓市場成交卻表現(xiàn)慘淡：成交量僅約370套，不及去年同期成交量的一半，亦降至七個季度內(nèi)的最低值。究其原因，一方面在本地市場的限購環(huán)境下，部分高凈值人群的購房需求受到壓制；另一方面，全球經(jīng)濟(jì)不振與國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)的不確定性也致使他們對總價較高的高端住宅選購更趨審慎。