短評(píng)

葉檀

以英式方法根治房地產(chǎn)腐敗

2014年中央巡視組第一輪巡視地區(qū)為北京、天津、遼寧、福建等地區(qū)，上述地區(qū)均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)腐敗問(wèn)題。根據(jù)中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報(bào)，整體上看，在前三輪被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)腐敗，占比達(dá)95%。

事實(shí)證明，房地產(chǎn)是腐敗高發(fā)區(qū)。房地產(chǎn)是地方政府手中最大宗、最值錢的資產(chǎn)，地方政府可以進(jìn)行土地交易，得到地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗多，說(shuō)明官員把在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ鈨r(jià)格高、獲利厚。

找個(gè)土地貪腐犯容易，進(jìn)行制度制約不容易。

最好的辦法是讓市場(chǎng)說(shuō)話，把租金降到零，減少土地貪腐的內(nèi)在動(dòng)力。如果土地私有、市場(chǎng)自由交易，政府官員的手插不到市場(chǎng)，即使有租金，數(shù)額也會(huì)低得多，甚至可以忽略不計(jì)。

政府對(duì)市場(chǎng)的管制越少，租金就越低。

但用負(fù)面清單管理方式推進(jìn)不很理想，在土地市場(chǎng)根本就無(wú)法推行，地方政府擁有土地事實(shí)上的所有權(quán)，所有的環(huán)節(jié)從規(guī)劃、審批、征地、生地變熟地，政府是土地市場(chǎng)最重要的審批者與交易者，除非中國(guó)土地所有制變革，否則，土地市場(chǎng)就是一個(gè)天然的尋租場(chǎng)。

既然如此，最好的辦法是讓尋租場(chǎng)透明，尋租場(chǎng)中有不同的利益集團(tuán)相互制約，提高尋租成本。

內(nèi)地土地政策基本來(lái)自香港地區(qū)，香港地區(qū)來(lái)自英國(guó)。

香港土地除了一塊圣公會(huì)土地外，在回歸之前均屬英王所有。香港賣地?cái)U(kuò)大貧富差距，卻未造成普遍貪腐。一則稅收對(duì)公共財(cái)政重要性高于賣地，最高的80年代初期1980/1981年度，賣地收入占比一度只占35.6%。因此，政府不會(huì)偏袒開(kāi)發(fā)商，還要顧及其他企業(yè)的生存環(huán)境。二則香港有廉政公署作為鷹眼，盯著公職人員。三則香港有立法會(huì)，政府的貓膩有其他利益集團(tuán)盯緊。

英國(guó)土地歸英王所有，個(gè)人和私人機(jī)構(gòu)僅擁有土地使用權(quán)，但英國(guó)的土地使用權(quán)可以自由交易，使用權(quán)受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，以至于國(guó)民常常忘記自己獲得的不過(guò)是使用權(quán)，而非所有權(quán)。如果政府或公共機(jī)構(gòu)進(jìn)行法定建設(shè)，需要通過(guò)強(qiáng)制購(gòu)買來(lái)獲得土地使用權(quán)，這一交易透明公平，受到法律保護(hù)。

境內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加上中國(guó)本土特色，中國(guó)改革思路大致如下：中國(guó)的土地管理部門屬于國(guó)土資源部，國(guó)土資源部付監(jiān)督之責(zé)；同時(shí)作為中式廉政公署的紀(jì)委負(fù)有全權(quán)督查之責(zé)；人大代表權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)政府有否決權(quán)；法律作為公平的救濟(jì)底線，捍衛(wèi)民眾完整的土地使用權(quán)。